부산지방법원 2024타경67513. 범천동 디알에코시티2 14층 1407호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설입니다. 권리분석의 출발점은 2022.03.29. 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 2,760,000,000원이며 공동담보목록 제2022-225호가 기재돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후의 임의경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2026.01.30.에는 같은 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 이는 2022.03.29. 근저당의 확정채권양도에 따른 권리이전으로, 말소기준일 자체가 뒤로 밀리는 것이 아닙니다. 현재 배당가정 135,000,000원에서는 집행비용 2,690,000원을 제외한 132,310,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67513 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11(범천동), 14층1407호 (범천동,디알에코시티2) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 15층 건물 내 14층 1407호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 1,415,683,070원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 등기 발급 | 2026.10.02 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.03.29. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 2024.11.22. 부산진구 압류는 2024.12.24. 이미 말소됐고, 2025.01.03. 임의경매개시결정, 2025.06.11. 부산시중앙신용협동조합 가압류 4,000,000,000원, 2025.11.04. 부산진구 압류, 2025.11.19. 국 압류는 모두 말소기준 이후입니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차인·점유 신고 — 본건 1407호 일치 신고는 없다
현황조사에는 여러 호실의 점유 신고가 함께 나타나지만, 아래 신고자들의 호실은 1201호·1202호·1204호·1206호·1303호·1307호·1401호·1404호·1408호·1501호·1502호·1504호·1507호입니다. 1407호와 일치하는 신고자는 없습니다. 따라서 다른 호실 신고자의 보증금을 본건 1407호의 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
| 호실 | 점유 신고자 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1201호 | 조가을 | 2024.02.26 | 신청 2025.02.06 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 1202호 | 정다영 | 2023.02.21 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 1204호 | 박건도 | 2025.01.22 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 1206호 | 차희선 | 2024.04.02 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 1303호 | 김상훈 | 2022.07.11 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 1307호 | 김영삼 | 2022.08.29 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 1401호 | 정다연 | 2023.03.28 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 1404호 | 김정하 | 2024.02.20 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 1408호 | 고영대 | 2023.03.24 | 신청 2025.01.24 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 1501호 | 김태환 | 2023.04.06 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 1502호 | 황남길 | 2022.10.06 | 신청 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 1504호 | 손정주 | 2024.03.11 | 신청 2025.03.06 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 1507호 | 복예진 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
복예진은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 다만 해당 신고 호실은 1507호로 본건 1407호와 다릅니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘신건이 싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 135,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 이 135,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
유찰 시 제시된 시나리오는 1회 유찰 108,000,000원, 2회 유찰 86,400,000원입니다. 다만 이 역시 단순히 감정가의 80%·64%라는 의미일 뿐, 실제 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 오피스텔은 입지·임대수요·전용면적·층·향·관리상태 등에 따라 가격 편차가 생길 수 있으므로 응찰가를 정하기 전에 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,690,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 2,760,000,000원 | 132,310,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 부산시중앙신용협동조합 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 6,760,000,000원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 132,310,000원이며, 미배당액은 6,627,690,000원입니다. 신청채권자의 청구액 1,415,683,070원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 거액의 미배당은 매수인이 떠안는 금액과 동일한 개념이 아닙니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 ‘평화도매시장’ 북동측 인근. 시장·백화점·종합병원·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 범일역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트로 가정해서 분석하면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 15층 건물. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 397.4㎡, 대, 평지·세로장방·소로각지이며 남측 약 8m 및 북서측 약 5m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역. 공시지가는 4,152,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1407호 실제 점유 확인. 현황조사에 여러 호실 신고자가 있으나 본건 1407호와 일치하는 신고는 없습니다. 폐문부재로 내부조사도 되지 않았으므로 현장 재확인이 핵심입니다.
- 매각물건명세서 대조. 다른 호실의 점유 신고와 본건을 혼동하지 말고 1407호에 별도 임차관계가 기재되는지 최종 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 135,000,000원이 실거래 대비 어느 수준인지 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 2,760,000,000원 근저당에는 공동담보목록 제2022-225호가 기재돼 있습니다. 배당관계는 본건 외 담보자산의 진행과 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 시설 상태. 내부 미확인 물건이므로 수리비·설비 상태·기계식주차 이용조건 등은 현장 확인 후 비용에 반영해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확정”
이 물건의 등기 권리구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2022.03.29. 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 사건 내 여러 점유 신고가 있지만 본건 1407호와 일치하는 신고도 확인되지 않습니다.
그렇다고 바로 가격 매력이 생기는 것은 아닙니다. 현재는 신건 135,000,000원이고, 이를 최근 실거래와 비교할 근거가 없습니다. 내부 상태 역시 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “권리분석은 통과, 가격판단은 보류”입니다. 입찰 여부는 1407호의 실제 점유·내부 상태와 최신 실거래를 확인한 뒤 결정하는 편이 타당합니다.
