부산지방법원 2024타경67513. 부산진구 범천동 디알에코시티2 제11층 1108호로, 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정평가 내용에는 본건 1108호 외 22개호가 함께 언급되어 있고, 현황조사상 확인된 점유자 13명 역시 1201호·1202호·1204호·1206호·1303호·1307호·1401호·1404호·1408호·1501호·1502호·1504호·1507호로 모두 본건 1108호와 다른 호수입니다.
따라서 이 리포트에서 가장 먼저 구분해야 할 것은 ‘동일 사건에 등장하는 다른 호수 점유자’와 ‘1108호의 인수위험’입니다. 현재 계산값상 본건 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기상 2022.03.29 남부산농업협동조합 근저당권은 말소된 것으로 표시되는 한편, 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전도 함께 나타나므로, 입찰 전에는 현재 등기 효력관계를 원본 등기부에서 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67513 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11(범천동), 11층 1108호 (범천동, 디알에코시티2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 1,415,683,070원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 등기 발급일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당 이력의 교차확인
말소기준으로 제시된 권리는 2025.01.03 임의경매개시결정입니다. 그 이후 2025.11.04 부산진구 압류와 2025.11.19 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 앞선 2024.11.15 부산진구 압류는 2024.12.26 해제로 말소되었습니다.
② 점유자 확인 — 본건 1108호와 다른 호수 13명
현황조사상 확인된 점유자는 총 13명입니다. 이 가운데 11명은 말소기준일보다 앞선 전입일이 기재되어 있고, 1명은 말소기준일 이후 전입, 1명은 전입일이 확인되지 않습니다. 다만 모두 본건 1108호가 아닌 다른 호수입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자에 대해서는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 본건 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조가을 | 1201호 | 2024.02.26 | 가능·미상 | 미상 | 1108호 아님 |
| 정다영 | 1202호 | 2023.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 1108호 아님 |
| 박건도 | 1204호 | 2025.01.22 | 말소기준 이후 | 미상 | 1108호 아님 |
| 차희선 | 1206호 | 2024.04.02 | 가능·미상 | 미상 | 1108호 아님 |
| 김상훈 | 1303호 | 2022.07.11 | 가능·미상 | 미상 | 1108호 아님 |
| 김영삼 | 1307호 | 2022.08.29 | 가능·미상 | 미상 | 1108호 아님 |
| 정다연 | 1401호 | 2023.03.28 | 가능·미상 | 미상 | 1108호 아님 |
| 김정하 | 1404호 | 2024.02.20 | 가능·미상 | 미상 | 1108호 아님 |
| 고영대 | 1408호 | 2023.03.24 | 가능·미상 | 미상 | 1108호 아님 |
| 김태환 | 1501호 | 2023.04.06 | 가능·미상 | 미상 | 1108호 아님 |
| 황남길 | 1502호 | 2022.10.06 | 가능·미상 | 미상 | 1108호 아님 |
| 손정주 | 1504호 | 2024.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 1108호 아님 |
| 복예진 | 1507호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 1108호 아님 |
조가을·고영대·황남길·손정주는 배당요구 접수일이 각각 2025.02.06, 2025.01.24, 2025.03.12, 2025.03.06으로 확인됩니다. 이 표의 점유자들은 모두 본건 1108호와 다른 호수이므로 보증금을 본건 인수액에 합산하지 않았습니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 시세 단정은 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 135,000,000원이며 유찰은 0회입니다. 1회 유찰 시 108,000,000원, 2회 유찰 시 86,400,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 본건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 현재 최저가만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 계산 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 135,000,000원 | 132,310,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 108,000,000원 | 105,688,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 신청채권자 · 남부산농업협동조합 | 1,415,683,070원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 계산 | - | 132,310,000원 |
현재 배당 계산에서는 채권자 총 채권액과 지급액이 0원으로 산정되어 소유자 잔여가 132,310,000원으로 표시됩니다. 반면 신청채권자 청구액은 1,415,683,070원으로 별도 확인되므로, 이 배당 계산만으로 실제 배당순위와 만족 여부를 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 평화도매시장 북동측 인근으로, 시장·백화점·종합병원·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범일역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제11층 1108호입니다.
- 설비. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 공시지가는 4,152,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 약 8미터, 북서측 약 5미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 현장확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없으나, 폐문부재로 내부 확인은 이루어지지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1108호 점유 재확인. 신고된 13명은 모두 다른 호수입니다. 본건 1108호의 실제 점유자·임대차 여부를 매각물건명세서와 현장으로 재확인해야 합니다.
- 근저당 효력 대조. 2022.03.29 근저당의 말소 표시와 2026.01.30 근저당권 이전 등기가 함께 확인되므로 최신 등기부 원본에서 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 배당표 단독 신뢰 금지. 신청채권자 청구액 1,415,683,070원과 현재 배당 계산의 채권자 지급 0원이 서로 다른 모습을 보이므로 실제 채권·배당관계를 별도로 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 감정가 135,000,000원이나 유찰가만 보고 저평가로 단정하지 않아야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부확인이 곤란했습니다. 내부 상태와 설비 작동 여부를 확인하지 않은 채 응찰가를 정하는 것은 피해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원 계산”과 “확인할 게 없다”는 다른 말
현재 숫자만 보면 본건 1108호의 매수인 인수액은 0원이고, 동일 사건에서 확인된 점유자 13명도 전부 1108호와 다른 호수입니다. 이 점만 보면 직접적인 임차보증금 승계위험은 드러나지 않습니다.
그러나 2022년 근저당 말소 표시와 2026년 근저당권 이전 등기가 동시에 존재하고, 신청채권자의 청구액은 1,415,683,070원인데 현재 배당 계산에는 채권자 지급이 0원으로 나타납니다. 감정평가에서도 내부 확인이 되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮아 보여서 접근할 사건이 아니라, 최신 등기부·매각물건명세서·1108호 실제 점유상태를 맞춰 본 뒤 판단해야 하는 사건입니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 현 단계에서 가격이 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
