부산지방법원 2024타경67513. 범천동 디알에코시티2 13층 1303호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 권성숙은 2022.06.08. 매매를 원인으로 거래가액 195,257,157원에 소유권을 취득했고, 그보다 앞선 2022.03.29. 남부산농업협동조합 명의의 채권최고액 2,760,000,000원 근저당이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
본건 1303호에는 김상훈이 2022.07.11. 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당 시나리오도 매수인 인수액을 전 회차 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 보증금과 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않은 만큼, 배당요구·임대차 조건은 매각물건명세서와 관련 원본에서 최종 대조하는 것이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67513 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11, 13층 1303호 (범천동, 디알에코시티2) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 15층 건물 |
| 소유자 | 권성숙 · 2022.06.08. 매매 · 거래가액 195,257,157원 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,415,683,070원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 민간임대주택 표시 | 2022.06.16. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차 전입이 늦다
말소기준은 2022.03.29. 남부산농업협동조합 근저당입니다. 경매개시결정은 2025.01.03. 등기됐고, 이후 2026.01.30. 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 근저당 자체의 순위는 최초 설정일을 기준으로 봐야 하므로 본건 임차인의 2022.07.11. 전입보다 앞섭니다.
② 임차·점유 확인 — 1303호 직접 관련 1명
현황조사에는 여러 호실 점유자가 함께 조사돼 있으나, 본건 1303호에 직접 대응하는 점유자는 김상훈 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 후순위여서 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상훈 | 1303호 | 2022.07.11 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 우선변제 여부는 관련 원본에서 최종 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,760,000,000원 | 168,792,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 172,000,000원 중 집행비용 3,208,000원을 제외한 168,792,000원이 근저당 배당에 사용되고, 채권최고액 기준 미배당은 2,591,208,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 평화도매시장 북동측 인근. 시장·백화점·종합병원·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범일역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가상 이용상태도 업무시설(오피스텔)입니다.
- 설비. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 토지는 평탄한 세장형으로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 약 8m, 북서측 약 5m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1303호 점유관계 확인. 김상훈의 실제 점유 여부와 현재 임대차 존속 상태를 현장에서 다시 확인합니다.
- 보증금·우선변제 확인. 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 여부는 최종 원본 대조가 필요합니다.
- 내부 상태 재확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란했고, 외부 관찰과 유사물건을 기준으로 평가됐습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.16. 등록 표시의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 확인합니다.
- 근저당 이전 확인. 2026.01.30. 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 점을 최신 등기부에서 다시 대조합니다.
- 배당표 변수 확인. 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목이 있는지 매각 전 확인합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현장 확인’이 남은 물건
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.03.29. 근저당이 말소기준이고, 본건 1303호 김상훈의 전입은 2022.07.11.이므로 대항력이 없습니다. 배당 시나리오도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 매수인 인수액 0원입니다. 따라서 보증금 승계가 매입원가를 끌어올리는 구조는 아닙니다.
반면 확인해야 할 실무 포인트는 남아 있습니다. 보증금·우선변제 내용, 민간임대주택등기의 현재 효력, 그리고 내부 상태입니다. 특히 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠다는 점을 감안하면, 권리는 비교적 단순하지만 현장 확인을 생략하기에는 이른 오피스텔로 보는 것이 적절합니다.
