부산지방법원 2024타경67513. 부산진구 범천동 디알에코시티2 15층 1504호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이며, 2022년 3월 29일 남부산농업협동조합이 설정한 채권최고액 2,760,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정, 부산시중앙신용협동조합 가압류, 부산진구 압류, 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건에서 가장 중요한 점유관계는 1504호 손정주입니다. 전입일은 2024.03.11로 말소기준권리인 2022.03.29 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 2025.03.06 배당요구도 접수했습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67513 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11(범천동), 15층1504호 (범천동,디알에코시티2) |
| 용도 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 1,415,683,070원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.29 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.03.29 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 2025.01.03 임의경매개시결정, 2025.06.11 부산시중앙신용협동조합 가압류, 2025.11.04 부산진구 압류, 2025.11.19 국 압류는 모두 그 뒤에 접수되어 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 본건 점유자 — 손정주 1명
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손정주 | 1504호 | 2024.03.11 | 2025.03.06 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
손정주의 전입신고는 말소기준권리보다 약 2년 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.03.06 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당액 자체는 추가 확인 대상이지만, 후순위 점유자의 보증금 미배당분을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,760,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 가압류 · 부산시중앙신용협동조합 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 6,760,000,000원 중 123,436,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 6,636,564,000원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 6,636,564,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 100,800,000원 | 98,588,800원 | 6,661,411,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 80,640,000원 | 78,788,480원 | 6,681,211,520원 | 0원 |
신건에서는 126,000,000원, 1회 유찰 시 100,800,000원, 2회 유찰 시 80,640,000원으로 낮아집니다. 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 따라 승계되는 구조가 아니므로, 시나리오별 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 실거래 가격 비교 없이 최저가 자체만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 부산진구 범천동 ‘평화도매시장’ 북동측 인근으로, 시장·백화점·종합병원·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 범일역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 8미터, 북서측 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적 397.4㎡, 공시지가 4,152,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 유사물건·공부·외부관찰을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1504호 점유관계 재확인. 손정주의 전입은 후순위이지만 실제 점유 상태와 명도 협의 가능 여부를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위·최우선변제 가능성은 매각물건명세서와 배당요구 서류 원본으로 재확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 내부 상태와 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 126,000,000원이 실제 거래가격 대비 유리한지는 주변 동일·유사 오피스텔 실거래를 대조한 뒤 판단해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 남은 변수는 점유·가격
권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2022.03.29 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 본건 1504호 손정주의 전입도 2024.03.11로 후순위여서 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 손정주의 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않았고 내부 현황도 직접 확인되지 않았습니다. 또한 현재 최저가 126,000,000원의 가격 경쟁력은 별도 실거래 검증이 필요합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수위험 자체는 낮지만, 점유·배당 세부사항과 가격 검증을 끝낸 뒤 접근해야 하는 신건 오피스텔로 정리할 수 있습니다.
