광주지방법원 2025타경582. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 201동 14층 1406호입니다. 현재 소유자는 유한회사씨엔케이로 2012.05.24. 거래가 34,500,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 채권최고액 18,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤의 목포시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

하지만 이 사건의 승부처는 등기상 후순위 권리보다 임차보증금 인수입니다. 배당계산에는 이희정 보증금 30,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수되는 것으로 반영돼 있습니다. 그래서 낙찰대금 48,000,000원만을 시세와 비교하면 안 됩니다. 경제적 취득원가는 78,000,000원으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 보증금 인수가 핵심

1998년 한국주택은행 근저당은 국민은행으로 이전됐다가 2012.05.24. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 유한회사씨엔케이가 소유권을 취득하고, 우리은행 근저당 18,000,000원이 새로 설정돼 말소기준이 됐습니다. 2016년 차수현 근저당 60,000,000원과 전형호 전세권 35,000,000원은 이미 말소됐습니다. 2021년 한국토지주택공사 주택임차권등기와 2024년 목포시 압류, 2025년 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

임차·점유 현황

한국토지주택공사는 이희정 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최저가 89.7%가 아니라 실질취득 145.8%

근화희망타운2차 전용 39.84㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 48,083,333원입니다. 그러나 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 53,500,000원, 최신 2026.02 거래는 54,000,000원이며, 최근 거래군은 과거 거래군보다 15.6% 높은 추세입니다.

최저가 48,000,000원만 떼어 보면 최근 12개월 평균의 89.7%이므로 싸 보입니다. 하지만 보증금 인수 30,000,000원을 더하면 실질취득은 78,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 24,500,000원 높고, 최신 거래보다 24,000,000원 높습니다. 최근 시세가 과거보다 15.6% 상승한 흐름이어도 이 격차를 설명하기에는 실질취득가가 훨씬 높습니다.

유찰 시나리오 — 2회 유찰에도 실질취득은 최근 시세 이상

현재 제시된 2회 유찰 시나리오까지도 실질취득은 최근 12개월 평균 53,500,000원을 웃돕니다. 즉 유찰로 표면 최저가가 떨어져도 30,000,000원 인수액이 그대로 남기 때문에 제공된 회차 범위에서는 실질취득 기준 시세 이하 구간이 나오지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 48,000,000원 가정)

집행비용 1,264,000원과 우리은행 근저당 18,000,000원이 배당되고, 소유자 잔여는 28,736,000원으로 계산돼 있습니다. 이희정 보증금 30,000,000원은 배당액 0원으로 매수인 인수에 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정 이용상태는 아파트이며, 대상 동일 면적은 전용 39.84㎡입니다.
• 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로 외벽은 세멘몰탈위페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보시설, 승강기가 구비돼 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 제2종일반주거지역, 공시지가 207,100원/㎡입니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 단지 내 포장도로가 접합니다.
• 단지. 근화희망타운2차 200세대, 사용승인일은 2000.05.02입니다.
• 표기. 공부상 명칭은 근화희망타운아파트이나 아파트 외벽에는 하이팰리스로 표기돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 신건은 48,000,000원 낙찰가에 인수 30,000,000원을 더해 78,000,000원입니다.
• 이희정 점유호수 확인. 현황조사 표기는 807호지만 분석 대상은 1406호이고, 배당계산에는 이희정 보증금이 인수로 잡혀 있습니다. 목적물 귀속관계를 원본에서 대조해야 합니다.
• LH 승계 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 이희정 보증금의 보증기관 대위·승계이므로 별도 임차인이나 추가 30,000,000원으로 더하지 않습니다.
• 30,000,000원·43,000,000원 계약변경 확인. 임차권등기 원문에 두 금액이 병기돼 있으므로 실제 인수 범위를 명세서와 계약자료에서 확인해야 합니다.
• 유찰만 보고 싸다고 판단하지 않기. 1회 유찰 실질취득 68,400,000원, 2회 유찰 실질취득 60,720,000원으로 모두 최근 12개월 평균 53,500,000원보다 높습니다.
• 실거래 기준. 전체 12건 평균 48,083,333원보다 최근 12개월 평균 53,500,000원과 최신 거래 54,000,000원을 우선 기준으로 비교해야 합니다.
• 배당 미반영 항목 확인. 당해세와 임차인 최우선변제 여부는 배당계산에 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “4,800만원 낙찰”이 아니라 “7,800만원 취득”

이 물건은 표면 가격만 보면 최근 시세보다 낮아 보입니다. 감정가와 최저가는 48,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 53,500,000원이기 때문입니다. 하지만 배당계산상 매수인이 이희정 보증금 30,000,000원을 인수하므로 실제 경제적 부담은 78,000,000원입니다.

최근 시세 흐름 자체는 과거보다 15.6% 상승했지만, 실질취득 78,000,000원은 최근 평균의 145.8%, 최신 거래의 144.4%로 여전히 현저히 높습니다. 1회 유찰 후에도 68,400,000원, 2회 유찰 후에도 60,720,000원으로 최근 평균을 웃돕니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “최저가 할인율”이 아니라 “인수보증금을 더한 실질취득가”입니다.

여기에 현황조사상 이희정 점유부분이 807호로 표시된 것과 대상 1406호 사이의 대응관계, 한국토지주택공사 임차권등기에 병기된 30,000,000원·43,000,000원 내역까지 확인해야 합니다. 등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 임차관계 확인 부담이 크므로 신건 가격만 보고 접근할 사건은 아닙니다.