광주지방법원 2025타경582. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 103동 11층 1105호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 65,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준은 2009.01.20. 우리은행 근저당권 20,241,000원이며, 이후 경매개시결정과 한국토지주택공사의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기상의 후순위 권리가 아니라, 배당분석에서 확인되는 매수인 인수 보증금 30,000,000원입니다.
이 물건은 최저가 6,500만원만 놓고 시세와 비교하면 안 됩니다. 제공된 배당분석은 이희정의 보증금 30,000,000원을 대항력 있는 임차보증금으로 전액 인수하는 것으로 계산합니다. 따라서 현재 회차 기준 자금부담은 65,000,000원 + 30,000,000원 = 95,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 54,900,000원과 비교하면 약 173.0%, 최신 거래 50,000,000원과 비교하면 190.0% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경582 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 103동 11층1105호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.79㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 15층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 (2009.01.20. 소유권이전 · 거래가액 44,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 192,661,980원 |
| 말소기준권리 | 2009.01.20. 을구 4번 우리은행 근저당권 · 채권최고액 20,241,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 핵심
과거 박미경의 주택임차권은 2005.05.16. 등기됐지만 2008.06.04. 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2009.01.20. 우리은행 근저당권입니다. 배당자료에 반영된 이희정은 2007.07.13. 전입으로 말소기준보다 앞서며, 대항력 있음·우선변제권 없음·보증금 30,000,000원 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 반면 2025.07.30. 설정된 한국토지주택공사 임차권등기는 말소기준 이후의 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인과 승계 신고를 분리
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이희정 | 807호 | 2007.07.13 | 30,000,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 30,000,000원 인수 |
| 박미라 | 1105호 | 2025.07.28 | 30,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 인수 대상 아님 |
| 한국토지주택공사 | 건물전부 | — | 60,000,000원 | 판정 미상 | 확인 없음 | 보증기관 대위·승계 |
현황조사에는 여러 호실의 임차인이 함께 확인됩니다. 보증기관인 한국토지주택공사는 실제 임차인을 한 명 더 추가하는 신고가 아니라 보증금 대위·승계 신고이므로 보증금 60,000,000원을 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 현황조사에 이름이 확인된 일반 점유·임차 관계와 보증기관 승계 신고를 구분해 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 9,500만원은 최근 시장과 괴리가 크다
근화희망타운1차 전용 59.76~59.79㎡의 실거래는 최근 12개월 평균이 54,900,000원이고, 가장 최근 거래는 2026.03. 11층 50,000,000원입니다. 전체 12건 평균 55,258,333원보다도 최근 12개월 평균이 낮고, 최근 구간의 가격 추세는 이전 구간 대비 -2.5%입니다. 따라서 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.79㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 14 | 57,600,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 3 | 54,500,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 13 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 59.76㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 54,900,000원 |
현재 최저가 65,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 118.4%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 배당분석상 인수금 30,000,000원을 더하면 실질취득 95,000,000원으로 올라가 최근 12개월 평균보다 40,100,000원 높습니다. 최신 거래 50,000,000원과의 차이는 45,000,000원입니다. 따라서 이 사건을 “감정가 6,500만원짜리 저가 아파트”로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,570,000원 |
| 인수 · 이희정 임차보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 우리은행 | 20,241,000원 | 20,241,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,189,000원 |
배당분석에서는 우리은행 근저당 채권최고액 20,241,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 43,189,000원이 계산됩니다. 이희정 보증금 30,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 3,000만원은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 65,000,000원 | 30,000,000원 | 95,000,000원 |
| 1회 유찰 80% | 52,000,000원 | 30,000,000원 | 82,000,000원 |
| 2회 유찰 64% | 41,600,000원 | 30,000,000원 | 71,600,000원 |
유찰되면 낙찰대금은 52,000,000원, 41,600,000원으로 낮아지지만 배당 시나리오의 매수인 인수액 30,000,000원은 동일합니다. 따라서 1회 유찰 때도 실질취득은 82,000,000원, 2회 유찰 때도 71,600,000원입니다. 2회 유찰 가격조차 최근 12개월 평균 54,900,000원과 최신 거래 50,000,000원을 웃돕니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트입니다. 근화희망타운1차는 294세대이며 준공일은 1996.06.28.입니다.
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕이며 외벽은 세멘몰탈위페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보시설, 승강기가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 부정형 평지 아파트 건부지이며 공시지가는 207,100원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 8m 아스팔트 포장도로에 단지 내 포장도로가 접합니다.
- 표기. 공부상 명칭은 ‘근화희망타운아파트’이고 아파트 외벽에는 ‘하이팰리스’로 표기돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 기준 65,000,000원에 인수 30,000,000원을 더한 95,000,000원이 비교 기준입니다.
- 대항력 임차보증금 재확인. 배당표가 이희정 보증금 30,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 1105호 점유관계 확인. 현황조사상 박미라가 1105호에 전입해 있으므로 실제 점유·명도 상태를 확인해야 합니다.
- 보증기관 금액 중복 금지. 한국토지주택공사 신고는 대위·승계 성격이므로 해당 60,000,000원을 별도 실질 임차보증금으로 다시 더하지 않아야 합니다.
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 최근 12개월 평균 54,900,000원, 최신 거래 50,000,000원, 최근 추세 -2.5%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 유찰 시에도 인수액 포함. 1회 유찰 실질취득 82,000,000원, 2회 유찰 실질취득 71,600,000원으로 여전히 최근 거래 수준을 웃돕니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하고 당해세·최우선변제·체납 관리비 등 별도 부담 가능성을 점검해야 합니다.
맺으며 — “6,500만원짜리 경매”로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 신건 최저가가 아닙니다. 배당분석에 반영된 30,000,000원 인수를 더하면 현재 실질취득가는 95,000,000원입니다. 반면 동일 면적의 최근 12개월 평균은 54,900,000원, 최신 거래는 50,000,000원이고 최근 가격 흐름도 -2.5%입니다. 최저가 65,000,000원만으로도 최근 시세보다 높은데 인수까지 합치면 격차는 훨씬 커집니다.
1회, 2회 유찰을 거쳐도 실질취득은 각각 82,000,000원과 71,600,000원으로 계산됩니다. 따라서 이 물건은 “유찰되면 싸지는 아파트”가 아니라 “인수액 때문에 가격 하방이 제한되는 물건”에 가깝습니다. 권리분석에서 인수 위험이 명확하고, 실질취득가가 최근 시세를 크게 웃도는 만큼 현재 회차의 가격 매력도는 매우 낮습니다.
