부산지방법원 2024타경67513. 범천동 디알에코시티2 14층 1401호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 말소기준은 2022.03.29 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,760,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권 이후 경매개시결정·가압류·압류가 이어졌고, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.01.30에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
본 호수와 직접 연결된 임차인은 정다연입니다. 전입일은 2023.03.28로 말소기준인 2022.03.29보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 현재 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67513 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11, 14층1401호 (범천동,디알에코시티2) |
| 용도 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,415,683,070원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리되는 구조
말소기준권리는 2022.03.29 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 2025.01.03 임의경매개시결정, 2025.06.11 부산시중앙신용협동조합 가압류, 2025.11.04 부산진구 압류, 2025.11.19 국 압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2024.11.22 부산진구 압류는 2024.12.24 해제로 이미 말소됐습니다.
임차인 — 1401호 기준
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정다연 | 1401호 | 2023.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
정다연의 전입일은 말소기준권리 설정일 이후입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 신건 126,000,000원, 시세 비교는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 126,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로 이 금액이 시세보다 낮은지, 비슷한지, 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 권리가 정리된다는 이유만으로 신건 가격에 곧바로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,760,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 가압류 · 부산시중앙신용협동조합 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,760,000,000원 중 채권자 예상배당은 123,436,000원이며, 미배당액은 6,636,564,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액과 매수인 인수액은 별개이며, 본 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 6,636,564,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 100,800,000원 | 98,588,800원 | 6,661,411,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 80,640,000원 | 78,788,480원 | 6,681,211,520원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 평화도매시장 북동측 인근으로, 시장·백화점·종합병원·업무시설·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 범일역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 397.4㎡, 공시지가는 4,152,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 약 8미터, 북서측 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1401호 점유 재확인. 정다연의 전입은 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 최신 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건·공부·외부관찰을 기준으로 평가됐습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 126,000,000원이 시세 대비 유리한 가격인지 별도 검증이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 그 금액이 곧 매수인 승계액을 뜻하지 않습니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증
이 물건의 말소기준은 2022.03.29 근저당권이고, 1401호 임차인 정다연은 2023.03.28 전입해 대항력이 없습니다. 이후 경매개시결정·가압류·압류도 매각으로 소멸하며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계 자체는 비교적 단순한 편입니다.
다만 신건 최저가 126,000,000원의 가격 경쟁력을 뒷받침할 최근 실거래 자료가 없고, 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리 안정성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다. 권리만 보고 신건 가격이 싸다고 결론내리기보다는, 실제 거래가격과 내부 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
