서울남부지방법원 2025타경13976. 서울특별시 금천구 독산동 967-14에 위치한 9층 건물의 6층 606호 다세대주택입니다. 소유자는 정우진이며, 2021년 7월 21일 소유권보존등기와 함께 하나은행의 채권최고액 126,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 정종록이 청구금액 645,123,286원으로 강제경매를 신청해 2025년 12월 24일 경매개시결정이 등기됐습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 채권금액이 큰 데 있지 않습니다. 매각으로 소멸하는 금전채권과 매수 후에도 확인해야 할 점유·임대관계를 구분하는 것이 중요합니다. 신건 최저가로 매각되더라도 채권자들의 미배당액이 상당하지만, 그 금액이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 반면 407호로 기재된 점유자와 민간임대주택등기는 실제 입찰 전에 반드시 확인해야 할 사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제6층 제606호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 시흥대로 482 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 지상 9층 · 총 55개호 · 사용승인 2021.06.02 |
| 소유자 | 정우진 (단독소유) |
| 감정가 | 216,000,000원 |
| 최저매각가 | 216,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 정종록 |
| 청구금액 | 645,123,286원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.21 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 126,000,000원 |
| 민간임대주택등기 | 2021.09.09 등기 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 금전채권은 소멸, 임대관계는 확인
말소기준권리는 2021년 7월 21일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존등기가 이루어졌고, 이후 2025년 12월 24일 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 하나은행 근저당권과 후행 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 임차인·점유관계 — 407호와 606호의 불일치
현황조사에는 YU NING이라는 점유자가 기재돼 있습니다. 그런데 조사상 해당 호수는 407호이고, 이번 경매 대상은 606호입니다. 따라서 이 기록만으로 YU NING을 606호의 실제 임차인으로 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 기재 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| YU NING | 407호 | 2025.10.11 | 미상 | 후순위 · 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
현황조사 기재 기준. 대항력 없음 판정은 2021.07.21 말소기준권리보다 늦은 전입일을 근거로 한 것으로, 해당 점유자가 606호 임차인이라는 의미는 아닙니다.
보증기관의 대위변제나 보증금 승계신고는 확인되지 않습니다. 매수인 인수액 0원이라는 계산은 현재 확인된 권리와 배당관계를 전제로 한 것이므로, 606호의 점유·임대차 사실관계가 최종 확인되기 전에는 인수 위험을 확정적으로 배제하기 어렵습니다.
③ 가격 판단 — 신건 216,000,000원
감정가와 최저매각가는 모두 216,000,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건이므로 현재 최저가에는 감정가 대비 할인 효과가 없습니다.
확인된 매수인 인수액을 기준으로 단순 계산한 실질취득금액도 216,000,000원입니다. 다만 이는 낙찰대금에 예상 인수액을 합한 금액으로, 취득 관련 비용이나 명도비용까지 포함한 총투자비를 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,824,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 정종록 | 645,123,286원 | 86,176,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
추정 집행비용 3,824,000원을 공제하면 배당 가능액은 212,176,000원입니다. 하나은행에 채권최고액 기준 126,000,000원을 배당하고, 정종록에게 남은 86,176,000원을 배당하는 계산입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여액은 0원입니다.
총 채권액 771,123,286원 대비 예상 배당액은 212,176,000원으로, 558,947,286원의 미배당이 발생합니다. 이는 채권자 측 미회수액이지 매수인 인수금액을 뜻하지 않습니다.
위 배당은 집행비용 추정치와 하나은행 채권최고액을 사용한 계산입니다. 실제 피담보채무, 배당요구, 당해세, 임차인 최우선변제 등에 따라 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 증가
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 216,000,000원 | 212,176,000원 | 558,947,286원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 601,542,486원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 138,240,000원 | 135,504,640원 | 635,618,646원 | 0원 |
현재 회차에서는 정종록에게 86,176,000원이 배당되지만, 1회 유찰 시 43,580,800원, 2회 유찰 시 9,504,640원으로 감소하는 시나리오입니다. 하나은행의 근저당권도 채권최고액을 기준으로 계산돼 있으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 문성초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 2021년 6월 2일 사용승인된 철근콘크리트구조의 9층 건물입니다. 총 55개호로 구성돼 있으며 승강기, CCTV, 옥외 소화전, 기계식 주차설비 및 기본적인 위생설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 약 40m 폭의 포장도로에 접하고 있습니다. 도로 접근성은 확인되지만 소음과 실제 주거환경은 현장 점검이 필요합니다.
- 용도. 건물 내 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택이 혼재합니다. 경매 대상 606호는 다세대주택으로 분류되며, 같은 건물의 다른 용도를 해당 호수의 용도로 혼동해서는 안 됩니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 교육환경보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가 관련 사항. 감정요항표에 외국인 등을 대상으로 한 2025.08.26~2026.08.25 지정과 아파트를 대상으로 한 2025.10.20~2026.12.31 지정이 각각 기재돼 있습니다. 다세대주택인 본건에 대한 적용 여부는 각 지정의 대상과 기간을 구분해 확인해야 합니다.
- 환금성. 다세대주택은 같은 건물 또는 인근의 유사한 면적·층·이용상태를 가진 거래사례를 직접 비교하는 것이 중요합니다. 유사 실거래가격과 거래량을 확인한 후 매도 가능성과 가격 경쟁력을 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 407호와 606호 구분. YU NING의 점유 호수가 407호로 기재된 경위를 확인하고, 대상 606호의 실제 점유자를 현장조사와 전입세대 관련 서류로 확인하세요.
- 임대차계약 확인. 606호에 임차인이 존재하는지, 보증금·확정일자·전입일·배당요구 여부를 매각물건명세서 및 관련 자료와 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.09 민간임대주택등기의 등록 상태와 매각 이후 의무의 적용 여부를 확인하세요.
- 배당순위 검토. 하나은행 근저당권과 정종록의 강제경매 청구액 외에 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 미칠 사항을 확인하세요.
- 적정가격 산정. 216,000,000원의 감정가를 그대로 시세로 간주하지 말고, 유사 다세대주택의 최근 실거래와 개별 호수의 조건을 비교하세요.
- 관리비·주차설비. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 항목과 기계식 주차설비의 실제 이용 가능 여부를 확인하세요.
- 입찰보증금. 실제 매각공고와 기일입찰표를 확인해 보증금액 및 입찰 요건을 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 공적 장부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰을 결정할 수 없다
이 사건은 하나은행 근저당권이 말소기준이고 후행 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 매각가 216,000,000원에서도 채권자들의 미배당액이 558,947,286원에 달하지만, 그것 자체가 낙찰자의 인수채무는 아닙니다.
그렇다고 권리관계가 완전히 정리됐다고 평가하기에는 확인할 부분이 남아 있습니다. 현황조사상 407호 점유자가 기재돼 있어 경매 대상인 606호의 실제 점유관계가 불명확하고, 민간임대주택등기에 따른 관련 의무도 별도로 검토해야 합니다. 여기에 최근 실거래 시세까지 확인되지 않은 만큼 신건 최저가 216,000,000원에 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 실제 임대관계와 가격은 보류입니다. 606호 점유관계 및 민간임대주택등기의 영향을 먼저 확인한 뒤, 동일 조건의 실거래 시세를 기준으로 입찰 여부와 가격을 판단하는 것이 적절합니다.
