부산지방법원 2024타경67513. 부산 부산진구 범천동 디알에코시티2 15층 1508호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 2022.03.29. 남부산농업협동조합 명의로 채권최고액 2,760,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 권리의 단순함과 가격의 매력은 별개입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 135,000,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 비교할 최근 실거래 자료가 없어 135,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67513 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11(범천동), 15층1508호 (범천동,디알에코시티2) |
| 용도 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 1,415,683,070원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.03.29. 을구 1번 근저당권입니다. 2025.01.03. 경매개시결정, 2025.06.11. 부산시중앙신용협동조합 가압류, 2025.11.04. 부산진구 압류, 2025.11.19. 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2024.11.22. 부산진구 압류는 2024.12.24. 이미 말소됐습니다.
한편 2026.01.30.에는 말소기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전 등기입니다. 현재 배당계산에서는 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 산정하고 있습니다.
② 가격 판단 — 최근 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 135,000,000원입니다. 1회 유찰 시 108,000,000원, 2회 유찰 시 86,400,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 최근 실거래가 자료가 없어 어느 가격대가 시장가 대비 할인 구간인지 직접 비교할 근거는 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 135,000,000원 | 6,627,690,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 108,000,000원 | 6,654,312,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 86,400,000원 | 6,675,555,200원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 가격 판단의 핵심은 채권자의 회수율이 아니라, 실제 오피스텔 시세와 135,000,000원·108,000,000원·86,400,000원을 비교하는 데 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 2,760,000,000원 | 132,310,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 부산시중앙신용협동조합 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,760,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 132,310,000원이며, 미배당은 6,627,690,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 평화도매시장 북동측 인근으로, 시장·백화점·종합병원·업무시설·각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범일역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 8미터, 북서측 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 4,152,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건·관련 공부·외부관찰에 의한 통상 상태를 전제로 평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1508호 점유 확인. 다른 호실 전입내역과 혼동하지 말고 1508호 실제 점유자·임대차 여부를 매각물건명세서와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 원본 비교. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 신건 135,000,000원을 곧바로 저가로 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.01.30. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 최신 등기상태를 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 6,627,690,000원은 큰 금액이지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 낙찰자 승계액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소형 권리와 적정 가격은 별개”
등기만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.29. 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 1508호의 실제 점유·임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았고 최근 실거래 자료도 없습니다. 따라서 신건 135,000,000원을 두고 “싸다”고 결론낼 근거는 부족합니다. 이 물건은 권리는 말소형이지만, 가격과 점유는 확인이 필요한 오피스텔로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
