부산지방법원 2024타경67513. 범천동 디알에코시티2 12층 1202호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 131,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 최저가가 아니라 1202호 점유관계입니다. 정다영의 전입일은 2023.02.21이고, 데이터상 말소기준은 2025.01.03 임의경매개시결정입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 미배당 보증금 승계 규모를 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 최저가 1.31억만 놓고 투자성을 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재하는 구조라면 낙찰대금 외에 매수인이 승계하는 금액이 추가되어 실질취득가가 올라갈 수 있기 때문입니다. 본건은 그 핵심 금액인 보증금이 확인되지 않았으므로 현 단계에서 “1.31억에 취득한다”거나 “인수 0원”이라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67513 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11(범천동), 12층1202호 (범천동,디알에코시티2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 1,415,683,070원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 봐야 할 ‘전입’
등기 흐름에서는 2022.03.29 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,760,000,000원 근저당권이 확인되며, 해당 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 데이터상 말소기준은 2025.01.03 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정입니다. 그 이후 2025.11.04 부산진구 압류와 2025.11.19 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 1202호 정다영
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정다영 | 1202호 | 2023.02.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 |
정다영은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인됩니다. 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 우선변제권 순위와 배당으로 얼마가 소진되는지, 낙찰 후 얼마가 남아 매수인에게 승계될지를 계산할 수 없는 상태입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’는 결론 금지
현재 확인되는 가격 수치는 감정가와 경매 회차별 최저가입니다. 감정가는 131,000,000원, 현재 신건 최저가도 131,000,000원입니다. 1회 유찰 시 가정가는 104,800,000원, 2회 유찰 시 83,840,000원입니다.
그러나 이 물건에는 동일 물건 또는 인근 비교용 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수만으로 “시세보다 저렴하다”라고 평가할 수 없습니다. 특히 1202호 임차인의 보증금도 미상이라, 실제 자금 부담은 낙찰가와 별개로 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,634,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 128,366,000원 |
현재 배당 가정에서는 집행비용 2,634,000원과 소유자 잔여 128,366,000원만 반영되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 것으로 명시돼 있으며, 1202호 정다영의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 승계액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가 이용상태도 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다.
- 주위환경. 부산진구 범천동 평화도매시장 북동측 인근으로 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 범일역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 세장형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남측 약 8미터 및 북서측 약 5미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 4,152,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인이 폐문부재하여 내부 확인이 곤란했고, 외부관찰과 유사물건을 바탕으로 통상 상태를 상정해 평가한 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정다영 보증금 확인. 본건 리스크를 금액으로 환산하려면 1202호 임대차 보증금 확인이 최우선입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만 확인된 상태이므로 우선변제 가능 여부와 배당 후 잔존 보증금을 별도로 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 현장 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 현재 1202호의 실제 점유자와 사용상태를 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 수치가 없어 감정가 131,000,000원이나 유찰가만으로 저가 매수 여부를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 가정표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재돼 있으므로 실제 배당요구종기 이후 서류와 대조가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 임대차 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.31억 낙찰”과 “1.31억 취득”은 같은 말이 아니다
이 물건은 신건이고 최저매각가는 131,000,000원입니다. 하지만 1202호 정다영은 2023.02.21 전입으로 데이터상 말소기준인 2025.01.03보다 먼저 들어와 있습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전하고, 매수인이 실제로 부담할 승계금액도 산정할 수 없습니다.
여기에 비교 실거래 자료도 없어 감정가 1.31억이 시세보다 낮은지 검증되지 않았습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 가격 메리트 판정 보류, 인수 위험 확인 우선. 정다영의 임대차 보증금과 우선변제 관계가 확정되기 전에는 입찰가를 낮춘다고 해서 실질취득가까지 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
