서울남부지방법원 2025타경13976. 서울 금천구 독산동 967-14에 위치한 다세대주택 제4층 제406호입니다. 등기상 소유자는 정우진이며, 2021년 7월 21일 소유권보존등기와 함께 주식회사하나은행의 채권최고액 126,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 채권자 정종록이 청구금액 645,123,286원으로 강제경매를 진행한 사건입니다.
표면적인 권리관계는 비교적 단순합니다. 하나은행 근저당권이 말소기준권리가 되고, 이후 등기된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 본건에는 별도로 확인할 사항이 있습니다. 민간임대주택등기가 존재하며, 현황조사에는 본건과 다른 호수인 407호의 전입자가 등장합니다. 따라서 등기상 소멸 여부와 별개로 실제 점유, 임대차, 민간임대주택 관련 의무를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제4층 제406호 도로명주소: 서울특별시 금천구 시흥대로 482 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 제4층 제406호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지상 9층 · 총 55개 호실 |
| 사용승인일 | 2021.06.02 |
| 소유자 | 정우진 · 단독소유 |
| 소유권보존 | 2021.07.21 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 정종록 / 645,123,286원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 발급일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준
이 사건의 말소기준권리는 2021.07.21 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 126,000,000원이며, 채무자는 소유자 정우진입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
2025.12.24 접수된 정종록의 강제경매개시결정 역시 말소기준권리 이후의 등기이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 2021.09.09 등기된 민간임대주택 관련 사항은 별도의 검토가 필요합니다. 이 등기에는 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재돼 있으므로, 경매 매수 후 적용 여부를 관계기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 406호와 407호를 구분해야 한다
현황조사에 기재된 전입자는 YU NING이며, 전입일은 2025.10.11입니다. 그러나 기재된 점유 부분이 407호입니다. 경매 대상은 406호이므로 이 기록만으로 YU NING이 본건을 점유하거나 본건의 임차인이라고 판단할 수 없습니다.
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| YU NING | 407호 본건 406호와 불일치 |
2025.10.11 | 미상 | 기재 전입일 기준 없음 본건 해당 여부 미확인 |
확인 필요 확정일자 미상 |
확인 필요 본건 관련성 미확인 |
기재된 전입일은 말소기준권리 설정일인 2021.07.21보다 늦습니다. 따라서 이 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 무엇보다 전입 호수가 다른 만큼 이 판단을 곧바로 본건 406호의 임대차관계에 적용해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 신건 214,000,000원의 적정성은 미확인
현재 감정가와 최저매각가는 모두 214,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 시작합니다.
다만 주변 동일 용도·유사 규모 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어 감정가가 시세보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 회차별 매각가격과 미배당
매각가가 낮아질 경우의 예상 배당 변화를 살펴보겠습니다. 현재 신건은 214,000,000원이며, 유찰 가정에 따른 매각가격과 채권자 미배당 금액은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 214,000,000원 | 0원 | 560,919,286원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 171,200,000원 | 0원 | 603,120,086원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 136,960,000원 | 0원 | 636,880,726원 |
유찰 가정에 따라 최저매각가는 낮아지지만, 현재 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 반면 채권자들이 회수하지 못하는 금액은 증가합니다.
이때 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 전혀 다른 개념입니다. 미배당액이 커지더라도 이를 매수인이 자동으로 떠안는 것은 아닙니다. 다만 실제 점유·임대차관계 확인 결과에 따라 별도의 인수 위험이 발견될 가능성은 배제할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,796,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 2. 강제경매신청 · 정종록 | 645,123,286원 | 84,204,000원 |
| 채권자 합계 | 771,123,286원 | 210,204,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 560,919,286원 |
집행비용 3,796,000원은 추정액입니다. 하나은행 배당은 채권최고액 기준으로 산정됐으며, 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제금 등은 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
예상 매각대금 214,000,000원 중 집행비용으로 3,796,000원이 사용되고, 하나은행에 126,000,000원, 강제경매 신청채권자 정종록에게 84,204,000원이 배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
신청채권자 정종록의 청구금액은 645,123,286원이지만 예상배당액은 84,204,000원에 그칩니다. 따라서 560,919,286원의 미회수액이 발생합니다. 이는 채권자 측의 배당 부족액으로, 현재 산정상 매수인 인수액과는 구별됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 문성초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2021.06.02 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지상 9층에 총 55개 호실이 있으며, 근린생활시설·오피스텔·다세대주택이 함께 구성된 건물입니다. 본건의 용도는 다세대주택입니다.
- 설비. 기본 위생설비, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비 및 냉난방설비가 구비돼 있습니다. 기계식 주차설비의 이용 가능 조건과 유지관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 도로. 건물 서측으로 폭 약 40m의 포장도로에 접합니다. 차량 접근성 측면에서는 도로 접면 조건을 확인할 수 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 규제가 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 관련 허가구역 지정 내역이 기재돼 있습니다. 다세대주택에 적용되는 지정 대상과 기간, 경매취득 시 적용 여부는 매각기일 기준으로 관계기관에 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 독산동의 주거·근린생활시설 혼재 지역에 위치한 다세대주택입니다. 주변 유사 물건의 실거래 가격과 거래량을 확인해야 환금성과 적정 매입가를 판단할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 406호 실제 점유 확인. 현황조사의 YU NING 전입 부분은 407호로 기재돼 있습니다. 본건 406호의 실제 점유자와 임대차관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차보증금·대항력 확인. 본건에 임차인이 있다면 전입일, 점유 개시, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 대조해야 합니다. 특히 대항력 있는 선순위 임차인이 발견되면 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.09 등기된 민간임대주택 등록사항의 현재 효력과 경매 이후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 비교. 본건과 비슷한 층수, 전용면적, 사용승인일 및 건물 상태를 가진 다세대주택의 최근 실거래를 확인해야 합니다. 감정가 214,000,000원이 시세 대비 유리한지는 아직 판단할 수 없습니다.
- 배당구조 이해. 채권자 미배당액 560,919,286원은 매수인에게 자동으로 승계되는 금액이 아닙니다. 다만 실제 인수권리의 존재 여부는 매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
- 관리비·주차 확인. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분, 기계식 주차설비 사용 조건, 수선 및 유지관리비를 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 실제 내부 상태, 누수, 설비 작동, 공용시설의 유지관리 상태 및 인도 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전에 최신 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 확인할 것은 남아 있다”
서울남부지방법원 2025타경13976은 말소기준 근저당권과 후순위 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 배당계산상 매수인 인수액이 0원인 사건입니다.
그러나 이것만으로 안전한 입찰이라고 결론 내리기에는 확인할 사항이 남아 있습니다. 2021년 민간임대주택등기가 존재하고, 현황조사에서 확인되는 전입자는 본건 406호가 아닌 407호로 기재돼 있습니다. 본건의 실제 점유·임대차관계가 확인되지 않은 상태라는 점을 가볍게 봐서는 안 됩니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 214,000,000원이지만 이를 비교할 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 신건 가격이 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 시세 대비 적정성은 별도로 검토해야 합니다.
결론은 '등기상 말소구조 양호·점유 확인 필요·가격 판단 보류'입니다. 실질적인 입찰 가치는 본건 406호의 점유 및 임대차관계, 민간임대주택 등록의 처리, 그리고 최근 실거래 시세를 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.
