부산지방법원 2024타경67513. 범천동 디알에코시티2 15층 1502호로, 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 주식회사씨에스건설이며, 말소기준은 2022.03.29. 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,760,000,000원 근저당입니다. 해당 근저당은 공동담보목록 제2022-225호에 편입돼 있고, 이후 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건에서 직접 확인해야 할 임차인은 1502호의 황남길입니다. 전입일은 2022.10.06.로 말소기준 2022.03.29.보다 늦기 때문에 대항력 없음으로 정리됩니다. 2025.03.12. 배당요구도 접수돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당액 자체는 계산할 수 없으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67513 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11(범천동), 15층1502호 (범천동,디알에코시티2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,415,683,070원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 말소기준권리 | 2022.03.29. 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.03.29. 남부산농업협동조합 근저당입니다. 2025.01.03. 임의경매개시결정, 2025.06.11. 부산시중앙신용협동조합 가압류 4,000,000,000원, 2025.11.04. 부산진구 압류, 2025.11.19. 국 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2024.11.22. 부산진구 압류는 2024.12.24. 해제돼 등기상 이미 말소됐습니다.
② 1502호 임차인 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황남길 | 1502호 | 2022.10.06 | 미상 | 미상 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
황남길의 전입일은 말소기준권리 설정일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 매수인에게 보증금이 승계된다고 볼 수는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계 전체는 확정할 수 없으므로, 입찰 전 원본 문서에서 금액과 우선변제 여부를 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 1.31억, 시세 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 131,000,000원으로, 아직 유찰이 없는 신건입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 131,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 권리가 정리된다는 이유만으로 신건 가격에 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,760,000,000원 | 128,366,000원 |
| 2. 가압류 · 부산시중앙신용협동조합 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 6,760,000,000원 중 예상 배당은 128,366,000원이고, 미배당액은 6,631,634,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 평화도매시장 북동측 인근으로, 시장·백화점·종합병원·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범일역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가의 이용상태도 동일합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·경보·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 8미터, 북서측 약 5미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 4,152,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 인근 유사물건 상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1502호 임대차 원본 확인. 황남길의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 관련 임대차 자료를 대조하세요.
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준 2022.03.29.과 황남길 전입 2022.10.06.의 선후관계를 원본에서 다시 확인하세요.
- 시세 조사. 신건 131,000,000원이 시장가 대비 유리한지 판단할 실거래 자료가 없으므로 인근 동일·유사 오피스텔 거래가격과 임대가를 별도로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태와 수리비 가능성을 확인하세요.
- 기계식주차. 기계식주차설비가 있으므로 이용 가능 차량 규격과 운영상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미확인
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.03.29. 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 1502호 임차인 황남길은 2022.10.06. 전입해 대항력이 없습니다. 이후의 경매개시결정·가압류·압류도 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 131,000,000원이 실제로 싼지는 별개의 문제입니다. 비교할 실거래 시세가 없고, 임차보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 임대차 세부사항 확인을 마친 뒤 응찰가를 정해야 하는 오피스텔로 보는 것이 적절합니다.
