광주지방법원 2025타경582. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 201동 12층 1205호, 전용 39.84㎡ 아파트입니다. 등기상 말소기준은 2012.03.15. 주식회사우리은행 근저당권 18,000,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 아니라 대항력 임차인 보증금 인수입니다.

특히 배당 추정에는 이희정의 보증금 30,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다. 반면 이희정의 점유부분은 807호로 기재되어 있고, 분석대상 주소는 1205호입니다. 따라서 실제 입찰 전에는 매각물건명세서에서 이 30,000,000원의 인수책임이 1205호에 귀속되는지 물건별로 대조해야 합니다. 확인 전까지는 보수적으로 인수액을 비용에 포함하는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 대항력 임차인이 핵심

말소기준 이전의 1998년 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 기준권리는 2012.03.15. 우리은행 근저당권입니다. 2015년 엄익현 근저당권과 2017년 주식회사재성의 소유권이전청구권가등기도 이미 말소됐습니다. 2025.12.30. 임의경매개시결정과 2026.04.09. 한국토지주택공사 임차권등기는 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 16명, 보증기관 중복은 합산 금지

한국토지주택공사는 실제 점유 임차인이 아니라 보증기관 대위·승계 신고로 분류되어 있습니다. 따라서 한국토지주택공사의 44,000,000원을 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 박혜자 보증금 관련 중복 신고로 처리되므로, 실제 임차인은 16명입니다. 분석대상 1205호로 직접 기재된 점유자는 강준식·장동호이며 두 사람 모두 전입이 말소기준권리 이후입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 78,000,000원으로 봐야 한다

근화희망타운2차 전용 39.84㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 53,500,000원, 최신 거래는 2026.02. 54,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 15.6% 높은 흐름입니다. 전체 12건 평균 48,083,333원보다 최근 평균이 높은 만큼, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 타당합니다.

최저가 48,000,000원만 보면 최근 12개월 평균의 89.7%입니다. 하지만 이 사건은 여기에 매수인 인수 30,000,000원을 더해야 하므로 실질취득은 78,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 53,500,000원의 약 145.8%, 최신 거래 54,000,000원의 약 144.4%에 해당합니다. 따라서 현재 회차는 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 48,000,000원 가정)

매각대금 48,000,000원에서는 집행비용 1,264,000원과 우리은행 근저당 18,000,000원을 배당한 뒤 28,736,000원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 이희정 보증금 30,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수로 계산되어 매각대금 외 추가 부담이 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 용도. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 근화희망타운2차 전용 39.84㎡와 면적이 일치합니다.
• 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지입니다.
• 교통. 단지까지 차량접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 아파트로 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보시설, 승강기가 구비되어 있습니다.
• 도로·토지. 북서측 약 8m 아스팔트 포장도로에 단지내 도로가 접하고, 토지는 부정형 평지의 아파트 건부지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역에 해당하고 중로3류에 접하며 소로3류에 저촉됩니다. 공시지가는 207,100원/㎡입니다.
• 거래. 단지는 200세대, 사용승인 관련 기준일은 2000.05.02.이며 동일 전용면적 최근 12개월 실거래는 3건, 평균 53,500,000원입니다.
• 경매 통계. 단지 경매물건의 평균 유찰횟수는 1.5회, 매각률은 0.0%로 집계되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득을 기준으로 판단. 현재 최저가 48,000,000원이 아니라 인수 30,000,000원을 포함한 78,000,000원을 최근 시세와 비교해야 합니다.
• 이희정 인수 귀속 확인. 배당 시뮬레이션은 이희정 보증금 30,000,000원을 인수로 잡고 있으나 점유부분은 807호입니다. 분석대상 1205호에 실제 승계되는지 매각물건명세서 원본에서 물건별로 대조해야 합니다.
• 1205호 점유관계 확인. 1205호로 기재된 강준식·장동호는 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없으나 실제 인도·점유 상태는 매각 전 다시 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 44,000,000원은 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
• 유찰 후에도 가격 재계산. 1회 유찰 실질취득 68,400,000원, 2회 유찰 실질취득 60,720,000원으로 제공된 시나리오 범위에서는 여전히 최근 12개월 평균 53,500,000원을 웃돕니다.
• 단지 명칭 확인. 공부상 명칭은 근화희망타운아파트지만 외벽에는 하이팰리스로 표시되어 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “4,800만원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 사건은 표면 가격과 실제 부담이 크게 갈립니다. 감정가와 최저가는 48,000,000원이고 최근 12개월 실거래 평균은 53,500,000원이어서 최저가만 보면 할인처럼 보입니다. 그러나 배당 시뮬레이션이 대항력 임차인 보증금 30,000,000원 전액 인수를 전제로 하고 있어 실제 비교가격은 78,000,000원입니다. 이는 최신 거래 54,000,000원과 최근 평균을 모두 크게 웃돕니다.

더구나 1회 유찰 후 실질취득 68,400,000원, 2회 유찰 후에도 60,720,000원으로 계산되어 제공된 유찰 시나리오 범위에서는 최근 시세보다 높은 상태가 이어집니다. 한국토지주택공사의 44,000,000원은 대위·승계 중복이므로 추가 합산할 필요가 없지만, 이희정의 30,000,000원 인수가 1205호에 실제로 귀속되는지 확인되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 결론은 등기 후순위는 정리되지만, 인수와 실질취득가 때문에 현재 가격은 보류입니다.