서울남부지방법원 2025타경13976. 금천구 독산동 967-14, 시흥대로 482에 있는 집합건물의 9층 906호입니다. 소유자는 정우진, 2021년 7월 21일 소유권보존등기가 이루어졌고, 2025년 12월 24일 정종록의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 감정가는 188,000,000원, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다.
그런데 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 경매개시결정 이전에 성립한 임차관계, 그 보증금을 승계한 한국토지주택공사의 임차권등기, 그리고 매각물건명세서가 명시한 미배당 보증금의 매수인 인수 조건입니다. 여기에 실제 임차인으로 기재된 사람의 호실까지 서로 맞지 않아, 단순히 배당표만 보고 입찰하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제9층 제906호 도로명주소: 서울특별시 금천구 시흥대로 482 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 지상 9층 건물의 제9층 제906호 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 2021.06.02 사용승인 · 총 55개호 |
| 소유자 | 정우진 (단독소유, 2021.07.21 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 188,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 정종록 / 645,123,286원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준권리 | 2025.12.24 강제경매개시결정 (갑구 4번, 접수번호 6778945) |
| 임차권등기 | 한국토지주택공사 · 보증금 130,000,000원 · 2026.05.28 등기 |
| 민간임대주택등기 | 2021.09.09 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 표시 |
| 등기 확인 | 서울남부지방법원 등기국 · 2026.10.21 발행 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차관계
말소기준으로 제시된 권리는 2025년 12월 24일 강제경매개시결정입니다. 앞서 설정된 이조건설의 가압류는 변경을 거쳐 2023년 9월 8일 말소되었고, 송숙현의 보증금 140,000,000원 주택임차권등기도 2024년 4월 1일 말소되었습니다. 이들은 현재 배당분석에서 살아 있는 별도 임차보증금으로 더할 대상이 아닙니다.
문제는 한국토지주택공사 관련 임차관계입니다. 임대차계약일은 2024.04.10, 확정일자는 2024.04.15, 주민등록 및 점유개시일은 2024.05.10으로 기록되어 있습니다. 이는 강제경매개시결정일보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2026년 5월 28일 이루어졌지만, 단순히 등기일이 늦다는 이유로 기존 임차인의 대항 가능한 권리를 무시할 수 없습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 1건
실제 임차인으로 기재된 사람은 YU NING 1명이며, 한국토지주택공사는 해당 임차인의 보증금에 관한 대위·승계 신고 주체로 구분됩니다. 두 신고를 별개의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 / 지위 | 점유 범위 | 전입일 / 확정일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
YU NING 실제 임차인 기재 |
407호 경매 대상 906호와 불일치 |
전입 2025.10.11 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 LH 승계 대상 |
|
한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 |
건물 전부 등기상 임차권 범위 |
전입 2024.05.10 확정 2024.04.15 |
130,000,000원 별도 보증금 합산 금지 |
명세서상 대항력 인정 우선변제 가능 대위·승계 배당요구 있음 |
YU NING의 전입신고일 2025.10.11은 경매개시결정일보다 빠릅니다. 그러나 확정일자·보증금이 확인되지 않고 점유 호실도 서로 다르므로 대항력과 우선변제권을 확정적으로 인정하기 어렵습니다. 배당표의 130,000,000원과 별개로 새로운 보증금을 임의로 더해서도 안 되지만, 호실 불일치가 해소되기 전까지 추가 점유·인수 위험을 단정적으로 0원이라고 할 수도 없습니다.
② 회차별 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
현재 신건 매각가 188,000,000원에서는 한국토지주택공사의 보증금 130,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 따라서 확인된 승계보증금의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 유찰되어 매각대금이 내려가면 배당 부족분이 발생하며, 그 부족분은 매수인이 부담하는 구조로 바뀝니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 188,000,000원 | 0원 | 188,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 150,400,000원 | 0원 | 150,400,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 120,320,000원 | 12,164,480원 | 132,484,480원 |
실질취득 = 매각가 + 확인된 보증금 인수 추정액. 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 포함하지 않았습니다. 임차관계 불일치에서 비롯되는 추가 위험도 별도입니다.
아울러 이 물건은 근린시설로 분류되어 있고 실제 이용상태의 확인도 필요합니다. 단순히 유찰률이 높아졌다는 사실만으로 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다. 가격 메리트는 실질취득액을 해당 호실의 적정 거래가격과 비교해야 판단할 수 있으며, 현재로서는 그 판단을 보류하는 것이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 3,432,000원 |
|
1. 한국토지주택공사 승계보증금 우선변제 |
130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 정종록 | 645,123,286원 | 54,568,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 188,000,000원 |
현재 신건에서는 집행비용 3,432,000원과 승계보증금 130,000,000원이 우선 배당된 뒤, 신청채권자 정종록에게 54,568,000원이 배당되는 구조입니다. 신청채권자의 청구금액은 645,123,286원이므로 590,555,286원의 미배당이 발생합니다.
여기서 반드시 구별해야 할 점이 있습니다. 정종록의 미배당 채권 590,555,286원은 곧바로 매수인이 인수할 금액을 뜻하지 않습니다. 이 사건의 매수인 인수 위험으로 명시된 것은 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액입니다. 신청채권자의 미배당과 임차보증금 인수는 서로 다른 항목입니다.
회차가 바뀌면 배당구조도 달라진다
| 구분 | 신건 | 1회 유찰 | 2회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 매각가 | 188,000,000원 | 150,400,000원 | 120,320,000원 |
| 신청채권자 배당 | 54,568,000원 | 17,494,400원 | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | 590,555,286원 | 627,628,886원 | 645,123,286원 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 | 0원 | 12,164,480원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 문성초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측은 폭 약 40m의 포장도로와 접하며 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2021.06.02 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지상 9층 건물입니다. 총 55개호로 구성되며 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비, 냉난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도 구성. 감정평가상 건물에는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택이 혼재합니다. 근린생활시설 중 일부는 건축물대장상 일반음식점으로 기재되어 있으나, 현황상 애견카페 및 업무용으로 사용된다고 조사되었습니다. 경매 대상 906호와 해당 감정평가 기호의 대응관계를 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한, 장애물제한표면, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 여러 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 표시는 대상 용도와 지정기간을 구분하여 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.09.09 민간임대주택등기가 되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 등기 내용이 있으므로, 현재 등록상태와 경매 매각 이후의 법적 효과를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 근린시설로 분류되는 물건이면서 주택임차권등기와 실제 이용상태의 검증이 필요한 유형입니다. 일반 주거용 물건과 같은 매수층·금융조건을 전제할 수 없으며, 개별 호실의 용도와 임차관계가 분명해져야 가격 및 환금성을 평가할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 407호와 906호의 불일치 확인. YU NING의 현황조사상 호실이 407호인 이유를 확인해야 합니다. 현황조사서, 전입세대 관련 자료, 임대차계약서, 실제 점유 현황을 대조해 경매 대상과 동일한 임차관계인지 검증해야 합니다.
- 한국토지주택공사의 승계관계 확인. 한국토지주택공사가 YU NING의 보증금채권을 어떤 범위에서 대위·승계했는지 확인해야 합니다. 같은 보증금을 이중 계산해서는 안 되며, 승계 신고 외 별도 인수채무가 있는지도 확인해야 합니다.
- 배당 및 보증금 인수 조건 확인. 명세서에 미배당 보증금 인수 조건이 있으므로, 실제 낙찰가에서 배당액이 얼마로 확정되는지 검토해야 합니다. 2회 유찰 가정에서는 12,164,480원의 인수액이 발생합니다.
- 기존 임차권 말소 확인. 송숙현의 보증금 140,000,000원 임차권은 2024.04.01 말소되었습니다. 현재 한국토지주택공사의 130,000,000원과 합산할 권리가 아니지만, 과거 임차권의 종료 및 점유 이전 경위는 관련 서류로 확인하는 것이 안전합니다.
- 근린시설 용도 확인. 906호의 집합건축물대장상 세부 용도와 감정평가상 이용상태를 직접 대조해야 합니다. 주거용 사용 및 임대차 보호관계가 물건의 공적 용도와 충돌하는 부분이 있는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록상태 확인. 등기된 민간임대주택 관련 의무, 현재 등록상태 및 경매 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 적정가격 조사. 동일 건물 또는 인근에서 용도·면적·층·이용상태가 유사한 실거래를 확인해야 합니다. 전체 거래 평균만이 아니라 최근 거래가격과 가격 추세를 우선 검토하고, 인수형 회차는 반드시 매각가에 보증금 인수액을 합산하여 비교해야 합니다.
- 명도와 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도 절차 및 체납 관리비를 조사해야 합니다. 예상 실질취득액 외에 발생하는 취득·명도·관리 비용은 별도로 계산해야 합니다.
- 배당순위 및 권리 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류와 배당요구 내역을 최신 상태로 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제 등 배당순위를 변동시킬 수 있는 사항도 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 낙찰”은 다르다
이 사건의 신건 최저가는 188,000,000원입니다. 현재 예상배당표에서는 승계보증금 130,000,000원이 전액 변제되어, 확인된 보증금의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 이것만 보면 권리상 문제가 적어 보일 수 있습니다.
하지만 명세서에는 미배당 임차보증금 인수 조건이 존재하고, 2회 유찰에서는 12,164,480원의 인수액이 발생합니다. 따라서 최저가 120,320,000원을 실제 취득가격으로 보아서는 안 되며, 132,484,480원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
그보다 먼저 풀어야 할 문제도 있습니다. 실제 임차인 YU NING의 점유 호실은 407호로 기재되어 있으나 경매 대상은 906호이고, 보증기관의 임차권등기와 주거 임대차관계가 근린시설로 분류된 물건에 연결되어 있습니다. 이 부분은 권리관계와 점유의 사실관계 확인이 필요한 핵심 위험입니다.
소유권 관련 말소권리보다 임차관계의 동일성과 보증금 배당이 더 중요한 사건입니다. 시세상 할인 여부도 검증되지 않았으므로 현 단계에서 적극적인 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 결론은 입찰 전 권리 재확인 및 가격 검증 필요입니다. 현 회차의 인수액 0원이라는 계산 하나만으로 응찰을 결정할 물건은 아닙니다.
