부산지방법원 2024타경67513. 범천동 디알에코시티2 15층 1501호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 말소기준은 2022년 3월 29일 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이며 공동담보목록 제2022-225호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 경매개시결정, 가압류와 압류, 임차권등기가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
본 호실에서 확인되는 임차인은 김태환 1명입니다. 임대차계약일은 2023년 4월 5일, 점유개시는 2023년 4월 5일, 주민등록일은 2023년 4월 6일, 확정일자는 2023년 4월 10일이며 보증금은 20,000,000원입니다. 전입이 말소기준일인 2022년 3월 29일보다 늦어 대항력이 없고, 2025년 11월 26일 등기된 주택임차권 역시 후순위로 매각 시 소멸 예정입니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67513 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11(범천동), 15층1501호 (범천동,디알에코시티2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,415,683,070원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 말소기준권리 | 2022.03.29. 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 정리
핵심은 2022.03.29. 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2025년 경매개시결정·가압류·압류와 2025년 11월 임차권등기는 모두 뒤에 발생했습니다. 2026년 1월 30일에는 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 기존 말소기준 근저당권의 이전이므로 새로운 선순위 권리가 별도로 생긴 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 본 호실 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태환 | 건물 전유부분 전부 | 2023.04.06 / 2023.04.10 | 20,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
김태환의 임대차계약일은 2023.04.05, 점유개시일은 2023.04.05이며, 임차권등기명령에 따른 등기는 2025.11.26 접수됐습니다. 임차보증금은 20,000,000원이고 등기부에는 차임 400,000원이 기재돼 있습니다. 다만 전입 자체가 말소기준일보다 늦으므로 매수인에게 보증금을 승계시키는 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 1.26억, 실거래 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 126,000,000원으로 신건입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 가격이 시세보다 낮은지 높은지를 판단할 근거는 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다”, “감정가 대비 할인됐다”는 판단은 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 2,760,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 가압류 · 부산시중앙신용협동조합 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준 총 채권액은 6,760,000,000원, 예상 배당액은 123,436,000원, 미배당은 6,636,564,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 평화도매시장 북동측 인근으로, 시장·백화점·종합병원·업무시설·각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범일역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평탄한 세장형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남측 약 8m·북서측 약 5m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 4,152,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김태환 임차권 재확인. 전입 2023.04.06, 확정 2023.04.10, 보증금 20,000,000원, 임차권등기 2025.11.26의 원본 기재를 입찰 전 다시 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2022.03.29. 남부산농업협동조합 근저당권이 기준이며, 2026.01.30. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역까지 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 126,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 주변 오피스텔 거래 및 매물을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 확인하세요.
- 관리·체납. 관리비와 공용부분 체납 여부, 세금 및 최우선변제 가능 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.03.29. 근저당권이고, 본 호실 임차인 김태환의 전입과 임차권등기는 모두 그보다 뒤입니다. 따라서 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 다만 신건 최저가 126,000,000원을 비교할 실거래 자료가 없고, 내부도 직접 확인되지 않은 상태에서 감정됐습니다. 그래서 결론은 단순합니다. 권리는 합격이지만, 가격과 현황은 확인 후 응찰. 이 물건은 권리 리스크보다 126,000,000원이 실제 시장가격에 맞는지를 검증하는 과정이 더 중요합니다.
