부산지방법원 2024타경67513. 범천동 디알에코시티2 14층 1402호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 등기상 말소기준권리는 2022.03.29 설정된 남부산농업협동조합 채권최고액 2,760,000,000원 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 부산시중앙신용협동조합 가압류, 부산진구와 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 표시돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 등기만 보고 끝내기에는 현장 확인 요소가 남습니다. 감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란했고, 관련 공부와 외부 관찰 및 인근 유사물건을 기준으로 통상적인 상태를 상정해 평가했습니다. 또 현황조사에는 여러 호실의 점유·임차 신고가 있으나 1402호로 특정된 사람은 표시되지 않습니다. 따라서 “임차인 없음”으로 단정하기보다는 현재 점유자를 직접 확인하는 접근이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67513 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11(범천동), 14층1402호 (범천동,디알에코시티2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,415,683,070원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.29 근저당권 · 남부산농업협동조합 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준권리는 2022.03.29 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 2025.01.03 임의경매개시결정, 2025.06.11 부산시중앙신용협동조합 가압류, 2025.11.04 부산진구 압류, 2025.11.19 국 압류는 모두 그보다 뒤입니다. 남부산농업협동조합 근저당권은 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 이는 2022.03.29 설정된 같은 근저당권의 권리자 변경입니다.
② 점유·임차 신고 — 1402호 특정 신고는 확인되지 않는다
현황조사에는 디알에코시티2의 여러 호실에 관한 점유·임차 신고가 확인됩니다. 아래 신고자들은 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 명의 신고이며, 표시된 호실 중 1402호는 없습니다. 따라서 다른 호실 신고를 1402호의 임차관계로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조가을 · 1201호 | 2024.02.26 | 2025.02.06 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정다영 · 1202호 | 2023.02.21 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박건도 · 1204호 | 2025.01.22 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 차희선 · 1206호 | 2024.04.02 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김상훈 · 1303호 | 2022.07.11 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김영삼 · 1307호 | 2022.08.29 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정다연 · 1401호 | 2023.03.28 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김정하 · 1404호 | 2024.02.20 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 고영대 · 1408호 | 2023.03.24 | 2025.01.24 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김태환 · 1501호 | 2023.04.06 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 황남길 · 1502호 | 2022.10.06 | 2025.03.12 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 손정주 · 1504호 | 2024.03.11 | 2025.03.06 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 복예진 · 1507호 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
복예진은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 다만 표시 호실은 1507호이며, 본건 1402호와는 구분해야 합니다.
③ 배당 구조 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,760,000,000원 | 128,366,000원 |
| 3. 가압류 · 부산시중앙신용협동조합 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 131,000,000원을 전제로 하면 집행비용 2,634,000원 후 근저당권에 128,366,000원이 배당돼 매각대금이 모두 소진됩니다. 전체 채권액은 6,760,000,000원이고, 현재 시나리오의 미배당액은 6,631,634,000원입니다. 그러나 이 미배당 채권을 매수인이 그대로 떠안는 것은 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 등기상 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 131,000,000원 | 128,366,000원 | 6,631,634,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 104,800,000원 | 102,532,800원 | 6,657,467,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 83,840,000원 | 81,930,880원 | 6,678,069,120원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 부산광역시 부산진구 범천동 평화도매시장 북동측 인근으로, 시장·백화점·종합병원·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 범일역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 15층 건물이며 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 4,152,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 약 8미터, 북서측 약 5미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 현장상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부 관찰과 관련 공부 등을 토대로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1402호 점유자 확인. 현황조사 명단에 1402호로 표시된 임차인이 없으므로 현재 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 말소기준 재대조. 2022.03.29 근저당권과 2026.01.30 근저당권 이전을 최신 등기사항전부증명서에서 다시 대조하세요.
- 배당표 확인. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가·최저가만으로 시세 대비 할인이라고 판단하지 말고 범천동 디알에코시티2 오피스텔의 실제 거래·매물 가격을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유 확인 전까지는 완전한 안전형이 아니다”
이 물건의 등기 구조 자체는 비교적 선명합니다. 2022.03.29 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현황조사에는 건물 내 여러 호실의 신고가 있고, 정작 본건 1402호로 표시된 점유·임차인은 확인되지 않습니다. 여기에 감정평가 당시 내부 확인도 이루어지지 않았습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 거대한 후순위 채권액이 아니라 본건 호실의 실제 점유관계와 내부 상태입니다. 또 실거래 비교 수치가 없는 상태에서 감정가 131,000,000원이 싸다고 단정할 수도 없습니다. 등기상 인수는 0원, 현장 확인은 필수, 가격 판단은 보류. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
