광주지방법원 2025타경582. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 101동 2층 202호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 현재 감정가와 최저매각가는 모두 59,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준은 2009.01.20. 설정된 우리은행 근저당권 20,241,000원입니다. 이후 2025.12.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부보다 임차관계입니다. 조사된 점유자 가운데 이희정은 2007.07.13. 전입으로 말소기준권리인 2009.01.20. 우리은행 근저당보다 빠르고, 보증금은 30,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션에는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다. 따라서 가격 판단은 최저가 59,000,000원이 아니라 실질취득 89,000,000원을 기준으로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 단순하지만 임차인 인수가 핵심

등기상 핵심은 2009.01.20. 우리은행 근저당권 20,241,000원입니다. 1996년 한국주택은행 근저당과 국민은행으로의 이전 등기는 이미 말소되어 있고, 2025.12.30. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

② 임차인·점유자 — 실제 인수 판단은 호수까지 대조

본건 호수와 일치하는 박현주는 202호에 2019.06.17. 전입했으므로 2009.01.20. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이희정은 전입일만 놓고 보면 대항력이 있으나 점유 부분이 807호로 기재되어 있습니다. 여러 다른 호수의 점유자들이 함께 조사되어 있으므로, 본건에서 실제로 승계되는 보증금이 무엇인지 호수별 원본 확인이 가장 중요한 체크포인트입니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 최근 시세 이상, 인수 반영하면 격차 확대

근화희망타운1차 동일 평형의 최근 거래는 12건이고 전체 평균은 55,258,333원입니다. 그러나 가격 판단에서는 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 54,900,000원, 최신 2026.03 거래는 50,000,000원이며 최근 거래 추세는 과거 대비 -2.5%입니다.

신건 최저가 59,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 107.5%여서 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 배당 시뮬레이션상의 30,000,000원 인수를 합치면 실질취득은 89,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 비교해 가격 메리트를 논하기 어려운 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 59,000,000원 가정)

이희정 보증금 30,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 따라서 신건에서의 자금 부담은 낙찰대금 59,000,000원에 인수액 30,000,000원을 더한 실질취득 89,000,000원으로 봐야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 그대로

이 사건은 보증금 30,000,000원이 현재 최저가보다 작으므로 낙찰가가 내려가는 만큼 실질취득도 함께 내려갑니다. 다만 2회 유찰 가정에서도 실질취득은 67,760,000원으로 최근 12개월 평균 54,900,000원보다 높습니다. 따라서 단순히 “유찰됐으니 싸다”는 결론도 성립하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로 외벽은 세멘몰탈위페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보시설, 승강기가 구비되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 아파트 건부지이며 공시지가는 207,100원/㎡입니다.
• 단지. 근화희망타운1차 294세대이며 준공일은 1996.06.28.입니다.
• 명칭. 공부상 명칭은 ‘근화희망타운아파트’이고 아파트 외벽에는 ‘하이팰리스’로 표기되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 202호 점유자 우선 확인. 본건 호수와 일치하는 박현주의 전입일은 2019.06.17.로 말소기준 이후입니다.
• 이희정 807호 인수관계 확인. 배당 시뮬레이션은 30,000,000원 전액 인수로 계산하지만 본건 호수와 일치하지 않습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 적용 물건을 반드시 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 가격 판단. 인수가 실제 본건에 적용된다면 신건 실질취득은 89,000,000원입니다. 최저가 59,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균은 54,900,000원, 최신 거래는 50,000,000원이며 추세는 -2.5%입니다.
• 미납관리비. 2026년 1월 기준 401,830원이 기재되어 있습니다.
• 미상 보증금 확인. 김용현·최태복·최경원·박춘화·이금성은 보증금이 확인되지 않았으나 전입일은 모두 말소기준권리 이후입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문건을 호수별로 대조해야 합니다.

맺으며 — 최저가보다 ‘인수와 호수 일치 여부’가 먼저다

이 물건을 59,000,000원짜리 신건 아파트로만 보면 판단이 크게 왜곡될 수 있습니다. 배당 시뮬레이션은 대항력 있는 이희정의 보증금 30,000,000원을 매수인 인수로 잡고 있어, 그대로 적용하면 실질취득은 89,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 평형 평균 54,900,000원과 최신 거래 50,000,000원을 모두 크게 웃돌고, 최근 거래 추세도 -2.5%입니다.

동시에 중요한 반전이 있습니다. 이희정의 점유 부분은 807호이고 경매 대상은 202호입니다. 반면 202호로 기재된 박현주는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 “인수 30,000,000원” 확정이 아니라, 그 인수 관계가 실제 202호에 적용되는지를 원본에서 확정하는 것입니다. 원본 확인 전에는 권리 안전성을 높게 평가하기 어렵고, 인수가 실제 적용된다면 가격 메리트도 없습니다.