서울남부지방법원 2025타경13976. 서울 금천구 독산동 시흥대로 482에 위치한 집합건물의 4층 409호 다세대주택입니다. 건물은 2021년 6월 2일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 9층 건물로, 감정평가상 근린생활시설·오피스텔·다세대주택이 함께 구성된 복합 용도 건물입니다. 이 사건의 매각 대상은 다세대주택입니다.
소유자는 정우진 씨입니다. 2021년 7월 21일 소유권보존등기가 이루어졌고, 같은 날 하나은행 명의의 채권최고액 126,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이후 2025년 12월 24일 채권자 정종록의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 강제경매의 청구금액은 645,123,286원으로 감정가보다 훨씬 큽니다. 그러나 청구금액이 크다고 해서 그 차액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.
이 물건에서 가장 주의 깊게 살펴볼 권리는 2026년 3월 17일 등기된 이시영의 주택임차권입니다. 원래 보증금은 50,000,000원이고 그중 반환받지 못한 금액은 40,000,000원입니다. 전입·점유·확정일자는 모두 2023년 12월 26일로, 말소기준인 하나은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 날짜를 기준으로는 선순위 대항력을 갖춘 임차권이 아니며, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제4층 제409호 도로명주소: 서울특별시 금천구 시흥대로 482 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 · 총 55개호 · 사용승인일 2021.06.02 |
| 건물 용도 구성 | 근린생활시설 · 오피스텔 · 다세대주택 혼재 |
| 소유자 | 정우진 (단독소유 · 2021.07.21 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 정종록 / 645,123,286원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.21 하나은행 근저당권 · 채권최고액 126,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 하나은행 근저당
권리 판단의 출발점은 2021년 7월 21일입니다. 하나은행 근저당권이 말소기준권리이며, 그 이후 이루어진 강제경매개시결정과 이시영의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 근저당권의 채권최고액 126,000,000원은 실제 대출잔액과 동일하다고 단정할 수 없으며, 예상배당표에서는 채권최고액을 기준으로 계산합니다.
② 임차인 분석 — 409호 임차권과 407호 전입기록 구분
임차인 관련 인물은 이시영과 YU NING으로 확인됩니다. 이시영은 이 사건 409호 건물 전부에 관한 임차권등기권자입니다. 반면 YU NING의 현황조사상 전입 장소는 407호로, 경매 대상 409호와 다르게 기재되어 있습니다. 따라서 두 사람을 모두 409호 임차인으로 확정해서는 안 됩니다. 409호에 관한 확인된 임차권자는 이시영 1명이며, 407호 전입기록의 실제 관련성은 조사해야 합니다.
| 성명 / 대상 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
이시영 건물 전부 · 409호 임차권등기 |
2023.12.26 확정 2023.12.26 |
40,000,000원 50,000,000원 중 미반환액 |
선순위 대항력 없음 | 배당순위 확인 | 아님 |
|
YU NING 407호 전입기록 |
2025.10.11 확정일자 미상 |
미상 | 409호 관계 미상 | 미상 | 아님 |
이시영의 임차권등기일은 2026.03.17이며, 임차권등기명령일은 2026.03.13입니다. 배당요구 관련 접수일은 2026.03.17로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고자로 분류된 인물은 없습니다.
이시영의 임차권등기는 원래 임대차의 전입·확정일자보다 늦게 경매개시 이후 등기됐습니다. 주택임차권등기가 있다는 사실만으로 말소기준권리보다 선순위가 되는 것은 아닙니다. 확정일자가 존재하므로 배당상 우선변제 여부와 배당요구의 적법성은 확인해야 하지만, 배당받지 못한 보증금이 곧바로 매수인 인수금이 되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 검토 — 감정가 214,000,000원의 적정성은 미확정
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 214,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다. 그러나 이 금액이 주변의 실제 거래가격보다 낮은지에 관해서는 검증할 만한 최근 실거래 비교치가 확보되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 인수액 0원만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 214,000,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 171,200,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 136,960,000원 | 64% | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,796,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 정종록 | 645,123,286원 | 84,204,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 771,123,286원 | 214,000,000원 |
집행비용 3,796,000원을 먼저 제외하고, 하나은행 근저당권에 126,000,000원을 배당하는 가정입니다. 이후 정종록의 청구금액 645,123,286원 중 84,204,000원만 배당되어 560,919,286원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당 증가
| 구분 | 매각가 | 채권자 총배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 214,000,000원 | 210,204,000원 | 560,919,286원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 171,200,000원 | 168,003,200원 | 603,120,086원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 136,960,000원 | 134,242,560원 | 636,880,726원 | 0원 |
매각가격이 내려갈수록 채권자에게 배당할 수 있는 금액은 줄어들고 미배당액은 늘어납니다. 반면 현재 파악된 권리순위에서는 매수인이 인수하는 임차보증금이 없기 때문에 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 채권 미배당액이 매수인에게 이전되지 않는다는 의미이지, 매수인의 취득비용 전체가 매각가격뿐이라는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 금천구 독산동 문성초등학교 북측 인근입니다. 주변에 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2021.06.02 사용승인된 9층 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비, 기본 위생설비 및 냉난방설비가 확인됩니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 40m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 인접지와 높이가 비슷한 세장형입니다.
- 용도·환금성. 총 55개호 중 감정평가상 일부는 근린생활시설, 일부는 오피스텔, 일부는 다세대주택으로 사용됩니다. 본건은 다세대주택으로 분류되므로 동일 용도의 거래 사례를 기준으로 환금성을 판단해야 합니다. 실제 거래량이나 매각 소요기간은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 건축물 높이·교육환경·공항시설·군사시설 관련 제한과 건축선 제한 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가 관련 사항은 대상 용도와 지정기간에 따라 적용 여부가 다르므로 본 다세대주택에 대한 해당 여부를 구체적으로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다. 감정평가에 기재된 용도 차이는 근린생활시설에 해당하는 기호(1)·기호(55)와 관련된 사항이므로, 409호 자체에 같은 문제가 있다고 단정해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2021.07.21 하나은행 근저당권이 말소기준인지, 등기사항전부증명서의 현재 권리순위와 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
- 이시영 임차권등기. 보증금 50,000,000원 중 미반환액 40,000,000원의 의미, 임차권등기명령 및 배당요구 내역, 최종 배당순위와 매각 후 말소절차를 확인해야 합니다.
- 407호 전입기록. YU NING의 전입 장소가 407호로 기재된 이유를 확인하고, 409호 점유 여부와 혼동되지 않도록 현황조사·전입세대 확인자료를 대조해야 합니다.
- 현실 점유·명도. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 공실을 보장할 수 없습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부, 명도 절차에 따른 추가 비용을 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2021.09.09 민간임대주택등기의 현재 상태, 임대의무기간, 등록말소 여부 및 경매취득 후 의무 관계를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 214,000,000원을 기준으로 낙찰가격을 결정하지 말고, 최근 12개월의 유사 다세대주택 실거래와 최신 거래를 확인하여 응찰 상한을 별도로 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 171,200,000원, 2회 유찰 136,960,000원은 현재 제시된 시뮬레이션 가격입니다. 유찰이 실제 발생하거나 해당 가격으로 매각된다는 보장은 없습니다.
- 관리비·주차설비. 공용부분 관리비 체납 및 승계 가능성, 기계식 주차설비 사용 조건과 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표·세금. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당순위와 배당금이 달라질 수 있으므로 최종 채권계산서와 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 및 현장 확인. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 현장을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “안전한 가격”은 아니다
이 사건의 권리분석에서 긍정적인 부분은 명확합니다. 하나은행 근저당권이 2021년 말소기준이고, 확인된 이시영 임차권은 그보다 후순위입니다. 따라서 제시된 배당 가정에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 강제경매 청구금액이 645,123,286원이고 채권 미배당이 560,919,286원이라는 숫자에 낙찰자가 직접적으로 겁먹을 이유는 없습니다. 해당 미배당은 원칙적으로 배당받지 못한 채권자의 문제입니다.
그러나 실제 확인할 부분도 남아 있습니다. 이시영의 임차권등기 및 배당관계, 407호로 기재된 YU NING의 점유 관련성, 민간임대주택 등록에 따른 의무를 확인해야 합니다. 이 사항들은 현재의 인수액 0원 계산과 별도로 입찰 전 실무상 위험 점검이 필요한 부분입니다.
마지막으로 가격입니다. 신건 최저가 214,000,000원을 실제 시세와 비교하지 못한 상태이므로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 다세대주택은 같은 건물이라도 면적과 권리, 점유 상태에 따라 매각 난도와 실제 가치가 달라질 수 있습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 점유·행정상 위험의 확인이 끝나기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 타당합니다.
