부산지방법원 2024타경67513. 대상은 부산진구 범천동 디알에코시티2 12층 1205호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이고 감정가와 현재 최저매각가는 모두 126,000,000원입니다. 등기에는 2025.01.03. 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정이 있고, 이후 2025.11.04. 부산진구 압류, 2025.11.19. 국 압류가 기재되어 있으며 두 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
다만 권리 흐름은 단순히 “인수 0원” 한 줄로 끝내기 어렵습니다. 2022.03.29. 남부산농업협동조합 명의의 채권최고액 2,760,000,000원 근저당권이 기재돼 있고 해당 근저당은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되는 한편, 2026.01.30.에는 그 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기재도 있습니다. 따라서 근저당의 말소·이전 관계와 공동담보 범위는 입찰 전 등기 원본에서 연속성을 다시 대조하는 것이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67513 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11(범천동), 12층1205호 (범천동,디알에코시티2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 1,415,683,070원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 등기 발급일 | 2026.10.02 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 |
① 권리 흐름 — 후순위 압류는 소멸, 근저당 연속성은 원본 대조
2024.11.20. 부산진구 압류는 2024.12.26. 해제되어 이미 말소됐습니다. 2025.01.03. 임의경매개시결정 이후 등기된 2025.11.04. 부산진구 압류와 2025.11.19. 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 따라서 후순위 압류 자체의 매수인 인수 위험은 낮게 표시됩니다.
② 점유·임차인 — 1205호와 타 호실을 분리해서 봐야 한다
현황조사에 이름이 기재된 점유자들은 1205호가 아닌 다른 호실입니다. 따라서 아래 보증금들을 본건 1205호의 인수액으로 합산해서는 안 되며, 특히 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자에게는 “대항력 있음”을 확정적으로 붙이지 않습니다. 기준일보다 앞선 전입은 대항력 가능·미상, 전입일 자체가 확인되지 않는 경우는 대항력 미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 본건 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조가을 | 1201호 | 2024.02.26 | 2025.02.06 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정다영 | 1202호 | 2023.02.21 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박건도 | 1204호 | 2025.01.22 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차희선 | 1206호 | 2024.04.02 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상훈 | 1303호 | 2022.07.11 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영삼 | 1307호 | 2022.08.29 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정다연 | 1401호 | 2023.03.28 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정하 | 1404호 | 2024.02.20 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 고영대 | 1408호 | 2023.03.24 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태환 | 1501호 | 2023.04.06 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황남길 | 1502호 | 2022.10.06 | 2025.03.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손정주 | 1504호 | 2024.03.11 | 2025.03.06 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 복예진 | 1507호 | 미상 | — | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | — | 2,564,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 123,436,000원 |
위 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 특히 신청채권자 남부산농업협동조합의 청구액 1,415,683,070원이 예상배당 항목에 반영되지 않고 신청채권자 배당액도 0원으로 제시되어 있으므로, 실제 배당순위·배당액 판단에는 반드시 채권계산서와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 126,000,000원 | 0원 | 0원 | 123,436,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 100,800,000원 | 0원 | 0원 | 98,588,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 80,640,000원 | 0원 | 0원 | 78,788,480원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 ‘평화도매시장’ 북동측 인근으로 시장·백화점·종합병원·업무시설·각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 범일역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 철근콘크리트구조 15층 건물입니다. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 80m, 최고높이 100m가 기재돼 있습니다. 토지면적은 397.4㎡, 공시지가는 4,152,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없지만, 내부는 폐문부재로 직접 확인되지 않아 외부관찰과 유사물건 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1205호 점유자 확인. 다른 호실 점유자와 혼동하지 말고 1205호의 실제 점유자·전입·보증금·확정일자·배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당권 원본 대조. 2022.03.29. 근저당의 등기상 말소 표시와 2026.01.30. 권리이전 기재의 연결관계를 현재 등기 원본에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 남부산농업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2022-225호가 기재되어 있으므로 본건에 귀속되는 실제 채권·배당관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검산. 신청채권자 청구액 1,415,683,070원이 제시된 배당표에 배당액으로 반영되지 않은 상태이므로 채권계산서와 배당순위를 직접 확인하세요.
- 가격 별도 검증. 신건 최저가 126,000,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 범천동 오피스텔 실거래·매물호가·임대수익을 따로 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 되지 않았으므로 수리상태·설비·기계식주차 이용조건 등을 응찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 물건은 제시된 배당 시나리오만 보면 매수인 인수 0원이고, 2025.01.03. 이후의 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그 숫자만으로 권리분석을 끝내기는 어렵습니다. 현황조사에 적힌 점유자들은 모두 1205호가 아닌 타 호실이며, 정작 대상 호실의 내부와 임대관계는 확인되지 않았습니다. 여기에 신청채권자 청구액 1,415,683,070원이 예상배당표에 반영되지 않은 모습과 2022년 근저당 말소 표시·2026년 근저당권 이전 기재의 연속성도 원본 대조가 필요합니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “126,000,000원에 살 수 있느냐”보다 1205호의 실제 점유관계, 근저당·공동담보의 현재 상태, 신청채권자의 실제 배당관계가 서로 맞는지 확인하는 것입니다. 시세 비교자료도 없는 만큼 현재 가격을 싸다고 평가하지 않고, 권리와 가격 모두 원본·현장 확인 후 판단하는 편이 맞습니다.
