광주지방법원 2025타경582. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 305동 6층 601호입니다. 소유자는 유한회사씨엔케이이며, 2012.04.05. 거래가액 35,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행의 근저당권 16,200,000원이 말소기준권리이고, 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 현황조사상 2012.04.05.보다 앞선 전입일을 가진 이희정이 있고, 배당 산정에서도 보증금 30,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.

따라서 최저가 50,000,000원만 보고 최근 시세와 비교하면 안 됩니다. 현재 회차의 실제 가격 부담은 50,000,000원 + 30,000,000원 = 80,000,000원입니다. 같은 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 42,375,000원, 최신 거래는 51,000,000원입니다. 표면 최저가 자체도 최근 평균의 118.0%인데, 인수액까지 합친 실질취득은 최근 평균의 188.8%에 달합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 단순하지만 임차인 인수가 남는다

2000년 설정된 한국주택은행 근저당권은 2012.04.05. 해지로 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 같은 날 새로 설정된 주식회사우리은행 근저당권 16,200,000원입니다. 2021.05.24. 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 말소기준권리 뒤에 들어왔고 매각으로 소멸합니다. 한국토지주택공사는 박혜자 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 16명, 보증기관 승계 1건

현황조사에는 105호·108호·202호·807호·1205호 등 여러 호실의 임차관계가 함께 확인됩니다. 감정평가 역시 제105호 외 24개호를 대상으로 기재되어 있어, 601호에 직접 귀속되는 임차관계는 매각물건명세서 원문과 호실별로 대조해야 합니다. 다만 현재 배당 산정에는 이희정의 30,000,000원 인수가 명시되어 있으므로 본 가격 분석은 이를 전액 부담하는 기준으로 계산합니다.

한국토지주택공사는 박혜자 보증금의 대위·승계 신고이므로 34,000,000원을 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 16명으로 봅니다. 보증금이 미상인 김용현·최태복·최경원·박춘화·이금성은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없으나, 호실 및 보증금 내역은 원문 대조가 필요합니다.

② 시세 비교 — 표면 최저가도 높고, 실질취득은 더 높다

근화희망타운3차 39.78㎡·39.84㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 42,375,000원입니다. 최신 거래는 2026.02. 39.78㎡ 4층 51,000,000원입니다.

최근 거래 범위는 35,000,000원~51,000,000원입니다. 표면 최저가 50,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.0%로 이미 평균보다 높습니다. 여기에 인수 30,000,000원을 더하면 실질취득은 80,000,000원으로 올라갑니다. 이는 최근 평균의 188.8%, 최신 거래 51,000,000원의 156.9%입니다.

③ 예상배당표 (매각가 50,000,000원 가정)

이희정 보증금 30,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인에게 인수되는 금액이므로 도넛 차트의 매각대금 배분에는 포함하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 목포시 대양동 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물이며 외벽은 세멘몰탈위페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지 및 경보시설, 승강기가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 단지 내 포장도로가 접합니다.
• 토지. 평지의 부정형 아파트 건부지이며 공시지가는 207,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·제1종일반주거지역으로 확인됩니다.
• 명칭. 공부상 명칭은 ‘근화희망타운아파트’이나 아파트 외벽에는 ‘하이팰리스’로 표기되어 있습니다.
• 거래. 39.78㎡·39.84㎡ 최근 실거래 12건은 35,000,000원~51,000,000원이며 평균은 42,375,000원입니다.
• 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차는 최저가 50,000,000원이 아니라 인수액을 더한 80,000,000원을 시세와 비교해야 합니다.
• 이희정 임차관계 확인. 2007.07.13. 전입·보증금 30,000,000원·대항력 有로 산정된 인수조건을 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
• 호실 귀속 대조. 현황조사 임차인들의 표시 호실이 105호·108호·807호 등 여러 호실로 나뉘므로 601호와의 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 박혜자 보증금의 대위·승계 건이므로 별도 34,000,000원을 다시 합산하지 않습니다.
• 미상 보증금 확인. 김용현·최태복·최경원·박춘화·이금성은 보증금이 확인되지 않았습니다.
• 유찰 효과 과대평가 금지. 1회 유찰 실질취득 70,000,000원, 2회 유찰 실질취득 62,000,000원으로 계산돼 최근 평균과 최신 거래를 여전히 웃돕니다.
• 미납관리비. 2026년 1월 기준 3,366,440원이 확인되므로 실제 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 배당 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “5,000만원 낙찰”이 아니라 “8,000만원 취득”으로 봐야 한다

이 사건의 핵심은 감정가나 최저가가 아닙니다. 말소기준권리 이후의 등기권리는 정리되지만, 배당 산정상 대항력 있는 이희정의 보증금 30,000,000원이 매수인에게 남습니다. 따라서 신건에서의 실질취득은 80,000,000원입니다.

최근 12개월 실거래 평균은 42,375,000원이고 최신 거래는 51,000,000원입니다. 실질취득은 각각의 188.8%, 156.9% 수준입니다. 더구나 1회 유찰 뒤에도 70,000,000원, 2회 유찰 뒤에도 62,000,000원의 실질취득이 발생합니다. 따라서 이 물건은 표면 최저가만 보면 판단을 크게 그르칠 수 있는 인수형 사건입니다. 현재 조건에서는 가격 메리트보다 임차인 인수와 호실별 임차관계 확인이 우선입니다.