서울남부지방법원 2025타경13976. 서울 금천구 독산동 시흥대로 482에 소재하는 집합건물의 제6층 제604호 다세대주택입니다. 소유자 정우진 명의로 2021년 7월 21일 소유권보존등기가 이루어졌고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 126,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2025년 12월 24일 채권자 정종록의 강제경매가 개시됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 645,123,286원으로, 현재 최저매각가보다 큽니다.
경매로 소멸하는 권리와 매수인이 실제 부담할 수 있는 위험은 구분해서 봐야 합니다. 등기상 하나은행 근저당 및 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 임차인의 실제 점유, 보증금 배당, 현황조사의 호수 불일치는 별도 확인이 필요합니다. 또한 이 물건에는 민간임대주택등기가 있어 등록 상태와 임대 관련 행정사항도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제6층 제604호 도로명주소: 서울특별시 금천구 시흥대로 482 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 지상 9층 건물 중 6층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인 2021.06.02 |
| 소유자 | 정우진 (단독소유 · 2021.07.21 소유권보존) |
| 감정가 | 214,000,000원 |
| 최저매각가 | 214,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정종록 / 645,123,286원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.21 하나은행 근저당권 · 채권최고액 126,000,000원 |
| 임차 관련 기록 | 황정욱(건물 전부 · 604호 주소) / YU NING(407호 기재) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행
권리분석의 출발점은 2021년 7월 21일 하나은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 발생한 2025년 강제경매개시결정과 2026년 황정욱의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분석됩니다. 하나은행 근저당권도 매각으로 소멸하는 대상입니다.
② 임차인 분석 — 본건 604호와 407호를 구분해야 한다
임차 관련 기록에는 실제 임차인으로 기재된 사람 2명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 황정욱은 본건 주소인 604호와 연결되지만, YU NING은 407호로 기재되어 있어 본건 604호의 임차인인지 확인되지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황정욱 건물 전부 · 임차권등기 |
10,000,000원 | 2025.02.03 확정 2025.02.03 |
선순위 대항력 없음 | 우선변제 검토 배당요구 있음 |
승계신고 아님 |
| YU NING 407호 기재 |
미상 | 2025.10.11 확정일자 미상 |
가능·미상 말소기준 후 전입 |
미확인 배당요구 미확인 |
승계신고 아님 |
황정욱의 임대차계약일은 2024.12.30, 점유개시일은 2025.02.01, 전입 및 확정일자는 2025.02.03입니다. 임차권등기 접수일은 2026.02.13이며, 차임 690,000원이 기재되어 있습니다.
황정욱. 보증금 10,000,000원의 임차인입니다. 말소기준권리인 하나은행 근저당권보다 전입 및 확정일자가 늦으므로 선순위 근저당권에 대항하여 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵습니다. 임차권등기는 후순위이고 배당요구도 접수됐습니다. 다만 확정일자에 따른 우선변제, 최우선변제 해당 여부 및 실제 배당액은 별도 검토가 필요합니다.
YU NING. 현황조사에서 2025년 10월 11일 전입한 것으로 기재됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일 자체는 말소기준인 2021년 하나은행 근저당보다 늦지만, 보증금·확정일자 미상 점유자로서 대항력 가능·미상으로 관리하고 점유 및 권리관계를 확인해야 합니다. 특히 407호 기록을 604호의 점유 사실로 그대로 취급해서는 안 됩니다. 해당 기록이 다른 호수의 임차인에 관한 것인지 확인이 우선입니다.
③ 가격 판단 — 신건 214,000,000원, 시세 메리트는 미확인
감정가와 최저매각가는 모두 214,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가 그대로 입찰이 시작됩니다. 모형상 매수인 인수액은 0원이고 최저가 기준 실질취득액 역시 214,000,000원으로 계산됩니다. 단, 이는 추가 취득비용과 확인되지 않은 임차 위험을 반영하기 전의 금액입니다.
이 물건의 개별 호수와 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않았으므로, 감정가 214,000,000원이 최근 시세보다 높은지 낮은지를 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 시세와 비교되지 않은 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 인정하지 않는 것이 적절합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수(모형) | 실질취득 기준액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 214,000,000원 | 0원 | 214,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 171,200,000원 | 0원 | 171,200,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 136,960,000원 | 0원 | 136,960,000원 |
유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 진행 일정이나 유찰 발생을 의미하지 않습니다. 실질취득 기준액은 각 회차 최저매각가와 모형상 인수액의 합계로, 취득세·명도비용·미납관리비 등은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,796,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 정종록 | 645,123,286원 | 84,204,000원 |
| 채권자 배당 합계 | 771,123,286원 | 210,204,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 560,919,286원 |
214,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,796,000원을 제외한 배당가능금액은 210,204,000원입니다. 예상배당모형에서는 하나은행에 126,000,000원, 신청채권자 정종록에게 84,204,000원이 배분됩니다. 정종록의 청구액 중 560,919,286원은 배당받지 못하는 계산이며 소유자 잔여는 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 신청채권자 배당은 빠르게 감소
| 회차 | 예상매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 214,000,000원 | 84,204,000원 | 560,919,286원 |
| 1회 유찰 가정 | 171,200,000원 | 42,003,200원 | 603,120,086원 |
| 2회 유찰 가정 | 136,960,000원 | 8,242,560원 | 636,880,726원 |
신건에서는 신청채권자 정종록이 84,204,000원을 배당받는 것으로 계산되지만, 1회 유찰 가정에서는 42,003,200원, 2회 유찰 가정에서는 8,242,560원으로 감소합니다. 모든 시나리오에서 신청채권자 청구액 전액을 충족하지 못합니다.
각 시나리오의 배당모형상 매수인 인수액은 동일하게 0원입니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아지면 모형상 실질취득 기준액도 함께 낮아지지만, 실제 임차관계 확인과 시세 검증이 선행되어야 가격상의 유불리를 판단할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 문성초등학교 북측 인근입니다. 주위에는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2021년 6월 2일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 기본 위생설비, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비 및 냉난방설비가 구비되어 있습니다.
- 복합용도. 건물에는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 용도가 함께 존재합니다. 본건은 다세대주택으로 분석해야 하며, 건물 전체의 다른 용도를 본건 용도로 혼동해서는 안 됩니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가 관련 지정 내역은 대상 물건종류와 지정기간을 구분하여 확인해야 합니다.
- 환금성. 다세대주택은 같은 건물 내에서도 층·향·면적·내부상태에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다. 본건의 최근 비교 실거래를 확보하지 못한 상태에서는 실제 환금성과 적정 매수가격을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 604호 실제 점유자 확인. 황정욱의 임차권등기와 현장 점유상태를 대조하고, 점유가 유지되는지 또는 이미 이전했는지 확인해야 합니다.
- 407호 기재 오류 여부. YU NING의 점유 부분이 407호로 표시된 사유를 확인하고, 604호와 관련 없는 기록인지 검증해야 합니다.
- 임차보증금 및 배당. 황정욱의 보증금 10,000,000원과 배당요구, 확정일자·임차권등기 및 최우선변제 해당 여부를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2021.09.09 민간임대주택등기와 임대의무기간, 경매 취득 후 등록 및 의무 관계를 관할 관청에 확인해야 합니다.
- 실거래가 확보. 독산동 인근의 유사한 다세대주택 실거래를 비교하고, 건물 내 위치·면적·사용승인일과 내부상태 차이를 반영해야 합니다.
- 배당 우선순위 재확인. 하나은행 채권최고액 126,000,000원은 확정채무액과 다를 수 있으며, 세금·임차인 우선배당으로 실제 배당액이 변동될 수 있습니다.
- 관리비·명도. 미납 관리비의 공용부분 승계 가능성과 점유자 인도 절차, 기계식 주차설비 이용 조건을 별도 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 출발점, 입찰 판단은 보류”
이 물건은 2021년 하나은행 근저당을 말소기준으로 하는 강제경매입니다. 근저당권과 후순위 경매개시결정·임차권등기가 매각으로 소멸하는 구조여서 제공된 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 그리고 채권자들에게 미배당으로 남는 560,919,286원을 낙찰자의 추가 채무로 혼동해서는 안 됩니다.
하지만 황정욱의 임차권등기, YU NING의 407호 점유기록과 본건 604호의 불일치, 민간임대주택등기는 입찰 전에 해결해야 할 확인사항입니다. 특히 현황조사에 적힌 점유 부분이 실제 매각 대상과 다르다는 점은 가볍게 넘길 수 없습니다.
가격 판단도 아직은 보수적이어야 합니다. 신건 최저가 214,000,000원이 최근 실거래 시세보다 낮다는 근거가 확인되지 않았습니다. 추후 유찰 시 가격이 낮아질 수는 있지만, 그것만으로 수익성이 확보되는 것은 아닙니다.
결론적으로 권리의 말소 구조는 비교적 명확하지만, 점유·임대등록·시세 확인이 남아 있는 C등급 검토 물건입니다. 외형상 인수 0원이라는 장점보다, 먼저 실제 604호의 임차관계와 적정가격을 확정하는 것이 중요합니다. 권리 소멸 구조는 긍정적, 입찰 판단은 추가 확인 후.
