광주지방법원 2025타경582. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 201동 15층 1505호입니다. 등기상 현재 소유자는 유한회사씨엔케이이고, 2012년 5월 3일 거래가액 34,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 18,000,000원이 말소기준권리이며, 2018년 엄익현의 근저당권 120,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 임차보증금 인수입니다. 현황조사상 이희정은 2007년 7월 13일 전입해 2012년 5월 3일 말소기준권리보다 앞서고, 대항력이 있는 것으로 판정되어 있습니다. 보증금은 30,000,000원, 우선변제권은 확인되지 않았으며 예상배당에서도 배당액 0원, 보증금 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기부는 소멸, 핵심은 임차인 인수

1998년 한국주택은행 근저당권과 1999년 김화영 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2012.05.03 우리은행 근저당권 18,000,000원입니다. 이후 엄익현 근저당권 120,000,000원과 우리은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 후순위 담보권 자체를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.

② 임차인 조사 — 실제 임차인 16명, 대항력 有 1명

보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 16명으로 봅니다. 이 가운데 대항력 판정이 있는 사람은 이희정 1명이며 나머지는 전입신고가 2012.05.03 말소기준권리 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 김용현·최태복·최경원·박춘화·이금성은 보증금이 확인되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 89.7%, 실질취득은 145.8%

근화희망타운2차 전용 39.84㎡의 거래 12건 전체 평균은 48,083,333원이지만, 가격 판단은 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 53,500,000원, 최신 거래는 2026년 2월 54,000,000원이고 최근 흐름은 과거 구간 대비 15.6% 상승입니다.

낙찰가 48,000,000원 자체는 최근 12개월 평균의 89.7%입니다. 여기까지만 보면 할인으로 보입니다. 하지만 매수인 인수 30,000,000원을 더하면 실질취득은 78,000,000원, 최근 12개월 평균의 145.8%입니다. 최신 거래 54,000,000원보다도 24,000,000원 높습니다. 따라서 이 물건에 “시세보다 싸다”는 표현을 적용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 48,000,000원 가정)

채권총액 138,000,000원 중 46,736,000원이 배당되고 미배당은 91,264,000원입니다. 이희정 보증금 30,000,000원은 배당에서 빠지고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 ‘총 부담액’을 보라

이 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려가도 30,000,000원의 인수 부담은 그대로입니다. 신건 78,000,000원 → 1회 유찰 68,400,000원 → 2회 유찰 60,720,000원으로 내려가지만, 제시된 시나리오 범위에서는 여전히 최근 시세보다 높습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물이며 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보시설, 승강기가 구비되어 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 북서측 약 8m 아스팔트 포장도로와 단지 내 포장도로가 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 207,100원/㎡입니다.
• 단지. 근화희망타운2차 200세대, 2000.05.02 준공으로 확인됩니다.
• 명칭. 공부상 명칭은 근화희망타운아파트이나 외벽에는 하이팰리스로 표기되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 최저가 48,000,000원이 아니라 인수 30,000,000원을 포함한 78,000,000원을 시세와 비교해야 합니다.
• 임차인 대응관계. 본건 1505호와 현황조사상 각 임차인 호실의 대응을 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
• 이희정 임차관계. 전입일 2007.07.13, 보증금 30,000,000원, 대항력 有·우선변제 미확인·전액 인수 가정이 실제 본건에 적용되는지 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자. 김용현·최태복·최경원·박춘화·이금성의 보증금이 확인되지 않았으므로 명세서 보완 내용과 배당요구 여부를 점검해야 합니다.
• 미납관리비. 2026년 1월 기준 미납관리비 3,630,580원이 기재되어 있으므로 관리사무소에서 현재 금액과 승계 범위를 확인해야 합니다.
• 유찰 판단. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 1.5회입니다. 다만 2회 유찰 시나리오의 실질취득 60,720,000원도 최근 시세보다 높습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “4,800만원짜리 물건”으로 보면 안 된다

표면적인 최저매각가는 48,000,000원이고 최근 12개월 평균의 89.7%라 첫인상은 저렴합니다. 하지만 예상배당에서 대항력 임차인 이희정의 보증금 30,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 이 가정을 적용하면 신건 실질취득은 78,000,000원으로 올라가 최근 12개월 평균 53,500,000원은 물론 최신 거래 54,000,000원도 크게 넘어섭니다.

1회 유찰 시 실질취득 68,400,000원, 2회 유찰 시에도 60,720,000원이라 제시된 유찰 구간 안에서는 최근 시세보다 싸지 않습니다. 등기부 후순위 권리는 소멸하지만, 임차보증금 인수 여부가 이 사건의 전부에 가까운 핵심입니다. 특히 본건 1505호와 임차인 조사 호실이 일치하지 않는 부분이 있으므로 실제 입찰 여부는 원본 명세서에서 이희정의 임차관계가 본건에 귀속되는지 확인한 뒤 판단해야 합니다. 현재 가정대로라면 권리보다 가격 부담이 큰 C급 접근 물건입니다.