부산지방법원 2024타경67513. 부산진구 범천동 디알에코시티2 12층 1207호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 135,000,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사씨에스건설이며, 사건의 말소기준으로 계산된 권리는 2025.01.03. 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정입니다. 이후 등기된 부산진구 압류와 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 판단하기 어렵습니다. 감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계 역시 미상으로 기재됐습니다. 현황조사에는 동일 사건의 여러 호실 점유자들이 확인되지만, 제시된 조사 내역 가운데 1207호로 표시된 점유자는 없습니다. 따라서 다른 호실의 대항력 여부를 1207호에 그대로 적용해서도, 반대로 1207호가 공실이라고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67513 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11(범천동), 12층1207호 (범천동,디알에코시티2) |
| 용도 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,415,683,070원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
| 공시지가 | 4,152,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 점유 확인은 별도
등기부에는 2022.03.29. 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,760,000,000원 근저당권이 있었으나 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다. 이후 2025.01.03. 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정이 기입됐고, 제공된 권리분석에서는 이를 말소기준으로 계산하고 있습니다. 2025.11.04. 부산진구 압류와 2025.11.19. 국 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 사건 관련 점유자 현황
| 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조가을 | 1201호 | 2024.02.26 | 있음 | 2025.02.06 | 확인 필요 |
| 정다영 | 1202호 | 2023.02.21 | 있음 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 박건도 | 1204호 | 2025.01.22 | 없음 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 차희선 | 1206호 | 2024.04.02 | 있음 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 김상훈 | 1303호 | 2022.07.11 | 있음 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 김영삼 | 1307호 | 2022.08.29 | 있음 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 정다연 | 1401호 | 2023.03.28 | 있음 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 김정하 | 1404호 | 2024.02.20 | 있음 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 고영대 | 1408호 | 2023.03.24 | 있음 | 2025.01.24 | 확인 필요 |
| 김태환 | 1501호 | 2023.04.06 | 있음 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 황남길 | 1502호 | 2022.10.06 | 있음 | 2025.03.12 | 확인 필요 |
| 손정주 | 1504호 | 2024.03.11 | 있음 | 2025.03.06 | 확인 필요 |
| 복예진 | 1507호 | 확인 필요 | 가능·미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
실제 임차인으로 조사된 인원은 13명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 모두 1207호 외 다른 호실로 표시돼 있어 대상 호실의 인수액 산정에 직접 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 자료가 없어 신건 메리트 단정 금지
현재 감정가와 최저매각가는 모두 135,000,000원입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 이 1.35억원이 시장가보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 오피스텔은 호실별 층·향·면적·임대상태에 따라 가격 차이가 날 수 있어 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 132,310,000원 |
현재 배당 시뮬레이션에는 채권자 배당액이 0원으로 계산돼 있으며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평화도매시장 북동측 인근으로 시장·백화점·종합병원·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 범일역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 토지는 일반상업지역·방화지구에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 승강기·기계식주차·도시가스 난방·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 8미터, 북서측 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 현장확인. 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 유사물건을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1207호 점유자 확인. 다른 호실의 점유자 목록과 혼동하지 말고 대상 호실의 실제 거주·사용자를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 보증금·전입일·확정일자·배당요구 여부가 확인되면 그때 인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 오피스텔의 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로 135,000,000원이 저가라고 단정하지 마십시오.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 미확인 상태이므로 시설·하자·사용상태 확인이 필요합니다.
- 배당표 주의. 현재 계산은 당해세·최우선변제를 반영하지 않아 실제 잔여와 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 대상 1207호의 최신 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “0원 계산”보다 먼저 확인할 것은 1207호다
현재 자료만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원으로 계산되고, 말소기준 이후 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 숫자보다 대상 호실 확인에 있습니다. 현황조사에는 같은 사건의 다른 호실 점유자가 다수 등장하지만 1207호 점유자는 별도로 나타나지 않고, 감정평가에서도 임대관계가 미상이며 내부 확인에 실패했습니다. 실거래 비교 자료도 없어 신건 135,000,000원의 가격 메리트 역시 확인되지 않습니다. 따라서 권리 계산은 잠정 0원, 입찰 판단은 1207호 점유·임대차 확인 후가 적절합니다.
