부산지방법원 2024타경67513. 범천동 디알에코시티2 12층 1201호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이고 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 126,000,000원인 신건입니다. 신청채권자는 남부산농업협동조합이며 청구액은 1,415,683,070원입니다.
이 물건의 핵심은 가격보다 먼저 1201호 임차관계를 확정하는 것입니다. 조가을은 2024.02.26 전입해 2025.01.03 말소기준보다 앞서고, 배당요구도 2025.02.06 접수했습니다. 다만 현재 확인된 임차인 자료에서는 보증금과 우선변제 범위가 확정되지 않아 낙찰 후 얼마가 남아 매수인에게 승계될지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67513 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11(범천동), 12층1201호 (범천동,디알에코시티2) |
| 용도 / 층 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 15층 건물 내 12층1201호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 1,415,683,070원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
② 본건 1201호 임차인 — 대항력 있음, 인수액은 미확정
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조가을 | 1201호 | 2024.02.26 | 2025.02.06 | 있음 | 미상 | 미배당액 인수 가능 |
본건 1201호 기준 실제 확인되는 임차인은 조가을 1명입니다. 전입일 2024.02.26은 말소기준 2025.01.03보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 보증금은 현재 임차인 조사에서 확정되지 않았고, 우선변제 범위 역시 확정할 수 없어 낙찰자가 인수할 미배당 보증금의 규모를 계산할 수 없습니다.
등기부에는 조가을 명의의 과거 주택임차권도 확인됩니다. 해당 임차권에는 임대차계약일 2024.02.21, 주민등록일·점유개시일·확정일 2024.02.26, 임차보증금 20,000,000원, 차임 400,000원이 기재되어 있었고 2025.03.04 임차권등기명령으로 등기된 뒤 2025.05.09 말소됐습니다. 따라서 이 20,000,000원은 현재 인수액으로 그대로 단정할 수 없고, 현재 존속하는 임대차의 보증금 및 반환 여부를 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 확인되는 자료에는 본건과 비교할 최근 실거래 가격이 없습니다. 따라서 감정가 126,000,000원 또는 향후 유찰가를 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 매수인 인수 가능액마저 미확정이어서 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수액을 기준으로 경제성을 판단해야 합니다.
| 현재 회차 | 126,000,000원 · 감정가 100% · 신건 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 100,800,000원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 80,640,000원 · 감정가 64% |
유찰 시 최저가는 내려가지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 남는다면 그만큼 매수인 부담은 커질 수 있습니다. 따라서 100,800,000원이나 80,640,000원이라는 숫자만 보고 가격 매력이 커졌다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 2,564,000원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 123,436,000원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 부산진구 범천동 평화도매시장 북동측 인근으로, 시장·백화점·종합병원·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 범일역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 공시지가는 4,152,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건과 관련 공부 및 외부관찰을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조가을의 현재 보증금 확인. 대항력은 확인되지만 현재 보증금이 확정되지 않았습니다. 실제 계약서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 과거 20,000,000원 임차권의 정산 여부 확인. 2025.05.09 임차권등기가 말소됐으므로 보증금 반환·합의·새 계약 여부를 확인해야 합니다.
- 우선변제·배당액 확인. 배당요구는 2025.02.06 접수됐지만 실제 우선변제 범위와 미배당액이 확정되지 않았습니다.
- 등기 원본 재대조. 2022.03.29 근저당의 말소 상태와 2026.01.30 확정채권양도에 따른 이전등기의 현재 효력관계를 확인해야 합니다.
- 가격은 실질취득액으로 판단. 신건 126,000,000원뿐 아니라 임차보증금 인수 가능액을 합산한 금액을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
맺으며 — “신건 1.26억”보다 먼저 확인할 것은 임차보증금
본건은 말소기준이 2025.01.03 임의경매개시결정으로 잡혀 있지만, 1201호 조가을의 전입은 2024.02.26으로 더 빠릅니다. 즉 대항력 있는 임차인이 존재하는 사건입니다. 배당요구는 했지만 현재 보증금과 우선변제액이 확정되지 않아 매수인이 실제로 얼마를 떠안을지 아직 계산할 수 없습니다.
등기부상 과거 임차권에는 보증금 20,000,000원이 기록돼 있었지만 2025.05.09 이미 말소됐기 때문에, 이를 현재 인수액으로 그대로 적용해서도 안 됩니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 126,000,000원이 시세 대비 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 결론은 명확합니다. 가격 판단보다 임차보증금 확정이 먼저이며, 인수액이 확인되기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
