광주지방법원 2025타경582. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 103동 13층1305호, 동일평형 실거래 비교 대상은 전용 59.79㎡입니다. 현재 소유자는 유한회사씨엔케이로, 2009.01.20 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 44,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 20,241,000원이 말소기준권리이며, 2025.12.30 우리은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.

등기상 말소기준은 비교적 선명하지만 임차인에서 반전이 생깁니다. 이희정의 전입일은 2007.07.13로 말소기준일인 2009.01.20보다 앞섭니다. 보증금은 30,000,000원, 월세는 190,000원이고, 배당 시뮬레이션상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 따라서 낙찰대금과 별도로 30,000,000원을 부담하는 것이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차보증금 3,000만원은 남는다

1996년 설정된 한국주택은행 근저당권과 1998년 설정된 전세권 관련 등기는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2009.01.20 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 이보다 앞선 2007.07.13 전입의 이희정은 대항력이 있어 보증금 30,000,000원이 매수인에게 인수되는 것으로 배당표에 반영돼 있습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 16명

실제 임차인은 16명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 말소기준일보다 앞선 전입자는 이희정 1명으로, 배당표에서 보증금 전액 인수로 계산됩니다. 나머지 임차인은 전입일이 2009.01.20 이후여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자도 있으므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사의 최신 기재를 다시 대조할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가도 최근 시세 이상, 실질취득은 훨씬 높다

가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 동일평형 최근 12개월 평균은 54,900,000원, 최신 2026.03 거래는 50,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -2.5%로 하락했습니다. 현재 최저가 65,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 118.4%이고, 여기에 인수보증금 30,000,000원을 더한 실질취득 95,000,000원은 최근 12개월 평균의 173.0%입니다.

단지 경매 집계치는 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%로 기재돼 있습니다. 실거래의 최근 흐름 역시 -2.5%이므로 전체 평균 55,258,333원을 근거로 가격을 후하게 평가할 이유가 없습니다. 현재 가격판단의 기준은 최신 50,000,000원과 최근 12개월 평균 54,900,000원이며, 실질취득은 두 기준을 모두 크게 웃돕니다.

③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)

매각대금 65,000,000원에서는 집행비용 1,570,000원과 우리은행 근저당권 20,241,000원이 배당되고, 43,189,000원이 소유자 교부로 계산됩니다. 이희정 보증금 30,000,000원은 배당액 0원으로, 매각대금 밖에서 매수인에게 전액 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

사건 청구금액은 192,661,980원이지만, 이 배당 시뮬레이션에서 우리은행 담보권 배당은 등기상 채권최고액인 20,241,000원으로 반영돼 있습니다. 따라서 담보권 배당액이 전액 지급된다는 사실과 사건 청구액 전체가 충족된다는 의미는 구분해서 봐야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 용도. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 근화희망타운1차는 294세대, 1996.06.28 준공입니다.
• 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보시설, 승강기가 구비돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·부정형 아파트 건부지이며 공시지가는 207,100원/㎡입니다.
• 도로. 북서측 약 8m 아스팔트 포장도로에 단지 내 포장도로가 접합니다.
• 명칭. 공부상 명칭은 ‘근화희망타운아파트’이나 아파트 외벽에는 ‘하이팰리스’로 표기돼 있습니다.
• 환금성. 동일평형 12건의 실거래 범위는 43,000,000원~65,000,000원이고, 최신 거래는 50,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -2.5%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 65,000,000원이 아니라 이희정 보증금 30,000,000원을 합친 95,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 2회 유찰까지도 재계산. 1회 유찰 시 실질취득 82,000,000원, 2회 유찰 시 71,600,000원으로 최근 12개월 평균 54,900,000원보다 여전히 높습니다.
• 이희정 인수조건 재확인. 2007.07.13 전입, 보증금 30,000,000원, 우선변제권 없음, 전액 매수인 인수로 반영된 부분을 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
• 그 밖의 점유관계 확인. 실제 임차인 16명이 조사돼 있고 일부는 보증금 또는 점유 부분이 미상입니다. 최신 현황조사와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
• 미납관리비. 2026년 1월 기준 미납관리비 154,060원이 기재돼 있습니다.
• 가격 하락 흐름 반영. 최근 거래 추세가 -2.5%이므로 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균 54,900,000원과 최신 거래 50,000,000원을 응찰 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “6,500만원짜리 경매”가 아니라 “9,500만원짜리 취득”

이 사건의 숫자는 단순합니다. 신건 최저가는 65,000,000원이지만, 대항력 있는 이희정의 보증금 30,000,000원이 별도로 인수돼 현재 실질취득은 95,000,000원입니다. 반면 최근 12개월 동일평형 평균은 54,900,000원, 최신 거래는 50,000,000원이고 최근 가격 추세도 -2.5%입니다.

더 중요한 점은 유찰만 기다리면 해결되는 구조도 아니라는 것입니다. 1회 유찰 시 실질취득 82,000,000원, 2회 유찰 시에도 71,600,000원으로 최근 12개월 평균을 계속 웃돕니다. 말소기준 이후 권리의 소멸보다 대항력 임차인의 보증금 인수와 시세 초과 실질취득이 훨씬 중요한 사건입니다. 결론은 권리 인수 부담 큼, 가격 메리트 없음. 최저가 숫자만으로 접근해서는 안 됩니다.