부산지방법원 2024타경67513. 범천동 디알에코시티2 14층 1408호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 권리분석의 기준점은 2022년 3월 29일 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이며 공동담보목록 제2022-225호가 기재돼 있습니다.
1408호에는 고영대가 2023년 3월 24일 전입했고 2025년 1월 24일 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없고, 현재 배당계산에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67513 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11(범천동), 14층1408호 (범천동,디알에코시티2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,415,683,070원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준인 2022.03.29. 근저당 이후 경매개시결정, 부산시중앙신용협동조합 가압류, 부산진구 압류, 국 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.11.22. 부산진구 압류는 2024.12.24. 해제로 이미 말소됐습니다. 이후 2026.01.30.에는 기준 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
② 1408호 점유관계
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고영대 | 2023.03.24 | 2025.01.24 | 없음 | 미상 | 0원 |
고영대의 전입은 2022.03.29. 말소기준보다 뒤인 2023.03.24.이므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.01.24. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당순위와 우선변제 범위는 원본 서류 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 2,760,000,000원 | 132,310,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 부산시중앙신용협동조합 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,690,000원을 제외한 132,310,000원이 근저당권에 배당되는 계산입니다. 총 채권액 6,760,000,000원 대비 미배당액은 6,627,690,000원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 구조 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 135,000,000원 | 132,310,000원 | 6,627,690,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 108,000,000원 | 105,688,000원 | 6,654,312,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 6,675,555,200원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당액은 늘지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건에서 낙찰자의 핵심 확인사항은 후순위 채권 자체보다 1408호 임대차 조건과 실제 점유·명도 상태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 평화도매시장 북동측 인근이며, 주위는 시장·백화점·종합병원·업무시설·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범일역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 토지는 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터, 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1408호 임대차 조건. 고영대의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 명도 상태. 대항력은 없지만 현재 점유관계와 실제 퇴거 협의 가능 여부는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 유사물건과 외부관찰을 기준으로 평가됐으므로 응찰 전 내부 상태 재확인이 필요합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 근저당 이전. 말소기준 근저당권은 2026.01.30. 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있으므로 최신 등기사항을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수는 0원, 확인 포인트는 임대차와 현장
이 1408호는 2022.03.29. 근저당을 말소기준으로 보면 구조가 비교적 명확합니다. 고영대의 전입은 2023.03.24.로 늦어 대항력이 없고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·우선변제 범위는 확인이 필요하고, 내부도 현장조사 당시 확인되지 않았습니다. 따라서 권리 승계 위험보다 1408호 임대차 원본과 실제 점유·내부 상태의 재확인이 입찰 전 핵심입니다.
