부산지방법원 2024타경67513. 부산진구 범천동 디알에코시티2 14층 1403호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 2022.03.29 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,760,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 임의경매개시결정과 부산시중앙신용협동조합 가압류, 부산진구 및 국의 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리순서 자체는 명확하지만, 가격 판단에는 공백이 있습니다. 감정가와 최저매각가는 172,000,000원으로 동일한 신건이지만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 최저가가 싸다고 평가할 근거도, 시세보다 비싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 물건은 권리보다 점유 확인과 시세 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67513 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11(범천동), 14층1403호 (범천동,디알에코시티2) |
| 용도 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,415,683,070원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 말소기준 | 2022.03.29 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.03.29 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 2025.01.03 임의경매개시결정, 2025.06.11 부산시중앙신용협동조합의 4,000,000,000원 가압류, 2025.11.04 부산진구 압류, 2025.11.19 국 압류는 모두 그 뒤에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 2026.01.30에는 기존 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 점유·임차 확인 — 1403호 특정 확인이 필요
현황조사에는 디알에코시티2의 여러 호수 점유자가 확인됩니다. 그러나 아래 기록은 1201호·1202호·1204호·1206호·1303호·1307호·1401호·1404호·1408호·1501호·1502호·1504호·1507호에 관한 것으로, 본건 1403호와 일치하지 않습니다. 따라서 이 명단의 보증금이나 점유관계를 1403호에 합산하거나 인수위험으로 단정하면 안 됩니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 조가을 | 1201호 | 2024.02.26 | 없음 | 2025.02.06 |
| 정다영 | 1202호 | 2023.02.21 | 없음 | 해당 없음 |
| 박건도 | 1204호 | 2025.01.22 | 없음 | 해당 없음 |
| 차희선 | 1206호 | 2024.04.02 | 없음 | 해당 없음 |
| 김상훈 | 1303호 | 2022.07.11 | 없음 | 해당 없음 |
| 김영삼 | 1307호 | 2022.08.29 | 없음 | 해당 없음 |
| 정다연 | 1401호 | 2023.03.28 | 없음 | 해당 없음 |
| 김정하 | 1404호 | 2024.02.20 | 없음 | 해당 없음 |
| 고영대 | 1408호 | 2023.03.24 | 없음 | 2025.01.24 |
| 김태환 | 1501호 | 2023.04.06 | 없음 | 해당 없음 |
| 황남길 | 1502호 | 2022.10.06 | 없음 | 2025.03.12 |
| 손정주 | 1504호 | 2024.03.11 | 없음 | 2025.03.06 |
| 복예진 | 1507호 | 미상 | 가능·미상 | 해당 없음 |
위 점유 기록은 본건 1403호와 다른 호수입니다. 1507호 복예진은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없으며, 다른 기재 점유자는 전입일이 2022.03.29 말소기준보다 뒤입니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 1. 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 2,760,000,000원 | 168,792,000원 |
| 2. 가압류 · 부산시중앙신용협동조합 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,208,000원을 제외한 168,792,000원이 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 청구액은 6,760,000,000원, 미배당액은 6,591,208,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 172,000,000원 | 168,792,000원 | 6,591,208,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 137,600,000원 | 134,873,600원 | 6,625,126,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 110,080,000원 | 107,738,880원 | 6,652,261,120원 | 0원 |
채권 미배당액이 커지는 것은 후순위 채권자가 배당받지 못하는 문제이지, 현재 제시된 권리관계에서 그 미배당액을 낙찰자가 승계한다는 뜻은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 범천동 평화도매시장 북동측 인근으로 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 범일역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 공시지가는 4,152,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 약 8미터, 북서측 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 현장확인. 폐문부재로 내부확인이 곤란해 유사물건·관련공부·외부관찰을 바탕으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1403호 점유 재확인. 다른 호수의 점유 기록과 본건을 혼동하지 말고 1403호 자체의 현황조사·매각물건명세서를 대조하세요.
- 임대차 확인. 감정평가서상 임대관계는 확인되지 않았으므로 보증금·확정일자·점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 가격 메리트를 판단할 실거래 자료가 없으므로 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 최근 거래를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 수리비·시설 상태를 응찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 등기 변동 확인. 말소기준 근저당권은 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 최신 등기부를 확인하세요.
- 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 포함해 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 1403호 현황은 확인이 먼저
등기상 핵심은 단순합니다. 2022.03.29 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 사건의 점유 자료는 여러 다른 호수에 걸쳐 있고, 본건 1403호 자체의 임대차와 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 172,000,000원 신건 가격의 메리트를 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리보다 1403호 실제 점유·내부 상태·최근 시세 확인입니다.
