광주지방법원 2025타경582. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 101동 14층 1407호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 동일 평형 실거래 비교 면적은 59.76㎡입니다. 등기상 현재 소유자는 유한회사씨엔케이이며 2009.01.20 소유권이전 당시 거래가액은 44,000,000원입니다. 권리의 기준점은 같은 날 설정된 우리은행 근저당 20,241,000원입니다.

문제는 등기상 후순위 권리 자체보다 임차인 인수와 가격입니다. 배당 시나리오에는 전입일이 말소기준권리보다 빠른 이희정의 보증금 30,000,000원이 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 단순 최저가 64,000,000원이 아니라 94,000,000원으로 보는 것이 보수적입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준근저당 뒤 권리는 소멸, 임차인 인수는 별도

말소기준은 2009.01.20 우리은행 근저당권입니다. 2024.12.11 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권과 2025.12.30 임의경매개시결정은 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 한국주택은행·국민은행 근저당, 허정록·정웅의 전세권 등은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.

② 임차관계 — 실제 임차인 16명, 보증기관 승계 1건

현황조사와 문건접수에 나타난 실제 임차인은 16명입니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인을 한 명 더 추가하는 것이 아니라 보증기관의 대위·승계 신고로 표시돼 있으므로 보증금 합산에서 제외해야 합니다. 한국토지주택공사의 60,000,000원은 박혜자에 대한 승계·중복 신고로 기재돼 있어 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.

한국토지주택공사의 임차권등기에는 임대차계약일 2018.10.16·2020.11.26·2022.11.04, 입주자 이효선의 주민등록 및 점유개시일 2018.11.20, 확정일자 2018.10.17·2020.11.30·2022.11.07, 임차보증금 60,000,000원이 기재돼 있습니다. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 분류돼 있으며, 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세 이상, 실질취득은 훨씬 높다

동일 평형 최근 거래는 43,000,000원부터 65,000,000원 사이에 형성돼 있습니다. 전체 12건 평균은 55,258,333원이지만 가격 판단에는 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 54,900,000원, 최신 거래인 2026.03 거래는 50,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -2.5% 낮아 하락 추세입니다.

현재 최저가 64,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.6%입니다. 즉 인수 위험을 하나도 반영하지 않아도 이미 최근 시세 이상입니다. 배당 시나리오의 인수액 30,000,000원을 합친 실질취득 94,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 171.2%, 최신 거래 50,000,000원의 188.0%입니다. 전체 평균 55,258,333원 대비 할인율처럼 보이는 지표로 가격 매력을 평가할 상황이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)

현재 회차에서는 우리은행 근저당 20,241,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 42,207,000원으로 계산돼 있습니다. 대항력 임차보증금 30,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 두 번 유찰돼도 인수 반영 가격은 최근 시세 이상

1회 유찰 시에도 실질취득은 81,200,000원, 2회 유찰 시에도 70,960,000원입니다. 최근 12개월 평균 54,900,000원과 최신 거래 50,000,000원보다 여전히 높습니다. 따라서 이 사건은 최저가 하락만 보고 “유찰되면 싸진다”고 판단하면 안 됩니다. 인수액을 포함한 총 취득 부담을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조이며 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보시설, 승강기가 구비돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·부정형 아파트 건부지이며 공시지가는 207,100원/㎡입니다.
• 단지·거래. 근화희망타운1차는 294세대, 1996.06.28 준공. 동일 평형 최근 거래는 43,000,000원~65,000,000원입니다.
• 가격 흐름. 최근 12개월 평균 54,900,000원, 최신 거래 50,000,000원이며 최근 구간은 이전보다 -2.5% 낮습니다.
• 명칭. 공부상 명칭은 ‘근화희망타운아파트’이고 아파트 외벽에는 ‘하이팰리스’로 표기돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 64,000,000원에 인수 30,000,000원을 더하면 보수적 실질취득은 94,000,000원입니다.
• 호실 대응 원본 확인. 이희정의 현황조사 기재는 807호이고 대상 물건은 1407호입니다. 인수 30,000,000원이 실제 1407호에 적용되는지 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
• LH 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시돼 있으므로 60,000,000원을 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 55,258,333원보다 최근12개월 평균 54,900,000원과 최신 거래 50,000,000원, -2.5% 하락 흐름을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 유찰만으로 가격 메리트 판단 금지. 제공된 1회·2회 유찰 시나리오에서도 인수 반영 실질취득은 각각 81,200,000원·70,960,000원으로 최근 시세보다 높습니다.
• 미납관리비 확인. 2026년 1월 기준 미납관리비 1,385,690원이 기재돼 있으므로 낙찰 전 공용부분 승계 범위와 현재 금액을 확인해야 합니다.
• 당해세·최우선변제 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “6,400만원짜리 경매”로 보면 안 된다

이 사건의 숫자는 단순합니다. 감정가와 최저가는 64,000,000원이고 최근 12개월 실거래 평균은 54,900,000원, 최신 거래는 50,000,000원입니다. 최저가만으로도 최근 시세보다 높습니다. 배당 시나리오에 반영된 대항력 임차보증금 30,000,000원까지 합치면 실질취득은 94,000,000원입니다. 시장은 -2.5% 하락 중인데 실질취득은 최근 평균의 약 171.2%이므로, 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.

다만 가장 중요한 확인사항이 하나 더 있습니다. 인수액 30,000,000원의 임차인 이희정은 현황조사상 807호로 기재돼 있고 분석 대상은 1407호입니다. 따라서 이 30,000,000원의 실제 1407호 인수 여부를 원본으로 확인하기 전에는 권리비용을 확정해서는 안 됩니다. 보수적 분석에서는 인수를 포함해 판단하되, 원본 대조로 해당 인수가 배제되는 것이 확인되더라도 현재 최저가 64,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 54,900,000원의 116.6%라는 점은 변하지 않습니다. 권리 확인이 먼저이고, 그 다음에도 가격은 보류가 맞는 사건입니다.