광주지방법원 2025타경582. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 103동 705호가 표시된 신건입니다. 현재 소유자는 유한회사씨엔케이이고, 2008년 12월 1일 매매를 원인으로 2009년 1월 20일 거래가액 44,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 20,241,000원이 말소기준권리이며, 이후 2025년 12월 30일 우리은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다.

등기만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 문제는 임차관계입니다. 현황조사에는 실제 임차인 16명이 확인되며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 이 가운데 이희정은 2007년 7월 13일 전입해 2009년 1월 20일 말소기준권리보다 앞서고, 대항력이 있는 것으로 판정되어 있습니다. 배당가정 역시 이희정 보증금 30,000,000원을 매수인 인수액으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2009년 우리은행

1996년 한국주택은행의 근저당권 6,115,200,000원은 국민은행으로 이전된 뒤 2009년 2월 4일 일부포기를 원인으로 말소되어 등기부상 이미 정리된 권리입니다. 현재 경매의 말소기준은 2009년 1월 20일 설정된 주식회사우리은행 근저당권 20,241,000원입니다. 2025년 12월 30일 임의경매개시결정은 그 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 16명

표시 호수인 705호에는 임성옥이 전입한 것으로 조사됐고, 전입일 2014년 10월 6일은 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 반면 사건의 인수 가정은 807호 이희정의 보증금 30,000,000원을 매수인 부담으로 반영하고 있습니다. 표시 호수와 인수 가정상 임차 호수가 서로 다르므로 실제 입찰 전에는 매각물건명세서와 각 매각대상 호수의 관계를 반드시 원본으로 대조할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 비싸고, 실질취득은 더 비싸다

근화희망타운1차의 비교 면적은 59.79㎡이고 최근 12개월 평균 거래가는 54,900,000원입니다. 최신 거래는 2026년 3월 50,000,000원입니다. 신건 최저가 65,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 118.4%이며, 최근 거래 흐름도 과거 구간 대비 -2.5%로 하락 추세입니다.

전체 12건 평균은 55,258,333원이지만 가격 판단에는 더 최근인 12개월 평균 54,900,000원과 최신 거래 50,000,000원을 우선하는 것이 맞습니다. 여기에 매수인 인수 30,000,000원을 더하면 신건 실질취득 95,000,000원은 최근 12개월 평균의 173.0%, 최신 거래의 190.0%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)

이희정의 보증금 30,000,000원은 배당에서 지급되는 금액이 아니라 매수인이 인수하는 금액으로 반영되어 있습니다. 집행비용·우리은행 배당·소유자 잔여 합계가 매각대금 65,000,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 두 번 유찰돼도 실질취득은 시세 이상

유찰될수록 입찰 최저가는 내려가지만, 제공된 세 시나리오에서 매수인 인수액은 30,000,000원으로 그대로입니다. 따라서 1회 유찰 시 실질취득은 82,000,000원, 2회 유찰 시에도 71,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 54,900,000원보다 여전히 높습니다. 최저가 하락만으로 가격 메리트가 확보되는 구조가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항·거래자료 기준)

• 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 이용상태. 감정 이용상태는 아파트이며 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보시설, 승강기 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 부정형 평지 아파트 부지이며 북서측으로 약 8m 아스팔트 포장도로에 단지 내 도로가 접합니다.
• 단지. 근화희망타운1차는 294세대, 1996.06.28 준공입니다. 최근 실거래 표본은 43,000,000원~65,000,000원입니다.
• 명칭. 공부상 명칭은 ‘근화희망타운아파트’이나 아파트 외벽에는 ‘하이팰리스’로 표기되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 계산. 신건 최저가 65,000,000원이 아니라 인수액을 포함한 95,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 이희정 인수관계 확인. 2007.07.13 전입·보증금 30,000,000원·대항력 있음·우선변제권 없음으로 반영된 인수관계를 원본 명세서에서 재확인해야 합니다.
• 705호 점유 확인. 705호에는 임성옥이 기재되어 있고 전입은 2014.10.06, 보증금은 3,000,000원, 대항력은 없습니다.
• 호수 관계 대조. 표시 물건은 705호인데 인수 가정의 대항력 임차인은 807호 이희정이므로 각 매각대상과 임차인의 대응관계를 확인해야 합니다.
• 미상 임차정보 확인. 김용현·최태복·최경원·박춘화·이금성은 보증금이 확인되지 않았습니다. 모두 전입일은 말소기준권리 이후로 대항력은 없지만 보증금·점유관계는 명세서에서 보완 확인해야 합니다.
• 미납관리비. 2026년 1월 기준 미납관리비 164,040원이 기재되어 있으므로 실제 인수 범위와 최신 금액을 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -2.5%이고 최신 거래가 50,000,000원이므로 과거 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.

맺으며 — “6,500만원 경매”가 아니라 “9,500만원 취득”으로 봐야 한다

이 물건의 함정은 신건 최저가가 아니라 인수액을 빼고 가격을 보는 것입니다. 최저매각가는 65,000,000원이지만 대항력 있는 이희정 보증금 30,000,000원이 매수인 인수로 반영되어 실질취득은 95,000,000원입니다. 반면 최근 12개월 평균은 54,900,000원, 최신 거래는 50,000,000원이고 가격 추세도 -2.5%입니다.

1회 유찰 시 82,000,000원, 2회 유찰 시에도 71,600,000원의 실질취득이 필요해 제공된 시나리오 범위에서는 여전히 최근 시세 이상입니다. 등기 말소는 단순하지만 인수와 가격은 불리한 구조입니다. 특히 표시 물건 705호와 인수 가정의 이희정 점유호 807호가 다른 만큼, 입찰 전 매각물건명세서의 호수별 임차관계 대조가 최우선 확인사항입니다.