* 0원은 제시된 배당계산의 가정값입니다. 407호로 조사된 점유자의 보증금 및 901호와의 관련성이 확인되지 않아 실제 매수인 인수 여부와 실질취득 총액은 확정할 수 없습니다.
서울남부지방법원 2025타경13976. 금천구 독산동 967-14, 시흥대로 482에 있는 집합건물의 제9층 제901호입니다. 이 물건을 일반 아파트처럼 분석하면 첫 단추부터 어긋납니다. 경매상 용도는 근린시설이고, 감정평가서에도 건물 내 근린생활시설·오피스텔·다세대주택이 혼재한 것으로 나타납니다.
등기상 소유자는 정우진입니다. 2021년 소유권보존등기 이후 민간임대주택등기가 기재됐고, 과거 이조건설과 이유현의 가압류가 있었지만 각각 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.12.24 정종록의 강제경매개시결정입니다. 등기부상 근저당권은 확인되지 않으며, 선행 가압류 역시 남아 있지 않습니다.
하지만 중요한 변수가 남아 있습니다. 현황조사에는 YU NING이 407호 점유자로 기재돼 있고, 전입신고일은 2025.10.11입니다. 이 날짜는 말소기준보다 빠릅니다. 그러나 실제 경매 대상은 901호입니다. 따라서 해당 점유자를 곧바로 901호의 선순위 임차인이라고 판단할 수도 없고, 반대로 901호에 임차인이 전혀 없다고 결론 내릴 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제9층 제901호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 시흥대로 482 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 9층 건물 · 총 55개 호 |
| 사용승인일 | 2021.06.02 |
| 소유자 | 정우진 (단독소유 · 2021.07.21 소유권보존) |
| 감정가 | 185,000,000원 |
| 최저매각가 | 185,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 정종록 |
| 청구금액 | 645,123,286원 |
| 말소기준권리 | 갑구 6번 · 2025.12.24 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
가장 먼저 확인할 것은 과거 가압류의 현재 상태입니다. 주식회사이조건설의 가압류는 당초 청구금액 1,800,000,000원으로 등기됐다가 604,700,000원으로 변경됐고, 2023.09.08 말소됐습니다. 이유현의 147,400,000원 가압류도 2023.05.22 말소됐습니다. 이 금액들을 현재 인수채무로 더해서는 안 됩니다.
말소기준인 갑구 6번 강제경매개시결정은 2025.12.24 접수됐습니다. 매각으로 해당 경매개시결정등기는 말소되는 구조이며, 이미 말소된 가압류가 매수인에게 새로 승계되는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 407호와 901호의 불일치
현황조사에는 YU NING이 기재돼 있습니다. 다만 점유 호수가 407호로 표시돼 있어 매각 대상인 901호와 서로 다릅니다. 전입신고가 말소기준에 앞선다는 점은 주의해야 하지만, 그 사실만으로 해당 점유자가 901호에 대항력을 갖는다고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 성명 / 조사 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| YU NING 407호 |
2025.10.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 확인된 점유자는 1명입니다. 다만 기재된 호수가 407호이므로 901호의 실제 임차인 수는 확정할 수 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부 역시 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
만약 901호에 대항력 있는 임차인이 실제로 존재하고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는다면, 미배당 보증금 인수 위험이 발생할 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이라 금액을 계산할 수 없습니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수하지 못하는 인수형 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 증가해 실질취득 총액이 보증금 수준에 고정될 수도 있습니다. 이 물건은 보증금과 점유 호수부터 확인해야 하므로 유찰만으로 안전하거나 저렴해진다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 적정가 판단은 보류
이 물건의 감정가는 185,000,000원이고, 신건 최저매각가도 같습니다. 하지만 금천구 독산동 901호와 용도·면적·층·이용상태가 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 현재 가격을 시세보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다.
특히 근린시설은 일반 주거용 아파트와 수익구조 및 매수층이 다를 수 있습니다. 감정평가서에서도 건물 내 용도가 근린생활시설·오피스텔·다세대주택으로 구분됩니다. 동일 건물 안의 거래라도 주거용 호실 가격을 근린시설 901호의 시세로 직접 적용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,390,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 정종록 | 645,123,286원 | 181,610,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | — | 463,513,286원 |
신건 매각가 185,000,000원을 가정하면 집행비용 3,390,000원을 제외한 181,610,000원이 신청채권자 정종록에게 배당되는 계산입니다. 청구금액은 645,123,286원이므로 463,513,286원의 미배당 채권이 발생합니다.
여기서 구분할 점은 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다르다는 것입니다. 정종록에게 배당되지 못한 463,513,286원이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 반대로 배당계산에서 인수액이 0원으로 나타난다고 해서, 보증금 미상의 점유자에 관한 법적 인수 가능성까지 소멸했다고 볼 수도 없습니다.
본 배당은 집행비용 추정 및 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 가정입니다. 당해세, 임차인의 우선변제·최우선변제, 실제 배당순위 변동은 반영되지 않았습니다. 점유·임대차 관계가 확인되면 배당 및 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 확인사항은 남는다
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 185,000,000원 | 181,610,000원 | 463,513,286원 |
| 1회 유찰 (80%) | 148,000,000원 | 145,128,000원 | 499,995,286원 |
| 2회 유찰 (64%) | 118,400,000원 | 115,942,400원 | 529,180,886원 |
가정상 매각가가 185,000,000원 → 148,000,000원 → 118,400,000원으로 내려가면 신청채권자의 미배당액은 463,513,286원 → 499,995,286원 → 529,180,886원으로 증가합니다. 이는 채권자 회수액이 줄어드는 현상을 보여줄 뿐, 미배당액이 낙찰자에게 자동으로 이전된다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 문성초등학교 북측 인근입니다. 주위는 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 감정평가상 교통 사정은 보통입니다.
- 건물 구조. 2021.06.02 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 건물 내 총 55개 호가 있으며 승강기·CCTV·기계식 주차설비·냉난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 용도 구성. 감정평가서상 기호(1) 및 기호(55)는 근린생활시설, 기호(2)~(28)는 오피스텔, 기호(29)~(54)는 다세대주택으로 구분됩니다. 본 경매물건의 표시 용도는 근린시설입니다.
- 공부와 현황의 차이. 기호(1)과 기호(55)는 집합건축물대장상 일반음식점으로 기재돼 있으나 감정평가 당시 각각 애견카페 및 업무용으로 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 901호와 해당 기호의 대응관계 및 실제 용도 적합성을 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 규제가 기재돼 있습니다. 경매 대상 용도에 실제 적용되는 사항은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 호실과 매수수요가 다를 수 있습니다. 현재 비교 가능한 실거래가 확인되지 않아 환금성이나 적정 매각가를 수치로 확정하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 901호 실점유 확인. 현황조사에 기록된 YU NING의 407호가 단순 기재 오류인지, 별도 호실을 조사한 것인지 확인하세요. 901호의 실제 점유자 및 점유 권원을 별도로 조사해야 합니다.
- 임차보증금·대항력 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유개시일, 전입신고, 배당요구 관계를 대조하세요. 현재 정보로는 901호의 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.09 민간임대주택등기의 현행 등록 상태, 대상 호실, 의무기간, 매각 후 적용 여부를 확인하세요. 근린시설 용도와의 관계도 검토 대상입니다.
- 공부상 용도·현황 대조. 집합건축물대장, 건축물현황도, 감정평가서 내부구조도를 대조해 901호의 용도와 실제 이용상태를 확인하세요.
- 유사 근린시설 시세 확보. 동일·인근 건물의 유사 용도·면적 거래사례와 임대수익 조건을 검증한 후 응찰가 상한을 설정해야 합니다.
- 관리비·점유 이전. 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 실제 점유 형태, 명도 및 인도 절차를 확인하세요. 현재 점유자가 확정되지 않았으므로 명도 난도를 낮게 단정할 수 없습니다.
- 배당표 확인. 청구금액 645,123,286원과 신건 가정 배당액 181,610,000원의 차액은 매수인 채무와 구별해야 합니다. 실제 배당순위와 임차인 배당 여부는 별도로 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 2026.11.03 매각기일을 기준으로 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 계산보다 901호의 실체 확인이 먼저”
이 사건은 표면적으로 보면 권리가 단순합니다. 과거 가압류는 말소됐고, 근저당권도 없으며, 2025.12.24 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 신건 매각가 185,000,000원을 가정한 배당계산에서 매수인 인수액도 0원으로 표시됩니다.
하지만 계산상 0원과 실제 인수위험 0원은 다릅니다. 현황조사에 등장하는 YU NING의 전입일은 말소기준보다 앞서지만, 조사 호수는 407호로 매각 대상 901호와 다릅니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않습니다. 여기에 민간임대주택등기와 근린시설 용도에 관한 확인사항이 남아 있습니다.
채권자에게 배당되지 않는 463,513,286원을 낙찰자가 곧바로 떠안는 것은 아닙니다. 그러나 미확인 임차보증금에 대해서도 인수가 없다고 단정할 수 없습니다. 만약 선순위 임차보증금 인수형 구조가 확인된다면 낙찰가보다 실질취득 총액을 기준으로 판단해야 합니다.
실거래 시세도 검증되지 않았으므로 신건 185,000,000원이 저렴하다는 근거는 없습니다. 유찰에 따른 최저가 인하가 발생하더라도 용도와 임차관계가 먼저 명확해져야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.
결론은 입찰 보류·권리관계 추가 확인입니다. 901호의 실제 점유, 보증금, 민간임대주택등기 적용 여부, 공부상·현황상 용도 및 비교 시세가 확인되기 전까지는 형식적인 인수 0원만으로 안전한 경매물건이라고 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 낮은 낙찰가가 아니라 확인되지 않은 권리와 이용관계를 얼마나 명확히 해소하느냐에 있습니다.
