광주지방법원 2025타경582. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 301동 6층 605호입니다. 용도는 감정 이용상태와 사건 분류 모두 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 유한회사씨엔케이로 표시되어 있고, 2012.02.14. 소유권이전 당시 거래가액은 35,000,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 16,200,000원이 말소기준권리이며, 그 뒤 2023.03.20. 설정된 윤성현 근저당권 180,000,000원과 2025.12.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사상 이희정은 2007.07.13. 전입해 2012.02.14. 말소기준권리보다 앞서며, 보증금은 30,000,000원입니다. 배당 예상에서는 우선변제권 없이 이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 현재 회차의 경제적 부담은 최저가 50,000,000원이 아니라 50,000,000원 + 30,000,000원 = 80,000,000원으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수

현황조사에 기재된 실제 임차인은 16명이며 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 임차인 수를 중복 차감할 사유는 없습니다. 다만 현황조사의 임차인 호실은 105호·108호·202호·807호·407호·705호·1205호·408호·1105호 등 여러 호실로 기재되어 있고, 이희정 역시 807호로 표시됩니다. 반면 분석 대상 주소는 301동 605호이므로, 입찰 전 매각물건명세서에서 각 임차인의 해당 물건 귀속 범위를 반드시 대조해야 합니다.

김용현·최태복·최경원·박춘화·이금성은 보증금이 미상으로 조사되어 있습니다. 다만 각 전입일은 모두 2012.02.14. 말소기준권리 이후이므로 현 자료의 대항력 판정은 ‘없음’입니다. 우선변제 여부는 확인되지 않은 상태로 표시했습니다.

② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득 8,000만원’을 봐야 한다

근화희망타운3차는 464세대, 사용승인일은 2000.07.12.이고, 시세 비교 면적은 39.84㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 12건의 평균은 42,375,000원입니다. 최저매각가 50,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 118.0%로 이미 평균 시세 이상입니다.

최근 거래 범위는 35,000,000원~51,000,000원이고 최신 거래는 2026.02. 51,000,000원입니다. 최저가 50,000,000원만 보면 최신 거래보다 1,000,000원 낮지만, 이 물건은 최저가만으로 비교할 수 없습니다. 이희정 보증금 30,000,000원을 인수하면 실질취득은 80,000,000원으로 올라가 최근 12개월 평균의 약 188.8%, 최신 거래의 약 156.9%가 됩니다. 따라서 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다. 다만 이 사건은 인수보증금 30,000,000원이 별도로 남기 때문에 유찰 자체만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 50,000,000원 가정)

매각대금 50,000,000원에서는 집행비용 1,300,000원, 우리은행 16,200,000원, 윤성현 32,500,000원이 배당되어 매각대금이 모두 소진됩니다. 채권 미배당액은 147,500,000원이고 소유자 잔여금은 0원입니다. 이희정 보증금 30,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 목포시 대양동 소재 목포중앙고등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 건물. 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 아파트이며 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보시설, 승강기가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북서측 노폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 단지 내 포장도로가 접합니다.
• 토지. 평지의 부정형 아파트 건부지이며 공시지가는 207,000원/㎡입니다. 제2종일반주거지역과 제1종일반주거지역 정보가 함께 확인됩니다.
• 단지. 근화희망타운3차 464세대, 2000.07.12. 사용승인. 공부상 명칭은 ‘근화희망타운아파트’지만 외벽에는 ‘하이팰리스’로 표기되어 있습니다.
• 가격대. 동일 면적 최근 12건 실거래가 35,000,000원~51,000,000원으로 형성되어 있으며 최근12개월 평균은 42,375,000원입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차는 최저가 50,000,000원이 아니라 이희정 보증금 30,000,000원을 더한 80,000,000원이 핵심 비교가격입니다.
• 임차인 귀속 호실 원문 대조. 분석 대상은 301동 605호인데 현황조사에는 807호를 포함한 여러 호실 임차인이 기재되어 있습니다. 이희정 보증금 인수가 실제 605호에 귀속되는지 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
• 미상 보증금 확인. 김용현·최태복·최경원·박춘화·이금성은 보증금이 미상입니다. 전입일은 말소기준권리 이후지만 계약관계와 점유 범위는 보완 확인이 필요합니다.
• 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 실질취득 70,000,000원, 2회 유찰 시에도 62,000,000원으로 최근12개월 평균 42,375,000원을 웃돕니다.
• 관리비 확인. 미납관리비 2,583,030원이 26년 1월 기준으로 기재되어 있으므로 입찰 전 현재 금액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
• 배당 변동 가능성. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.19.입니다. 매각기일 2026.08.24. 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “5,000만원 경매”가 아니라 “8,000만원 취득”

이 사건은 후순위 근저당이 소멸한다는 사실만 보면 단순해 보이지만, 실제 투자 판단은 전혀 다릅니다. 말소기준권리보다 앞선 이희정의 전입과 보증금 30,000,000원 인수가 핵심입니다. 신건 최저가 50,000,000원에 낙찰되면 실질취득은 80,000,000원이고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 42,375,000원의 약 188.8%, 최신 실거래 51,000,000원의 약 156.9%입니다.

더구나 1회 유찰 후에도 70,000,000원, 2회 유찰 후에도 62,000,000원의 실질취득이 남아 최근 시세보다 높습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기 후순위는 소멸하지만 선순위 임차보증금 인수 때문에 가격 경쟁력이 부족하다”입니다. 특히 이희정의 현황조사 호실이 807호로 표시된 점과 분석 대상 605호 사이의 귀속 관계를 원문에서 확인하기 전에는 인수위험을 제거했다고 볼 수 없습니다. 권리 확인이 먼저이고, 가격은 그다음입니다.