부산지방법원 2024타경67513. 대상은 부산진구 범천동 디알에코시티2 13층 1307호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 최초 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 2022.03.29 남부산농업협동조합 앞으로 채권최고액 2,760,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 현재 소유자 권성숙은 그 뒤인 2022.06.16 거래가액 154,263,942원으로 소유권을 이전받았고, 2025.01.03 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 135,000,000원입니다. 매수인이 떠안을 금액은 배당표상 0원으로 계산돼 실질취득액도 135,000,000원입니다. 다만 별도의 최근 실거래 비교치가 제시되지 않은 상태이므로, 1.35억을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 1차 판단축은 말소기준과 1307호 점유관계, 그리고 내부 상태 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67513 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11(범천동), 13층 1307호 (범천동, 디알에코시티2) |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) · 공부상 이용상태도 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 권성숙 · 2022.06.16 소유권이전 · 거래가액 154,263,942원 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,415,683,070원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 등기 발급일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 2022.03.29 근저당이 기준
말소기준권리는 2022.03.29 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.01.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.01.30에는 위 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐는데, 이는 기존 말소기준 근저당권의 이전 등기입니다.
② 1307호 점유자 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영삼 | 1307호 | 2022.08.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김영삼의 전입신고일은 2022.08.29로 말소기준권리인 2022.03.29 근저당권보다 약 5개월 뒤입니다. 따라서 제공된 조사 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 확정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없는 이상, 보증금이 배당에서 전액 회수되지 않는다는 사정만으로 그 미회수액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,760,000,000원 | 132,310,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 2,760,000,000원 중 132,310,000원이 배당되고, 2,627,690,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 135,000,000원 | 132,310,000원 | 2,627,690,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 108,000,000원 | 105,688,000원 | 2,654,312,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 2,675,555,200원 | 0원 |
유찰 시 108,000,000원, 86,400,000원으로 최저매각가는 낮아지지만, 이 사건에서 그 감소분이 매수인 인수액으로 바뀌지는 않습니다. 세 시나리오 모두 인수액은 0원입니다. 다만 별도의 실거래 비교치 없이 회차 가격만 보고 저평가 여부를 판단할 수는 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 감정평가상 이용상태 역시 업무시설(오피스텔)입니다.
- 입지. 부산진구 범천동 평화도매시장 북동측 인근으로, 시장·백화점·종합병원·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범일역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 15층 건물이며 위생·급배수·소방·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 남측 약 8m, 북서측 약 5m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,152,000원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1307호 점유 확인. 현황조사상 김영삼이 전입되어 있습니다. 전입일은 후순위지만 실제 점유 지속 여부와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 최우선변제·배당에는 영향을 줄 수 있어 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.06.16 민간임대주택 등기가 존재합니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 말소 처리 상태를 원문으로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았습니다. 수리비·시설상태를 가격에 반영하려면 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 135,000,000원은 신건 100% 가격입니다. 별도 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 배당표이므로 실제 배당금은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격의 검증은 별개다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.03.29 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 1307호 점유자 김영삼은 2022.08.29 전입해 후순위·대항력 없음으로 정리됩니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 전형적인 ‘대항력 있는 임차보증금 승계형’ 위험은 나타나지 않습니다.
다만 이 물건은 아직 유찰 없는 신건이고, 감정가와 최저가가 모두 135,000,000원입니다. 최근 거래가격과 직접 비교할 수 있는 근거가 없는 상태에서는 이 금액을 싸다고 평가할 수 없습니다. 또한 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자, 민간임대주택 등기, 내부 미확인이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 권리 인수는 0원으로 단순하지만, 가격과 현황은 별도로 검증해야 하는 오피스텔입니다.
