광주지방법원 2025타경582. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 102동 6층601호입니다. 소유자는 유한회사씨엔케이로, 2009.04.23. 거래가액 44,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 채권최고액 20,150,000원이 말소기준권리이며, 이후 등기된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기 순서만 보고 이 물건을 ‘인수 0원’으로 보면 안 됩니다.

현황조사상 이희정은 2007.07.13. 전입해 말소기준일보다 앞서고, 보증금은 30,000,000원입니다. 배당분석에서도 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 신건 낙찰가 65,000,000원에 취득하더라도 매수인의 실질 부담은 95,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준은 2009.04.23. 우리은행 근저당권입니다. 2024.12.30. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권과 2025.12.30. 임의경매개시결정, 2026.01.12. 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 한국주택은행 근저당과 정경의 근저당, 허정록의 전세권은 이미 말소되었습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 16명, 보증기관 승계 1건

현황조사 및 문건접수 명단에서 보증기관 승계 건을 제외한 실제 임차인은 16명입니다. 한국토지주택공사 1건은 보증기관의 대위·승계 신고로 분류되어 있어 별도의 실제 임차인이나 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 분류되어 박혜자 관련 중복 신고로 표시돼 있으므로 59,000,000원을 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 등기상 주택임차권은 2024.12.30. 등기됐으며 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 9,500만원을 봐야 한다

근화희망타운1차 동일 평형의 최근 12개월 거래는 9건, 평균 54,900,000원입니다. 최신 거래는 2026.03. 11층 50,000,000원이고, 최근 시세는 이전 구간보다 -2.5% 낮아진 흐름입니다. 최저매각가 65,000,000원만 놓고 보더라도 최근 12개월 평균의 118.4%입니다.

문제는 여기에 인수금 30,000,000원이 더해진다는 것입니다. 신건에서의 실질취득 95,000,000원은 최근 12개월 평균 54,900,000원의 173.0%, 최신 거래 50,000,000원의 190.0%입니다. 최근 거래 전체 범위도 43,000,000원~65,000,000원인데 실질취득은 그 상단을 크게 넘어섭니다.

③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)

이희정의 30,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 따라서 매각대금 65,000,000원의 배분과 매수인의 총 실질부담은 구분해서 봐야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지 및 경보시설, 승강기가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 부정형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 207,100원/㎡입니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 단지 내 포장도로가 접합니다.
• 명칭. 공부상 명칭은 ‘근화희망타운아파트’이나 아파트 외벽에는 ‘하이팰리스’로 표시돼 있습니다.
• 환금성. 동일 평형 최근 거래는 43,000,000원~65,000,000원 범위이며 최근 12개월 평균은 54,900,000원입니다. 최근 거래 추세는 -2.5%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가는 65,000,000원이지만 알려진 매수인 인수액 30,000,000원을 더한 실질취득은 95,000,000원입니다.
• 대항력 임차인 확인. 이희정은 2007.07.13. 전입으로 2009.04.23. 말소기준보다 빠르며, 배당분석상 보증금 30,000,000원 전액이 매수인 인수입니다.
• 임차인 원문 대조. 실제 임차인 명단과 각 점유부분·보증금·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사서에서 다시 대조해야 합니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 59,000,000원 신고는 보증기관 대위·승계 건으로 분류돼 별도 실제 임차인 보증금으로 더하지 않습니다.
• 가격 하락 흐름 반영. 최근 시세가 이전보다 -2.5% 낮은 흐름이고, 최신 거래는 50,000,000원입니다.
• 유찰 후에도 실질취득 계산. 1회 유찰 시 82,000,000원, 2회 유찰 시 71,600,000원으로 인수액을 반드시 더해 판단해야 합니다.
• 미납관리비. 26년 1월 기준 미납관리비 1,357,890원이 기재돼 있으므로 부담 범위를 확인해야 합니다.
• 청구·배당 원본 확인. 청구액은 192,661,980원이고 현재 배당분석상 우리은행 근저당 채권최고액 20,150,000원이 반영돼 있으므로 입찰 전 배당요구 및 채권관계를 원문에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “6,500만원짜리 물건”이 아니다

이 물건을 최저매각가만 보고 65,000,000원짜리 아파트로 판단하면 핵심을 놓치게 됩니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 이희정의 보증금 30,000,000원이 매수인에게 인수되므로 신건 기준 실질취득은 95,000,000원입니다.

반면 동일 평형 최근 12개월 평균은 54,900,000원, 최신 거래는 50,000,000원이며 최근 추세도 -2.5%입니다. 최저가 자체가 최근 평균의 118.4%이고, 실질취득은 최근 평균의 173.0%에 달합니다. 1회 유찰 후 실질취득 82,000,000원, 2회 유찰 후에도 71,600,000원으로 최근 평균보다 높습니다. 권리 인수도 크고 가격도 최근 시세보다 높은 구조이므로 현재 조건에서는 가격 메리트가 없습니다.