부산지방법원 2024타경67513. 범천동 디알에코시티2 12층 1206호, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 본건 권리기준은 2025.01.03 접수된 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정으로 잡힙니다. 그보다 앞선 2022.03.29 남부산농업협동조합 근저당권 2,760,000,000원은 등기이력상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 2024.11.20 부산진구 압류 역시 2024.12.26 해제됐습니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 1206호 차희선의 전입일은 2024.04.02로 기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 “대항력 있음”이라고 단정해서는 안 되고, 대항력 가능성과 미배당 보증금 승계 가능성을 열어둬야 합니다. 배당 산정상 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있더라도, 이 점유자의 보증금 규모가 확인되지 않은 상태에서는 실질 인수 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67513 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11(범천동), 12층1206호 (범천동,디알에코시티2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) · 15층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,415,683,070원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기보다 1206호 점유관계가 핵심
② 본건 1206호 임차인·점유자
| 성명 | 호실 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 차희선 | 1206호 | 2024.04.02 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
차희선은 현황조사와 매각물건명세서에서 본건 1206호 점유자로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않으므로 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 다만 본건에서 가장 중요한 숫자인 보증금 자체가 확인되지 않았기 때문에, 인수 위험을 금액으로 닫을 수 없는 상태입니다.
③ 실질취득 — 172,000,000원만 보고 가격을 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 172,000,000원입니다. 하지만 이 물건은 차희선의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 낙찰가만으로 총취득비용을 산정할 수 없습니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 존재하면, 매수인의 실질취득비용은 172,000,000원 + 인수되는 미배당 보증금이 됩니다.
따라서 신건이라는 이유나 최저가 자체만으로 ‘싸다’, ‘가격 메리트가 있다’고 평가해서는 안 됩니다. 보증금 규모와 배당 여부가 확정되기 전에는 가격 판단도 보류하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 168,792,000원 |
배당 산정상 집행비용 3,208,000원과 소유자 잔여 168,792,000원으로 표시됩니다. 다만 신청채권액은 1,415,683,070원이고, 본건 점유자의 보증금도 미상입니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 이 표만으로 최종 인수액을 확정하면 안 됩니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 산정 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 172,000,000원 | 168,792,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 137,600,000원 | 134,873,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 110,080,000원 | 107,738,880원 | 0원 |
유찰되면 매각가는 137,600,000원, 110,080,000원으로 내려가지만, 본건은 보증금 인수액이 확정되지 않았으므로 낮아진 최저가만 보고 실질취득비용도 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 먼저 보증금과 배당관계를 닫아야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정평가 이용상태도 동일하게 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다.
- 입지. 부산진구 범천동 평화도매시장 북동측 인근이며, 주위는 시장·백화점·종합병원·업무시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범일역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·경보·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 8미터, 북서측으로 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역입니다. 토지면적은 397.4㎡, 공시지가는 4,152,000원/㎡입니다.
- 공부·현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 차희선 보증금 확인. 가장 먼저 매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류에서 1206호 보증금 규모와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일이 기준권리보다 빠르다는 이유만으로 대항력 ‘有’를 확정하지 말고, 보증금·확정일자·점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 차희선의 배당요구 및 확정일자가 확인되지 않아 배당으로 보증금이 얼마나 소진되는지 현재 상태에서는 계산할 수 없습니다.
- 근저당 변동 확인. 2022.03.29 근저당의 말소 표시와 2026.01.30 권리이전 기재를 최신 등기부 원문에서 대조하세요.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했으므로 시설 상태와 수리 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 압류 이력과 오피스텔 관리비 체납 여부, 당해세 및 공용부분 관리비 부담 가능성을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “신건 172,000,000원”보다 보증금 확인이 먼저다
이 물건의 핵심은 감정가도, 유찰 횟수도 아닙니다. 1206호 차희선의 보증금이 얼마인지, 그리고 그 보증금 중 낙찰자가 떠안을 부분이 있는지가 먼저입니다. 전입일은 2024.04.02로 기준권리 2025.01.03보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력은 가능·미상으로만 판단해야 합니다.
따라서 현재 최저가 172,000,000원을 곧바로 실질취득가라고 볼 수 없고, 배당 산정표의 인수 0원 표시만으로도 안전하다고 결론낼 수 없습니다. 이 물건은 가격보다 임차관계를 먼저 닫아야 하는 확인형 경매입니다. 보증금·배당·최신 등기관계가 확인되기 전까지는 공격적인 응찰보다 권리확인이 우선입니다.
