부산지방법원 2024타경67513. 부산진구 범천동 디알에코시티2 14층 1405호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부상 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 2022.03.29 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,760,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 등기 자체에서는 매수인이 떠안을 권리가 없습니다.
다만 이 사건의 채권 규모는 본건 최저가보다 매우 큽니다. 현재 회차 매각가를 126,000,000원으로 가정하면 집행비용 2,564,000원을 제외한 123,436,000원만 근저당권에 배당되고, 전체 채권 기준 미배당액은 6,636,564,000원입니다. 그러나 이 미배당액은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 아니라 채권자의 미회수액이며, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67513 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11(범천동), 14층 1405호 (범천동, 디알에코시티2) |
| 용도 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,415,683,070원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 15층 건물 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.03.29 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 2025.01.03 임의경매개시결정, 2025.06.11 부산시중앙신용협동조합 가압류, 2025.11.04 및 2025.11.19 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2026.01.30에는 기존 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 이는 2022.03.29 설정된 동일 근저당권의 이전입니다.
② 점유 현황 — 본건 1405호는 별도 확인 필요
현황조사에 기재된 점유자들은 1201호·1202호·1204호·1206호·1303호·1307호·1401호·1404호·1408호· 1501호·1502호·1504호·1507호이며, 본건 1405호와 일치하는 점유자는 기재되어 있지 않습니다. 아래 점유자들은 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금 합산 대상도 아닙니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조가을 | 1201호 | 2024.02.26 | 2025.02.06 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 정다영 | 1202호 | 2023.02.21 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 박건도 | 1204호 | 2025.01.22 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 차희선 | 1206호 | 2024.04.02 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김상훈 | 1303호 | 2022.07.11 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김영삼 | 1307호 | 2022.08.29 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 정다연 | 1401호 | 2023.03.28 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김정하 | 1404호 | 2024.02.20 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 고영대 | 1408호 | 2023.03.24 | 2025.01.24 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김태환 | 1501호 | 2023.04.06 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 황남길 | 1502호 | 2022.10.06 | 2025.03.12 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 손정주 | 1504호 | 2024.03.11 | 2025.03.06 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 복예진 | 1507호 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 2. 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 2,760,000,000원 | 123,436,000원 |
| 3. 가압류 · 부산시중앙신용협동조합 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액은 6,760,000,000원, 채권자 예상배당은 123,436,000원, 미배당은 6,636,564,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 6,636,564,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 100,800,000원 | 98,588,800원 | 6,661,411,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 80,640,000원 | 78,788,480원 | 6,681,211,520원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 주위환경. 범천동 평화도매시장 북동측 인근으로 시장·백화점·종합병원·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범일역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·경보·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 8미터, 북서측 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 토지면적은 397.4㎡, 공시지가는 4,152,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 해당 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1405호 실제 점유 확인. 사건 내 현황조사 점유자 명단에는 본건 1405호가 포함되어 있지 않고 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 현장 점유와 임대차관계를 직접 재확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 폐문부재로 내부확인이 곤란했던 물건이므로 내부 수리상태·설비·하자 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2026.01.30 기존 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 상태이므로 최신 등기부에서 권리자와 말소기준의 연결관계를 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 6,636,564,000원은 채권자의 부족분이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 오피스텔 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)이므로 이용계획에 맞는 용도·관리·세금·대출 조건을 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 점유·현장 확인이 핵심
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.29 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시·가압류·압류는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 큰 채권 미배당이 남더라도 그것만으로 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다.
반면 실무상 확인 포인트는 점유입니다. 현황조사에 여러 호실 점유자가 기재돼 있지만 1405호와 일치하는 점유자는 없고, 감정평가 역시 임대관계 미상·폐문부재로 내부확인이 곤란했다고 적고 있습니다. 따라서 이 사건은 등기 권리는 정리되지만 현장 확인이 끝나야 입찰 판단이 완성되는 오피스텔로 보는 것이 맞습니다. 신건 최저가는 126,000,000원으로 감정가와 동일하므로, 현장·점유 확인 없이 권리만 보고 서두를 이유는 없습니다.
