부산지방법원 2024타경67513. 범천동 디알에코시티2 14층 1404호로, 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 권리의 기준점은 2022.03.29 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권 2,760,000,000원입니다. 이후 경매개시결정, 가압류, 지방자치단체·국세 압류가 이어졌지만 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 정리돼 있습니다.
대상 호실의 핵심은 임차관계입니다. 김정하는 2024.02.20 전입했고, 등기부에 기재됐던 주택임차권의 임대차계약일은 2024.02.19, 확정일자는 2024.02.26입니다. 모두 말소기준일 2022.03.29보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없으며, 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67513 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11, 14층 1404호 (범천동, 디알에코시티2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,415,683,070원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.29 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.03.29 을구 1번 근저당권입니다. 2025.01.03 임의경매개시결정, 2025.06.11 부산시중앙신용협동조합 가압류 4,000,000,000원, 2025.11.04 부산진구 압류, 2025.11.19 국 압류는 모두 말소기준 이후입니다. 2024.11.22 부산진구 압류는 2024.12.24 해제로 이미 말소됐습니다.
말소기준 근저당권은 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 따라서 등기상 현재 근저당권자와 경매개시 당시 채권자 명칭이 달라져 있으므로 실제 배당 단계에서는 배당표와 채권양도 관계를 원본으로 대조해야 합니다. 다만 근저당 자체는 매각으로 소멸하는 기준권리입니다.
② 1404호 임차인 — 대항력 없음, 승계 없음
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정하 | 1404호 | 2024.02.20 | 20,000,000원 (말소된 임차권등기 기준) | 없음 | 미상 | 없음 |
김정하의 전입일 2024.02.20은 말소기준일 2022.03.29보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 볼 수 없습니다. 등기부에는 2025.02.24 임차보증금 20,000,000원, 월차임 480,000원, 계약일 2024.02.19, 확정일자 2024.02.26의 주택임차권이 등기됐지만, 2025.05.07 해제를 원인으로 말소됐습니다.
③ 가격·회차 구조 — 신건 126,000,000원
현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 126,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 경매대금 기준 실질취득액도 현재 회차에서는 126,000,000원입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 6,636,564,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 100,800,000원 | 98,588,800원 | 6,661,411,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 80,640,000원 | 78,788,480원 | 6,681,211,520원 |
다만 감정가가 곧 시세라는 뜻은 아닙니다. 범일역 인근 오피스텔이라는 입지와 업무시설이라는 용도를 감안하더라도, 실제 가격 경쟁력은 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래를 기준으로 판단해야 합니다. 단순히 유찰 후 최저가가 내려간다는 이유만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,564,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 2,760,000,000원 | 123,436,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 부산시중앙신용협동조합 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
126,000,000원 전액이 집행비용과 선순위 근저당 배당에 소진되는 구조입니다. 채권총액 6,760,000,000원 중 채권자 배당은 123,436,000원, 미배당액은 6,636,564,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 평화도매시장 북동측 인근. 시장·백화점·종합병원·업무시설·근린생활시설이 혼재한 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범일역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 공부와 실제 이용상태의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 15층 건물이며 위생·급배수·소방·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역입니다. 토지면적은 397.4㎡, 공시지가는 4,152,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 약 8m, 북서측 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 현장확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건과 공부·외부관찰을 바탕으로 통상 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1404호 현재 점유 확인. 김정하의 임차권등기는 말소됐지만 실제 퇴거 여부와 현재 점유자는 현장 확인이 필요합니다.
- 배당채권자 확인. 말소기준 근저당권이 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 최신 등기와 배당요구·채권양도 서류를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 126,000,000원을 시장가로 보지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 실거래와 월세 수익률을 함께 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 호실 상태, 수리비, 누수·설비 이상 여부를 응찰 전에 점검하세요.
- 기계식주차. 주차 가능 차종·운영시간·고장 및 유지관리 상태가 오피스텔 환금성과 임대수요에 영향을 줄 수 있으므로 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납관리비 중 공용부분과 당해세·최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 직전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 현황을 최신 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.03.29 근저당이 말소기준이고, 1404호 김정하의 전입은 2024.02.20으로 뒤에 들어왔습니다. 과거 임차보증금 20,000,000원의 주택임차권등기도 2025.05.07 말소됐습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 최저가 126,000,000원은 아직 감정가와 같은 신건 가격입니다. 권리상 안전하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 특히 업무시설 오피스텔은 동일 건물의 임대수요·관리비·주차조건과 최근 실거래에 따라 체감가치가 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 권리관계는 비교적 단순하지만, 응찰 여부는 실거래와 현장 상태를 확인한 뒤 가격으로 결정해야 하는 물건입니다.
