서울남부지방법원 2025타경13976. 서울 금천구 독산동 967-14, 제7층 제709호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 정우진, 신청채권자는 정종록이며 청구금액은 645,123,286원입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 190,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부상 과거 설정된 근저당권과 가압류는 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준권리는 2025.12.24. 강제경매개시결정입니다. 다만 여기서 그 이후의 임차권등기가 말소된다는 사실만 보고 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다. 임차권등기보다 먼저 성립한 임차인의 대항력과 미배당 보증금 인수 문제가 별도로 존재하기 때문입니다.

매각물건명세서에는 임대차보증금 120,000,000원, 전입일 2021.11.24., 확정일자 2021.10.28.인 대항력 있는 임차인이 명시되어 있습니다. 해당 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 조건도 기재되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 성립한 임차권이 핵심

기존 근저당권은 2021.11.16. 말소되었고, 주식회사이조건설의 가압류도 2023.09.08. 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 채권을 현재 살아 있는 선순위 담보권이나 가압류로 취급해서는 안 됩니다.

현재의 말소기준은 2025.12.24. 강제경매개시결정입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기는 2026.03.16. 접수됐으므로 등기 자체는 말소기준 이후입니다. 그러나 등기에 기재된 원래 전입일은 2021.11.24., 점유개시일은 2021.11.25., 확정일자는 2021.10.28.입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 신고 중복 제외

임차 관련 신고는 YU NING과 한국토지주택공사로 구분되지만, 한국토지주택공사는 YU NING의 보증금을 대위·승계한 신고자입니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 보아야 하며, 한국토지주택공사 신고 보증금 120,000,000원을 별도의 임차보증금으로 한 번 더 합산하면 안 됩니다.

한국토지주택공사의 임차권등기에는 임대차계약일 2021.10.27., 전입일 2021.11.24., 점유개시일 2021.11.25., 확정일자 2021.10.28., 보증금 120,000,000원, 월 차임 300,000원이 기재되어 있습니다. 2026.03.16. 배당요구도 접수되어 보증금에 대한 우선변제권 행사가 반영되어 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)

현재 최저매각가인 190,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 먼저 공제한 뒤 임차보증금 120,000,000원을 전액 우선배당하고, 신청채권자 정종록에게 나머지를 배당하는 구조입니다.

집행비용 3,460,000원은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 보증금 인수 0원은 위 배당 가정에 따른 수치로, 미확인 점유·임대차 위험까지 0원으로 확정한다는 의미는 아닙니다.

신청채권자 정종록의 청구금액은 645,123,286원인데, 배당 가능액은 66,540,000원에 그칩니다. 이에 따른 신청채권자 미배당액은 578,583,286원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보면 안 되는 이유

현재는 감정가 190,000,000원 그대로 입찰하는 신건입니다. 이후 유찰을 가정하면 최저가는 낮아지지만, 동시에 임차보증금을 배당할 수 있는 재원도 줄어듭니다. 따라서 실제 부담을 비교할 때는 낙찰가와 미배당 임차보증금 인수액을 함께 계산해야 합니다.

실질취득은 낙찰가와 예상 임차보증금 인수액의 합계입니다. 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 제외합니다. 유찰 회차는 가정 시나리오로서 실제 매각 일정과 입찰 결과가 아닙니다.

더 낮은 낙찰가에서 보증금 120,000,000원이 낙찰가보다 커지는 경우에는, 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어날 수 있습니다. 그 경우 매수인의 총 실질 부담은 보증금 수준에 수렴하고, 집행비용이나 다른 우선배당 항목에 따라 그보다 높아질 수도 있습니다. 낙찰가가 계속 내려간다고 실질취득액까지 같은 폭으로 내려가는 구조는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 문성초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 사용승인일은 2021.06.02.이며, 9층 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기·CCTV·옥외 소화전·기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제3종일반주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 기재되어 있습니다. 해당 호실에 적용되는 규제는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부와 현황의 차이. 감정평가서에는 건물 일부 근린생활시설의 공부상 용도와 실제 이용상태가 서로 다르다는 설명이 있습니다. 이 기재가 제709호에 해당하는지는 확인되지 않았으므로 개별 건축물대장과 현황을 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.09.09. 민간임대주택등기가 접수되어 임대의무기간과 임대료 증액 제한에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 매각 이후 해당 등록의 존속 여부와 의무 승계 문제를 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 확인된 감정평가상 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이를 제709호의 모든 건축법상·용도상 문제가 없다는 의미로 확대 해석해서는 안 됩니다.
• 환금성. 건물 내 용도가 다양하고 제709호의 정확한 용도 및 점유관계에 확인 사항이 있어 매수층과 처분 가능 가격을 단정하기 어렵습니다. 동일 용도·규모의 최근 거래를 통한 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 인수 문구. 대항력 임차인의 보증금 120,000,000원이 전액 배당되지 않으면 매수인이 잔액을 인수한다는 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 407호·709호 점유 불일치. 현황조사상 YU NING의 점유 호수와 경매 목적물 호수가 다릅니다. 제709호의 실제 점유자와 임대차 목적물을 현장에서 확인해야 합니다.
• 승계 관계 확인. 한국토지주택공사는 원임차인 YU NING의 보증금 대위·승계 신고자입니다. 임대차계약서와 승계 관계 증빙을 확인하고 동일 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 대항력 판단. YU NING의 별도 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자 및 대상 호실 점유관계가 미확정입니다. 현황조사만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다.
• 배당액 변동. 신건 인수액 0원은 예상배당을 전제로 합니다. 당해세·집행비용·법정 우선순위에 따라 보증금 배당액이 감소하면 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 회차별 실질취득. 2회 유찰 가정에서는 최저가 121,600,000원에 보증금 인수 902,400원을 더한 122,502,400원이 계산상 실질취득액입니다. 향후 회차도 동일 방식으로 재계산해야 합니다.
• 목적물 용도. 경매상 근린시설 분류와 주택임차권등기, 건물의 혼합 용도 사이의 관계를 확인해야 합니다. 제709호의 건축물대장, 실제 이용상태, 용도별 임대·매매 가능성을 점검해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기에 따른 등록 상태와 매각 후 법률상 의무가 남는지 관할 기관 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가만으로 적정 가격을 판단하지 말고 동일 용도·면적의 최근 실거래, 최근 거래 추세, 임대수익 가능성을 확인해야 합니다.
• 명도와 부대비용. 실제 점유관계, 인도 가능성, 미납 관리비, 취득세, 등기비용 및 기타 부대비용을 따로 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 배당 관련 서류를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이라는 숫자보다, 그 전제조건이 중요하다”

이 물건은 신건 최저가 190,000,000원에 낙찰된다는 가정에서 임차보증금 120,000,000원이 전액 우선배당되어 계산상 매수인 인수액이 0원입니다. 기존 근저당권과 가압류도 이미 말소되어, 현재 등기상 권리 흐름만 보면 구조를 정리할 수 있습니다.

그러나 인수 0원이라는 결과만으로 안전한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수 조건이 명시되어 있고, 현황조사의 407호 표기와 경매 대상 709호 사이에 해결되지 않은 불일치가 있습니다. 게다가 원임차인과 한국토지주택공사의 승계 관계, 목적물의 정확한 용도 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.

유찰되더라도 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 2회 유찰 가정에서는 902,400원의 보증금 인수액이 발생하며, 추가 하락 시에는 대항력 있는 보증금 미배당분이 실질취득액을 지탱할 수 있습니다. 실거래 비교도 확정되지 않아 저렴하다는 근거는 아직 없습니다.