* 인수 0원은 제공된 배당 시뮬레이션의 가정값입니다. 진여준의 점유·전입 및 임차보증금이 확인되지 않아 실제 인수액은 확정할 수 없습니다.
서울남부지방법원 2025타경13976. 서울 금천구 독산동 시흥대로변에 위치한 1층 근린시설 경매입니다. 등기상 소유자는 정우진이며, 2021년 소유권보존등기와 함께 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 이유현의 가압류가 있었지만 2023년에 이미 말소됐고, 2025년 정종록의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준인 하나은행 근저당과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 그러나 등기상 권리 소멸과 임차보증금 인수 가능성은 별개의 문제입니다. 특히 이 사건은 공부상 일반음식점인 1층 근린시설이 현황상 애견카페로 사용되고 있고, 별도로 주거 사용 임차 관련 정보까지 나타나므로 실제 점유관계를 세밀하게 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제1층 제101호 도로명주소: 서울특별시 금천구 시흥대로 482 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설(제1층 제101호) |
| 공부상 / 현황 | 일반음식점 / 애견카페 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 9층 건물 · 총 55개호 |
| 사용승인일 | 2021.06.02 |
| 소유자 | 정우진 (단독소유) |
| 감정가 | 1,669,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,669,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 정종록 / 645,123,286원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.21 · 을구 1번 · 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,428,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유위험은 별도
말소기준권리는 2021.07.21 설정된 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,428,000,000원이며, 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 이 채권최고액은 담보권의 한도금액이지 실제 대출잔액이 확정됐다는 의미는 아닙니다.
2023.01.30 등기된 이유현의 가압류(청구금액 147,400,000원)는 2023.05.22 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다. 이후 2025.12.24 등기된 정종록의 강제경매개시결정도 말소기준권리 이후의 등기로 매각 시 소멸할 것으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 2명 중 1명은 대항력 미상
임차 관련 인물은 YU NING, 진여준 등 2명입니다. 보증기관에 의한 대위·승계 신고자는 없어 중복된 보증금 승계 항목은 없습니다. 다만 YU NING의 기재 점유 부분은 407호로, 경매 대상인 101호와 다릅니다. 따라서 두 사람 모두 실제로 매각 대상 호실을 점유하는지 확인해야 하며, 특히 진여준은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판단을 유보해야 합니다.
| 임차 관련 인물 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| YU NING 407호 기재 |
2025.10.11 확정일자 미상 |
미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미상 | 해당 없음 |
| 진여준 주거 사용 기재 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
특히 매각 대상은 1층 근린시설인 반면, 임차 관련 기록에는 407호 및 주거 사용 내용이 등장합니다. 이는 해당 건물의 다른 구분호실에 관한 정보일 가능성을 포함해 대상 호실과 실제 임대차 목적물이 일치하는지 확인해야 한다는 뜻입니다. 어느 기록이 101호에 적용되는지 확인하기 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 감정가가 적정한지는 별도 검증
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 1,669,000,000원인 신건입니다. 그러나 해당 근린시설과 비교할 수 있는 실거래가격이 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 높거나 낮다고 판단할 근거가 부족합니다.
특히 같은 건물에 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택이 혼재한다는 점을 고려해야 합니다. 다른 용도의 구분호실 가격을 이 1층 근린시설의 시세로 단순 대입할 수 없습니다. 실제 가격 판단에는 유사한 상업용 호실의 거래사례, 위치와 접근성, 임대수익, 영업시설의 이용상태 등을 검토할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,669,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 19,090,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,428,000,000원 | 1,428,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 정종록 | 645,123,286원 | 221,910,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 기준. 하나은행은 채권최고액을 기준으로 계산했으며 실제 확정채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 매각가 약 1.1% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐습니다.
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 19,090,000원을 제외한 배당에서 하나은행 근저당에 1,428,000,000원, 신청채권자 정종록에게 221,910,000원이 배당되는 구조입니다. 정종록의 청구액 645,123,286원은 이 가정하에 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 1,669,000,000원 | 1,649,910,000원 | 423,213,286원 |
| 1회 유찰(80%) | 1,335,200,000원 | 1,319,448,000원 | 753,675,286원 |
| 2회 유찰(64%) | 1,068,160,000원 | 1,055,078,400원 | 1,018,044,886원 |
최저매각가가 낮아질수록 담보권자와 신청채권자의 미배당 규모가 커지는 시나리오입니다. 정종록의 예상배당은 현재 회차에서 221,910,000원이고, 1회·2회 유찰 가정에서는 모두 0원으로 계산됩니다.
중요한 것은 이 표에서 각 회차의 매수인 인수가 0원으로 계산돼 있다는 사실이 임차보증금 인수가 법적으로 배제됐다는 증거는 아니라는 점입니다. 진여준이 선순위 대항력을 갖는 임차인으로 확인되고 배당받지 못한 보증금이 존재한다면, 실질취득비용은 낙찰가에 인수액을 더한 금액으로 판단해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 그 금액을 산정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 문성초등학교 북측 인근입니다. 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 도로 접근. 토지 서측으로 노폭 약 40m의 포장도로와 접합니다. 상업용 1층 근린시설의 이용 편의성을 검토할 요소입니다.
- 건물 구성. 2021.06.02 사용승인을 받은 9층 건물로, 근린생활시설·오피스텔·다세대주택이 함께 구성돼 있습니다. 구분호실별 이용 목적이 다르므로 상가 거래사례를 중심으로 비교해야 합니다.
- 설비. 위생설비, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비 및 냉난방설비가 구비된 것으로 평가됐습니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역이며 광로 접합, 가로구역별 최고높이 제한, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등의 규제 사항이 기재돼 있습니다. 적용 범위와 영업 가능 업종은 관계기관 확인이 필요합니다.
- 현황. 집합건축물대장상 일반음식점으로 기재돼 있으나 현재 애견카페로 사용 중입니다. 실제 시설과 허가·신고 사항의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 1층 근린시설의 환금성은 개별 호실의 접근성·가시성·영업수요·임대수익 등에 좌우됩니다. 비교 거래와 임대수익이 확인되지 않아 유동성과 적정 매각가격을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 진여준의 임차권 확인. 전입일·점유개시일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 확인하고, 말소기준권리보다 선순위인지 판정해야 합니다.
- 407호와 101호 대조. YU NING의 점유호실 기재가 매각 대상과 다릅니다. 현황조사서, 임대차계약서, 매각물건명세서를 대조해 해당 호실 점유자와 임차인을 구분해야 합니다.
- 영업 점유관계. 101호 애견카페의 실제 운영자, 소유자와의 관계, 시설 사용 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 인수액 재산정. 배당표상 0원만 믿지 말고, 대항력 있는 임차인이 확인되면 미배당 보증금을 낙찰가에 합산해 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다.
- 권리 말소 확인. 하나은행 근저당권과 강제경매개시결정의 매각 소멸 여부를 등기부·매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
- 채권액 검증. 하나은행 채권최고액 1,428,000,000원은 실제 배당채권액과 다를 수 있습니다. 채권계산서 및 배당 관련 자료를 확인해야 합니다.
- 상가 시세 조사. 유사 입지의 1층 근린시설 실거래가격과 임대료를 조사하고 감정가 1,669,000,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 영업용도 확인. 일반음식점과 애견카페의 실제 이용상태, 영업신고·시설 상태 및 용도 적합성을 확인하세요.
- 관리비·기타 부담. 공용부분 관리비 체납, 제세공과금, 시설 유지관리비 등 별도 지출 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.11.03 입찰 전 기일 변경·취하·매각조건 변동 여부와 최신 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 말소와 임차위험 해소는 다르다”
이 사건의 등기부상 말소 구조는 명확한 편입니다. 하나은행 근저당 1,428,000,000원은 말소기준권리로 매각 시 소멸할 것으로 분석되고, 가압류 역시 이미 말소됐습니다. 그러나 등기부상 권리가 정리된다는 이유만으로 안전한 낙찰이라고 평가할 수는 없습니다.
특히 실제 임차 관련 인물 2명 중 YU NING은 경매 대상과 다른 407호가 기재돼 있고, 진여준은 전입일과 보증금이 미상입니다. 따라서 진여준의 대항력 가능성과 대상 호실의 실제 점유관계를 확인하기 전에는 인수 0원을 확정할 수 없습니다.
또한 이 물건은 공부상 일반음식점, 현황상 애견카페로 이용되는 근린시설입니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서는 신건 최저가 1,669,000,000원이 적정한지 판단하기도 어렵습니다. 유찰로 금액이 낮아지더라도 시세 대비 가격 메리트나 실질취득비용이 개선된다고 단정할 수 없습니다.
결론은 권리 말소 구조는 확인되지만, 임차 및 가격 검증은 보류입니다. 이 물건은 감정가보다 낮게 낙찰받는 전략을 세우기 이전에 매수인이 실제로 인수할 수 있는 임차채무가 있는지, 그리고 101호가 어떤 상태로 인도되는지부터 확인해야 하는 경매입니다.
