서울남부지방법원 2025타경13976. 서울 금천구 독산동 967-14 소재 집합건물 제9층 제905호입니다. 감정가는 190,000,000원, 현재 최저매각가도 같은 금액인 신건입니다. 소유자는 정우진이며, 채권자 정종록의 강제경매로 진행됩니다. 청구금액은 645,123,286원으로 감정가를 크게 웃돕니다.

등기부를 보면 과거 하나은행 근저당권과 이조건설 가압류는 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2025년 12월 24일 강제경매개시결정입니다. 문제는 이보다 먼저 전입한 임차인입니다. 심다은은 2024년 2월 27일 주민등록을 마쳤고, 2024년 2월 1일 확정일자를 갖추었습니다. 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.

또 하나 놓치기 쉬운 부분은 용도와 점유자 기록의 불일치입니다. 경매물건은 근린시설로 분류되어 있으나 주택임차권등기 및 민간임대주택등기가 존재합니다. 현황조사에 나타난 YU NING은 905호가 아니라 407호로 기재돼 있어 본건 관련성을 확인해야 합니다. 이 때문에 현 회차의 산출 인수액이 0원이라고 해서 권리 위험까지 0이라고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 임차권은 남았다

이 사건에서 중요한 점은 말소기준 이전의 담보권이 현재 남아 있지 않다는 것입니다. 2021년 이조건설의 가압류는 2023년 9월 8일 말소됐고, 2023년 8월 29일 설정됐던 하나은행 근저당권(채권최고액 66,000,000원)도 2024년 2월 16일 해지로 말소됐습니다.

그 결과 2025년 12월 24일 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다. 심다은의 전입일은 그보다 앞선 2024년 2월 27일이며, 임대차계약 및 확정일자는 2024년 2월 1일입니다. 주택임차권등기는 경매개시 이후인 2026년 1월 27일에 이뤄졌지만, 임차권등기 시점만 보고 대항력이나 보증금 인수 가능성을 부정할 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 기록 2명, 본건 관련성은 구분해야 한다

임차인으로 기록된 사람은 심다은과 YU NING, 총 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 YU NING의 점유 호수가 본건 905호와 다르므로 두 사람 모두가 본건을 임차했다고 단정해서는 안 됩니다.

심다은은 2026.01.27. 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. YU NING은 현황조사상 407호 점유자로 나타나며, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 두 사람의 보증금을 합산하지 않았습니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 쉽게 내려가지 않는다

이 물건의 가격 판단에서 가장 중요한 숫자는 단순한 최저매각가가 아닙니다. 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 합산한 실질취득액입니다. 심다은의 보증금이 159,000,000원인 만큼, 낙찰가가 이보다 낮아지면 부족한 배당액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.

실질취득액 = 가정 낙찰가 + 해당 회차의 산출 인수액. 심다은의 보증금 승계 시나리오만 반영했으며, YU NING 관련 미확정 위험과 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.

숫자를 보면 차이가 분명해집니다. 한 번 유찰되면 낙찰가는 152,000,000원으로 떨어지지만, 예상 인수액 9,928,000원을 더한 실질취득액은 161,928,000원입니다. 두 번 유찰돼 낙찰가가 121,600,000원이 되더라도 예상 인수액 39,902,400원이 발생하여 실질취득액은 161,502,400원입니다.

두 유찰 시나리오의 실질취득액은 모두 약 1억 6,000만원대에 머뭅니다. 이는 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가 하락분을 상당 부분 상쇄하기 때문입니다. 배당비용과 배당순위에 따라 산출액에는 차이가 있지만, 낙찰가만 크게 내려가는 것이 곧 실질 매입원가의 큰 하락을 뜻하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)

신건 매각가 190,000,000원을 가정하면 집행비용 3,460,000원을 제외한 뒤 심다은의 보증금 159,000,000원이 전액 배당되고, 나머지 27,540,000원이 신청채권자 정종록에게 돌아가는 계산입니다.

정종록의 청구금액은 645,123,286원이지만, 신건 예상배당액은 27,540,000원에 그칩니다. 미배당 채권액은 617,583,286원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 미배당 채권액은 그 자체로 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 임차인 보증금 잔액 인수와 구분해야 합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 문성초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 2021.06.02. 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 전체 55개호로 구성되어 있으며, 기본 위생설비·승강기·옥외 소화전·CCTV·기계식 주차설비·냉난방설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 40m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 임대주택 등기. 2021.09.09. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 등기되어 있으므로, 현행 등록 상태와 의무관계를 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 본건의 경매 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 건물에는 근린생활시설·오피스텔·다세대주택이 혼재합니다. 특히 근린시설로 분류된 905호에 주택임차권등기가 존재하므로 905호의 정확한 건축물대장상 용도 및 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
• 건축물 현황. 감정평가상 위반건축물 표시는 없으나, 일부 근린생활시설은 공부상 일반음식점과 실제 애견카페·업무용 이용 사이에 차이가 있는 것으로 기재됩니다. 본건 905호와 해당 내용의 관련성을 구분해 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 아파트와 수요층, 금융조건, 임대 가능성 및 거래가격 형성 방식이 다를 수 있습니다. 본건의 최근 비교 실거래가가 확인되지 않아 구체적인 환금성 및 가격 메리트는 판단 보류가 적절합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2025.12.24. 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 하나은행 근저당 및 이조건설 가압류의 말소 사실을 최신 등기부에서 재확인해야 합니다.
• 심다은 보증금 승계. 임차보증금 159,000,000원, 전입 2024.02.27., 확정일자 2024.02.01., 배당요구 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
• 유찰 후 실질취득액. 1회 유찰 시 161,928,000원, 2회 유찰 시 161,502,400원이 산출됩니다. 낙찰가만이 아니라 미배당 보증금을 포함한 금액으로 비교해야 합니다.
• YU NING의 호수 불일치. 현황조사에는 407호로 기재되어 있습니다. 본건 905호와의 관계, 임대차계약 목적물, 보증금, 실제 점유 여부 및 우선변제권을 확인해야 합니다.
• 임차권등기와 명도. 심다은의 임차권등기는 2026.01.27. 접수됐습니다. 임대차 종료, 보증금 반환 여부 및 실제 점유 상태를 확인하고 명도에 필요한 절차를 검토하세요.
• 근린시설의 법적 용도. 집합건축물대장 전유부분을 확인해 905호의 용도와 실제 사용상태를 비교하세요. 주택임차권등기와 민간임대주택등기의 법적 효과도 별도로 검토해야 합니다.
• 시세 확인. 인근 아파트 평균가격을 그대로 대입하지 말고, 본건과 법적 용도·면적·층·이용상태가 비교 가능한 최근 거래를 확인해야 합니다.
• 배당순위 검증. 신건의 예상배당은 심다은 159,000,000원, 정종록 27,540,000원입니다. 당해세와 최우선변제 등 변동요인이 있는지 확인하세요.
• 관리비 및 부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 기계식 주차시설 이용조건, 취득 부대비용 등을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 임대차 관계 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰가 하락 ≠ 실질취득가 하락”

이 물건의 권리관계는 단순한 말소형이 아닙니다. 말소기준 이전에 전입한 심다은의 보증금 159,000,000원이 경매가격의 핵심 변수입니다. 신건에서 예상배당이 전액 이뤄지면 인수액은 0원이지만, 유찰 이후에는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.

낙찰가가 190,000,000원에서 152,000,000원, 다시 121,600,000원으로 내려가도 제시된 실질취득액은 각각 190,000,000원, 161,928,000원, 161,502,400원입니다. 즉, 유찰에 따른 낙찰가 하락이 그대로 실질 매입원가 절감으로 이어지지 않습니다.

여기에 YU NING의 407호 기재와 본건 905호의 불일치, 보증금 미상 점유 문제, 근린시설과 주택임차권·민간임대주택등기의 관계까지 확인해야 할 사항이 남아 있습니다. 동일 용도의 비교 실거래가도 확인되지 않아 가격상 이익을 인정하기 어렵습니다.

결론은 권리 확인 우선·가격 판단 보류입니다. 심다은의 미배당 보증금 인수액을 정확히 계산하고, YU NING의 본건 관련성 및 건축물 용도를 확인하기 전에는 최저매각가가 내려갔다는 이유만으로 응찰하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 실제 떠안을 권리와 총취득원가입니다.