부산지방법원 2024타경67513. 부산진구 범천동 디알에코시티2 13층 1304호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기 흐름의 핵심은 소유자 권성숙의 취득보다 앞선 2022.03.29. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이며 공동담보목록 제2022-225호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 2025.01.03. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 채권 규모가 물건 한 호의 감정가보다 훨씬 큽니다. 신건 매각가 126,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,564,000원을 제외한 123,436,000원이 담보권에 배당되고, 채권최고액 기준 2,636,564,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 담보채권 부족분이지, 현재 산정상 낙찰자가 승계하는 금액은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67513 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11(범천동), 13층1304호 (범천동,디알에코시티2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 권성숙 · 2022.06.16. 소유권이전 · 거래가액 143,476,253원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,415,683,070원 |
| 말소기준 | 2022.03.29. 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 소유권 취득보다 앞선 근저당
말소기준 근저당권은 2022.03.29. 설정됐고, 권성숙의 소유권이전은 2022.06.16.입니다. 같은 날 이 주택에는 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 등기 내용에는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 적혀 있습니다. 해당 등기의 매각 후 효력은 입찰 전 등기 원본과 매각물건명세서에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
말소기준 근저당권은 2026.01.30. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 경매개시결정 등기에는 채권자로 남부산농업협동조합이 기재돼 있으며, 근저당권 자체는 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전된 흐름입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 126,000,000원입니다. 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 143,476,253원입니다. 그러나 최근 실거래 평균·최신 거래가· 가격 추세가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 2,760,000,000원 | 123,436,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,564,000원을 제외한 123,436,000원이 담보권에 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당은 2,636,564,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수 산정은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평화도매시장 북동측 인근이며 시장·백화점·종합병원·업무시설·각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 범일역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·경보·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 80m·최고높이 100m가 기재돼 있습니다.
- 토지 현황. 토지면적 397.4㎡, 공시지가 4,152,000원/㎡, 평지·세로장방·소로각지입니다.
- 현장 확인. 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란해 외부관찰과 관련 공부 등을 바탕으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 신건 최저가 126,000,000원의 가격 경쟁력은 최근 동일 건물·인근 오피스텔 실거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부 미확인 상태이므로 실제 호실 상태와 수리 필요 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.16. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 효력을 등기 원본과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 현황조사상 1304호와 일치하는 임차인은 기재돼 있지 않지만 실제 점유관계는 매각기일 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 담보권 미배당액이 크더라도 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권액을 낙찰자 인수액으로 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 후
이 물건의 권리 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2022.03.29. 근저당권이 말소기준이고, 현재 회차 배당 산정상 매수인 인수는 0원입니다. 현황조사에 적힌 여러 점유자 역시 모두 1304호가 아닌 다른 호실입니다.
다만 권리가 단순하다고 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 신건 최저가는 126,000,000원이지만 최근 실거래 시세가 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없고, 내부도 확인되지 않았습니다. 여기에 민간임대주택등기까지 존재하므로 매각 후 효력 확인도 필요합니다. 권리상 인수 부담은 낮게 계산되지만, 신건 가격은 시세·점유·내부 상태를 확인한 뒤 판단하는 물건입니다.
