부산지방법원 2024타경67513. 부산 부산진구 범천동 디알에코시티2 12층 1204호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 126,000,000원입니다. 본건 호실에서 조사된 점유자는 박건도이며 전입일은 2025.01.22입니다. 현재 말소기준으로 계산된 2025.01.03 임의경매개시결정보다 전입이 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
다만 이 사건은 등기 흐름을 단순하게만 보면 안 됩니다. 2022.03.29 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,760,000,000원 근저당권이 등기됐으나 해당 권리는 등기상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 2026.01.30에는 그 근저당권의 이전등기가 농업협동조합자산관리회사 앞으로 나타납니다. 따라서 실제 입찰 판단에서는 말소 여부와 이전등기의 현재 효력을 최신 등기 원본으로 다시 맞춰보는 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67513 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11(범천동), 12층1204호 (범천동,디알에코시티2) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,415,683,070원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.01.03
현재 계산된 말소기준은 2025.01.03 임의경매개시결정입니다. 이후 2025.11.04 부산진구 압류, 2025.11.19 국가 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 2024.11.20 부산진구 압류는 2024.12.26 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 본건 1204호는 대항력 없음
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박건도 | 1204호 | 2025.01.22 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
박건도의 전입일은 2025.01.22로 말소기준 2025.01.03보다 늦습니다. 따라서 본건에서 대항력 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구 여부도 확인되지 않았으므로, 실제 보증금·임대차계약 내용은 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
③ 배당 구조 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 123,436,000원 |
위 가정표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 신청채권 1,415,683,070원도 실제 배당항목으로 반영돼 있지 않습니다. 따라서 이 표만으로 실제 채권자 배당액이나 소유자 잔여액을 확정해서는 안 됩니다.
④ 가격 — 실거래 비교자료 없음
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 126,000,000원이 현재 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 신건 최저가는 감정가와 동일한 126,000,000원이며, 회차별 가정가격은 1회 유찰 시 100,800,000원, 2회 유찰 시 80,640,000원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범천동 평화도매시장 북동측 인근. 시장·백화점·종합병원·업무시설·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범일역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 15층 건물이며 위생·급배수·소방·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역이 포함됩니다. 공시지가는 4,152,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 약 8미터, 북서측 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 유사물건을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1204호 임대차 원본. 박건도의 보증금·확정일자·계약기간을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 최신 등기. 2022.03.29 근저당의 말소 표시와 2026.01.30 근저당권 이전등기의 현재 효력을 최신 등기에서 다시 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 현재 자료상 기준일은 2025.01.03이지만, 최신 등기 원본을 기준으로 최종 판단하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 점유·시설·하자 상태를 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 같은 건물·인근 오피스텔의 최신 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 배당 재산정. 신청채권 1,415,683,070원이 현재 가정 배당표에 반영돼 있지 않으므로 실제 배당관계를 별도로 검증하세요.
맺으며 — 본건 임차관계는 단순하지만 등기 확인은 필수
1204호만 놓고 보면 핵심 점유자 박건도는 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 다른 호실의 선순위 전입자들을 본건 1204호의 임차인으로 합산해서 볼 이유도 없습니다. 반면 이 사건은 과거 근저당의 말소 표시와 이후 근저당권 이전등기, 그리고 신청채권액이 배당표에 반영되지 않은 점을 반드시 재확인해야 합니다. 실거래 시세도 없어 가격 적정성은 별도 검증이 필요합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 1204호 임차인 자체보다 최신 등기와 실제 배당관계의 원본 대조입니다.
