광주지방법원 2025타경582. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 103동 15층1502호입니다. 등기부상 말소기준은 2009.01.20. 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 20,241,000원입니다. 이 근저당과 이후의 임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 임차인 조사에서 2007.07.13. 전입한 이희정이 확인되고, 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 있는 임차인으로 분류되어 보증금 30,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
따라서 이 사건의 가격 기준은 법원 최저가 65,000,000원이 아니라 실질취득 95,000,000원입니다. 같은 평형의 최근 12개월 평균은 54,900,000원이고 최신 거래는 2026.03.의 50,000,000원입니다. 법원 최저가 자체도 최근 12개월 평균의 118.4%인데, 여기에 인수보증금까지 더해집니다. 최근 거래 추세도 -2.5%로 하락 방향이어서 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경582 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 103동 15층1502호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교대상 전용 59.79㎡ · 15층1502호 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 · 2008.12.01. 매매 · 거래가액 44,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 우리은행 / 192,661,980원 |
| 말소기준 | 2009.01.20. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 20,241,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 보증금 3,000만원은 인수
1996년 설정된 한국주택은행 근저당과 1998년 설정된 전세권은 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2009.01.20. 우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.11.01. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권과 2025.12.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 16명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
조사된 실제 임차인은 16명입니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인 한 명을 추가하는 항목이 아니라 보증기관 대위·승계로 기재돼 있으며, 박혜자 보증금의 중복 신고로 명시돼 있으므로 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사 임차권등기의 대항력은 미상으로 처리합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜자 | 105호 | 3,000,000원 | 80,750원 | 2016-01-04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 나연우 | 108호 | 3,240,000원 | 70,950원 | 2018-08-30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 박현주 | 202호 | 3,000,000원 | - | 2019-06-17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 이희정 | 807호 | 30,000,000원 | 190,000원 | 2007-07-13 | 대항력 있음 우선변제 없음 매수인 인수 |
| 김용현 | 미상 | 미상 | 미상 | 2023-02-07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 오애린 | 407호 | 3,150,000원 | 50,000원 | 2018-10-25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 임성옥 | 705호 | 3,000,000원 | - | 2014-10-06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 최태복 | 미상 | 미상 | 미상 | 2020-12-21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 최경원 | 미상 | 미상 | 미상 | 2021-06-23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 강준식 | 1205호 | 3,000,000원 | 71,600원 | 2015-06-11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 최재례 | 408호 | 35,000,000원 | - | 2015-08-17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 장동호 | 1205호 | 2,200,000원 | 56,000원 | 2017-09-29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 박미라 | 1105호 | 30,000,000원 | 180,000원 | 2025-07-28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 박춘화 | 미상 | 미상 | 미상 | 2022-01-18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 이총명 | 105호 | 20,000,000원 | 130,000원 | 2012-05-30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 이금성 | 105호 | 미상 | 미상 | 2016-12-06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 | 60,000,000원 | - | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 보증기관 승계·중복 |
③ 시세 비교 — 최저가도 최근 시세보다 높다
근화희망타운1차는 294세대, 준공일은 1996.06.28.입니다. 비교대상 면적은 전용 59.79㎡이고, 최근 12개월 평균은 54,900,000원, 최신 거래는 2026.03. 50,000,000원입니다. 신건 최저가 65,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.79㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 14 | 57,600,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 3 | 54,500,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 13 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 59.76㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 54,900,000원 |
전체 12건 평균 55,258,333원만 봐도 감정가가 높지만, 가격 판단에서는 더 최근의 12개월 평균 54,900,000원과 최신 거래 50,000,000원이 우선입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -2.5%입니다. 즉 시장이 상승해 감정가를 따라잡는 흐름도 아닙니다. 여기에 인수 30,000,000원을 포함한 실질취득 95,000,000원을 기준으로 보면 가격 괴리는 더욱 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 인수 · 임차인 이희정 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,241,000원 | 20,241,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,189,000원 |
이희정 보증금 30,000,000원은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액으로 계산돼 있습니다. 배당표의 소유자 잔여 43,189,000원은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가도 인수 3,000만원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 65,000,000원 | 30,000,000원 | 95,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 52,000,000원 | 30,000,000원 | 82,000,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 41,600,000원 | 30,000,000원 | 71,600,000원 |
유찰이 발생해 법원 최저가가 52,000,000원, 41,600,000원으로 내려가더라도 이희정 보증금 30,000,000원은 그대로 인수됩니다. 2회 유찰 가정의 실질취득 71,600,000원도 최근 12개월 평균 54,900,000원과 최신 거래 50,000,000원보다 높습니다. 이 사건에서는 “몇 회 유찰됐는가”보다 인수액을 합친 총취득비용이 최근 시세 아래로 내려오는가를 먼저 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물이며 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보시설, 승강기가 구비돼 있습니다.
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 도로. 북서측 노폭 약 8m 아스팔트 포장도로와 단지 내 포장도로가 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 대 · 평지 · 부정형이며 공시지가는 207,100원/㎡입니다.
- 규모. 근화희망타운1차 294세대 · 준공일 1996.06.28. · 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다.
- 명칭. 공부상 명칭은 ‘근화희망타운아파트’이나 아파트 외벽에는 ‘하이팰리스’로 표기돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 최저가 65,000,000원이 아니라 이희정 보증금 30,000,000원을 포함한 95,000,000원을 현재 회차의 취득비용 기준으로 보세요.
- 임차인 원본 대조. 조사표에 여러 호실의 임차인 정보가 함께 확인되므로 1502호에 실제로 귀속되는 점유관계와 배당·인수관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 주의. 한국토지주택공사 60,000,000원은 보증기관 대위·승계로 표시된 중복 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 미상 보증금. 김용현·최태복·최경원·박춘화·이금성은 보증금이 미상입니다. 전입은 말소기준 이후라 대항력 없음으로 분류돼 있지만 금액과 계약관계는 원본 확인이 필요합니다.
- 미납관리비. 2026년 1월 기준 미납관리비 1,566,160원이 기재돼 있습니다.
- 시세 방향. 최근 12개월 평균 54,900,000원, 최신 거래 50,000,000원, 최근 추세 -2.5%를 기준으로 응찰가를 검토하세요.
맺으며 — “최저가 6,500만원”이 아니라 “실질취득 9,500만원”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 감정가 65,000,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 30,000,000원을 더한 실질취득 95,000,000원입니다. 최저가 자체도 최근 12개월 평균 54,900,000원의 118.4%이고 최신 거래는 50,000,000원, 최근 추세는 -2.5%입니다. 따라서 신건 현재 가격에는 시세 메리트가 없습니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 이희정 보증금 인수는 별개의 문제입니다. 1회 유찰 시 실질취득 82,000,000원, 2회 유찰 시에도 71,600,000원으로 최근 실거래 수준을 웃돕니다. 권리 말소만 보면 단순하지만, 인수액과 가격을 합치면 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
