부산지방법원 2024타경67513. 범천동 디알에코시티2 12층 1208호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 2022.03.29 남부산농업협동조합 명의의 채권최고액 2,760,000,000원 근저당권이 설정된 이력이 있습니다. 2025.01.03에는 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2026.01.30에는 해당 근저당권의 권리자가 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐습니다.
권리 정리상 2025.01.03 임의경매개시결정이 기준으로 제시되어 있지만, 그보다 앞선 2022년 근저당과 이후 2026년 근저당권 이전등기가 함께 존재합니다. 따라서 이 건은 표면적인 “인수 0원”만 보고 끝낼 사건이 아니라, 실제 말소기준권리와 담보권의 현재 상태를 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 다시 맞춰보는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67513 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11(범천동), 12층1208호 (범천동,디알에코시티2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 12층 1208호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 남부산농업협동조합 / 1,415,683,070원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 2022 근저당과 2026 이전등기를 함께 봐야 한다
2024.11.20 부산진구 압류는 2024.12.26 해제에 따라 말소됐습니다. 이후 2025.11.04 부산진구 압류, 2025.11.19 국(부산진세무서장) 압류는 2025.01.03 이후 등기된 권리로 정리되어 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 다만 실제 배당에서는 조세채권의 성격과 법정기일 등 별도 요소가 영향을 줄 수 있으므로 등기 순서만으로 최종 배당을 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 현황 — 사건 전체 정보와 1208호를 분리해서 봐야 한다
현황조사 등에 등장하는 사람은 총 13명이며 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 중복 보증기관 신고를 제외할 필요 없이 실제 사람 기준 13명입니다. 다만 아래 호수는 모두 본건 1208호와 다릅니다. 본건 1208호로 특정된 점유자는 아래 목록에 확인되지 않습니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조가을 | 1201호 | 2024.02.26 | 2025.02.06 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정다영 | 1202호 | 2023.02.21 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박건도 | 1204호 | 2025.01.22 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차희선 | 1206호 | 2024.04.02 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상훈 | 1303호 | 2022.07.11 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영삼 | 1307호 | 2022.08.29 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정다연 | 1401호 | 2023.03.28 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정하 | 1404호 | 2024.02.20 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 고영대 | 1408호 | 2023.03.24 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태환 | 1501호 | 2023.04.06 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황남길 | 1502호 | 2022.10.06 | 2025.03.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손정주 | 1504호 | 2024.03.11 | 2025.03.06 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 복예진 | 1507호 | 미상 | 확인 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 1.35억의 매력을 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 135,000,000원으로 신건입니다. 확인된 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 현재 기준 실질취득 확인액도 135,000,000원입니다. 다만 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 제시되어 있지 않아, 이 금액이 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,690,000원 |
| 신청채권 · 남부산농업협동조합 | 1,415,683,070원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 표시액 | - | 132,310,000원 |
현재 배당 시뮬레이션은 135,000,000원 중 집행비용 2,690,000원 외 132,310,000원을 잔여로 표시하며, 신청채권 1,415,683,070원에 대한 배당액은 0원으로 계산합니다. 동시에 등기에는 2022년 근저당 설정 및 2026년 근저당권 이전이 존재하므로, 이 잔여액을 실제 소유자 수령액으로 단정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 값입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 ‘평화도매시장’ 북동측 인근. 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 ‘범일역’이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔). 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다.
- 도로·토지. 남측 약 8m, 북서측 약 5m 내외 포장도로와 접하며, 토지는 대체로 평탄한 세장형으로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 4,152,000원/㎡. 토지면적은 397.4㎡로 확인됩니다.
- 내부상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건·관련 공부·외부관찰에 따른 통상 상태를 상정해 평가됐으므로 내부 상태 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1208호 점유관계 직접 확인. 사건 내 점유자 13명은 모두 다른 호실입니다. 1208호의 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 전입·확정일자를 별도로 확인해야 합니다.
- 2022 근저당 원본 대조. 2022.03.29 남부산농업협동조합 근저당과 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 존속 상태와 말소 여부를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)이라는 점과 매수인이 인수할 권리 또는 임차보증금 부담이 실제로 없는지 최종 명세서와 대조해야 합니다.
- 배당표 수치 재검증. 신청채권 1,415,683,070원과 근저당 이력이 있는데 현재 시뮬레이션상 채권자 배당이 0원으로 표시됩니다. 실제 배당순위·채권액·조세채권을 원본으로 재산정해야 합니다.
- 가격은 실거래 확인 후. 현재 신건 최저가 135,000,000원이지만 최근 실거래 비교값이 없어 가격 메리트 판단은 보류해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 시설·하자·수선비를 현장 및 관련 자료로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 그 0원의 근거다
현재 수치만 보면 감정가와 최저가는 모두 135,000,000원, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 본건 1208호와 일치하는 임차인은 사건 내 점유 목록에 없고, 반대로 같은 사건의 다른 호실에는 13명의 점유자가 확인됩니다. 여기에 2022년 근저당 설정과 2026년 근저당권 이전까지 이어지는 권리 흐름이 있어, 이 사건은 단순한 무인수 신건으로 확정하기보다 원본 검증이 우선입니다.
시세 측면에서도 비교 가능한 최근 실거래가 없어 1.35억원이 저렴하다고 말할 근거가 없습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 가격 판단 보류·권리와 점유 재확인입니다. 1208호의 실제 임대차관계, 2022년 근저당의 현재 상태, 매각물건명세서의 인수사항이 확인된 뒤에야 실질취득액과 입찰가 상한을 안전하게 계산할 수 있습니다.
