부산지방법원 2024타경67513. 부산 부산진구 범천동 디알에코시티2 15층 1507호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 등기상 말소기준권리는 2022년 3월 29일 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,760,000,000원 근저당입니다. 이후 경매개시결정과 부산시중앙신용협동조합 가압류, 부산진구·국의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기보다 1507호 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 복예진이 1507호 점유자로 나타나지만 전입신고일, 보증금, 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 단순히 “대항력 없음”으로 처리할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨 두어야 합니다. 감정가와 최저가는 모두 135,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67513 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11(범천동), 15층1507호 (범천동,디알에코시티2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,415,683,070원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유관계는 미확정
말소기준은 2022.03.29 을구 1번 근저당권입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정, 부산시중앙신용협동조합 가압류, 부산진구 압류, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2026.01.30에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2024.11.22 부산진구 압류는 2024.12.24 해제되어 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 1507호 점유자 — ‘대항력 없음’으로 단정하면 안 된다
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 복예진 | 1507호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 미상 |
복예진은 본 호실 1507호 점유자로 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일 2022.03.29보다 선행하는지 판단할 수 없습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 우선변제권과 배당 후 잔존보증금 승계 여부 역시 확정할 수 없습니다. 따라서 현 단계에서는 “배당표상 인수 0원”과 “실제 권리관계상 인수 0원”을 동일하게 보아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,690,000원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,760,000,000원 | 132,310,000원 |
| 3. 가압류 · 부산시중앙신용협동조합 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 135,000,000원을 기준으로 집행비용 2,690,000원과 근저당권 배당 132,310,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 채권자 총 청구액 6,760,000,000원 대비 미배당액은 6,627,690,000원입니다. 이 미배당액은 채권자·채무자 관계의 잔존채무이며 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 점유자 관련 인수 가능성은 별도 확인 대상입니다.
④ 가격 판단 — 신건 135,000,000원, 시세 단정은 보류
현재는 감정가와 최저가가 모두 135,000,000원으로 감정가 100% 신건입니다. 1회 유찰 시 최저가 시나리오는 108,000,000원, 2회 유찰 시 86,400,000원입니다. 다만 이 사건에서 직접 비교할 최근 실거래 가격이 제시되지 않았으므로, 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 135,000,000원 | 6,627,690,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 108,000,000원 | 6,654,312,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 86,400,000원 | 6,675,555,200원 |
가격보다 먼저 해결해야 하는 것이 점유자 리스크입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 단순한 낙찰가가 실질취득비용이 아니게 됩니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 낙찰가만 보고 가격 메리트를 평가하는 방식은 적절하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 ‘평화도매시장’ 북동측 인근으로, 시장·백화점·종합병원·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 범일역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 토지는 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 약 8미터, 북서측 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 4,152,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 유사물건을 바탕으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1507호 점유자부터 확인. 복예진의 전입일, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 실제 점유개시 시점을 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 미확정 상태에서 인수 0원 단정 금지. 배당모델의 0원은 확인된 임차보증금 인수액이 없다는 계산일 뿐, 미상 점유관계까지 제거한 결론은 아닙니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.01.30 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전된 상태이므로 최신 등기와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 내부 상태와 수리비를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 신건 최저가 135,000,000원이 실제 오피스텔 거래가격과 비교해 어느 수준인지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 점유·임대차 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “점유자 인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.29 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 경매개시·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모델에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 본 호실 1507호에는 복예진이라는 점유자가 확인되면서도 전입일과 보증금이 미상입니다. 이 한 가지가 결론을 바꿉니다. 대항력 판단을 완료하기 전까지는 실질취득비용을 최저가 135,000,000원으로 고정할 수 없습니다.
또한 현재는 감정가 100%의 신건이지만 직접 비교할 최근 실거래값이 없어 가격 메리트 역시 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기부는 소멸형, 점유관계는 확인 필요, 가격은 판단 보류가 핵심입니다. 응찰 여부를 결정하기 전에 1507호 점유자의 전입·보증금 자료를 먼저 확정하는 것이 순서입니다.
