서울남부지방법원 2025타경13976. 서울 금천구 독산동 967-14의 9층 909호가 경매로 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 188,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 정우진, 강제경매 신청채권자는 정종록이고 청구금액은 645,123,286원입니다.
이 사건의 말소기준권리는 2025.12.24. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 가압류와 근저당권은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 그러나 2024.05.27. 전입·점유가 시작된 것으로 기재된 임대차와 2026.06.16. 등기된 LH 임차권이 있어, 단순히 후순위 임차권등기라는 이유만으로 인수 가능성을 지울 수는 없습니다.
또한 물건의 용도는 근린시설입니다. 감정평가서에는 일반음식점으로 기재된 부분과 업무용으로 사용하는 부분이 등장하고, 임대차 자료에는 주거 사용이 적혀 있습니다. 909호가 어느 평가 대상에 해당하는지, 해당 임대차가 실제 이 호실에 관한 것인지가 가격 판단보다 앞서는 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제9층 제909호 도로명주소: 서울특별시 금천구 시흥대로 482 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 · 사용승인 2021.06.02. |
| 소유자 | 정우진 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2021.07.21. |
| 감정가 | 188,000,000원 |
| 최저매각가 | 188,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 정종록 |
| 청구금액 | 645,123,286원 |
| 말소기준권리 | 2025.12.24. 갑구 4번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.11.03. |
① 권리 흐름 — 경매개시결정이 말소기준
등기부상 2021년 가압류와 2023년 하나은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 이들 권리를 별도로 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 말소기준은 갑구 4번 강제경매개시결정입니다.
한편 갑구 1-1번에는 2021.09.09. 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있어, 현재 등록 상태와 해당 호실의 용도 및 경매 후 적용 관계도 별도 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, LH 승계 중복신고
임대차 관계에서 실질적으로 구분해야 할 사람은 YU NING과 한국토지주택공사(LH)입니다. LH는 YU NING의 보증금을 대위·승계한 것으로 기록되어 있으므로 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명으로 파악됩니다.
| 임차인 / 지위 | 점유 · 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| YU NING 실제 임차인 · 현황조사 |
407호 기재 2025.10.11. |
미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 원임차인 |
| 한국토지주택공사 임차권등기 · 대위승계 |
건물의 전부 2024.05.27. 확정 2024.04.30. |
120,000,000원 | 명세서상 인정 | 배당요구 | 대위·중복 |
LH의 120,000,000원은 YU NING 관련 승계 보증금으로 기재되어 있으며 별도로 합산하지 않습니다. LH 임차권등기 접수일은 2026.06.16.입니다.
YU NING은 별도 조사 기준 전입일이 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 호수도 다르게 나타납니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보수적으로 분류합니다. LH 측은 확정일자와 배당요구가 확인되고 매각물건명세서에 인수 조항이 명시되어 있어, 보증금 잔액 위험을 별도로 추적해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,432,000원 |
| 1. LH 승계 임차보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 정종록 | 645,123,286원 | 64,568,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저매각가 188,000,000원에 낙찰되는 경우, 집행비용 3,432,000원과 LH 임차보증금 120,000,000원을 배당한 뒤 신청채권자 정종록에게 64,568,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 신청채권자의 미배당액은 580,555,286원, 소유자 잔여액은 0원입니다.
이 가정에서는 보증금이 전액 배당되므로 매수인 임차보증금 인수액은 0원입니다. 다만 실제 배당순위·집행비용·당해세·최우선변제 여부와 임대차 대상의 동일성에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 달라지는 인수
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 188,000,000원 | 64,568,000원 | 0원 | 188,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 150,400,000원 | 27,494,400원 | 0원 | 150,400,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 120,320,000원 | 0원 | 2,164,480원 | 122,484,480원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건에서도 향후 더 낮은 회차가 진행된다면 최저매각가만이 아니라 보증금 인수를 합친 총액으로 판단해야 합니다.
현재 2회 유찰 가정의 최저가는 보증금 120,000,000원보다 높지만, 집행비용과 배당 차이에 따른 인수가 추정되어 있습니다. 2,164,480원은 확정된 법률상 인수액이 아니라 회차별 배당 추정치이므로 실제 배당가능액을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
⑤ 물건 용도·입지·환금성 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 금천구 독산동 문성초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물로, 사용승인일은 2021.06.02.입니다. 승강기·CCTV·기계식 주차설비·소화전·냉난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 40m의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 세장형이며 업무시설·공동주택·제2종근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상에는 근린생활시설·오피스텔·다세대주택이 혼재합니다. 본 경매 목적물은 근린시설로 표시되어 있으므로 개별 호실의 집합건축물대장 용도와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정평가서의 기호(1)과 기호(55)는 공부상 일반음식점이지만 현황상 각각 애견카페와 업무용으로 사용된 것으로 기재됩니다. 본건 909호가 해당 평가기호와 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 제3종일반주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한, 교육환경보호구역, 공항 관련 장애물제한표면구역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 기재는 적용 대상과 지정기간을 구분해 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트와 매수층·금융조건·활용 가능성이 다릅니다. 특히 주거 이용 및 임차권 문제까지 얽힌 경우 매각과 임대 활용에 제약이 생길 수 있으므로 용도 적합성 검토가 우선입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 동일성 확인. 경매 목적물은 909호, 현황조사상 YU NING 점유는 407호입니다. 건물 내부 호실표시와 집합건축물대장·현황조사·임대차계약서를 직접 대조하세요.
- LH 임차권 검토. 보증금 120,000,000원, 전입일 2024.05.27., 확정일자 2024.04.30., 임차권등기일 2026.06.16.을 확인하고 매각물건명세서의 인수 조항을 적용하세요.
- 승계 보증금 중복 방지. YU NING과 LH를 별도 임차인으로 더하지 마세요. 대위·승계 관계, 실제 지급 내역 및 배당요구 범위를 확인해야 합니다.
- 배당 재산정. 신건 예상 인수 0원과 2회 유찰 예상 인수 2,164,480원은 배당 가정에 따른 수치입니다. 실제 집행비용, 조세채권, 최우선변제와 배당순위에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 909호의 공부상 용도와 현황 이용상태, 일반음식점·업무용 기재의 적용 여부, 주거 임대차의 적법성을 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 2021.09.09. 등기된 민간임대주택의 현재 등록 상태, 임대의무기간 및 매수 후 적용 가능성을 확인하세요.
- 실거래가격 확인. 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 실제 거래 및 임대 사례를 확인하고, 인수액을 포함한 실질취득액을 기준으로 가격을 비교하세요.
- 점유·명도 확인. 실제 사용자가 누구인지, 인도명령 대상인지, 임차권자의 대항력과 점유 승계관계가 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
- 관리비·시설 확인. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성, 기계식 주차설비의 이용조건, 시설 상태를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·집합건축물대장·배당 관련 문서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 대상 물건의 일치 여부
이 사건은 신건 배당표만 보면 매수인 인수가 0원으로 나타납니다. 임차보증금 120,000,000원을 전액 배당하고, 이미 말소된 가압류와 근저당권도 추가 인수하지 않는 구조입니다.
그러나 말소기준보다 앞선 임대차의 대항력이 문제 되고, 실제 임차인 점유 호실은 407호, 경매 목적물은 909호로 서로 다릅니다. 여기에 근린시설이라는 물건 용도, 주거 임차권등기, 민간임대주택등기가 함께 존재합니다. 권리의 명칭보다 이 권리들이 정확히 어느 호실에 관한 것인지를 확인하는 일이 먼저입니다.
가격도 마찬가지입니다. 신건 188,000,000원, 1회 유찰 시 150,400,000원, 2회 유찰 시 120,320,000원으로 최저가는 낮아지지만, 2회 유찰 가정의 실질취득액은 인수를 포함한 122,484,480원입니다. 비교할 실거래 근거가 없는 현재 상태에서 어느 회차도 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
종합 판단은 C등급. 기존 담보권 정리 상태와 신건 배당 가정은 긍정적이지만, 임차권의 대상·실제 점유·용도 적합성·시세 검증이 남아 있습니다. 호실과 임대차의 동일성이 확인되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.
