서울남부지방법원 2025타경13976. 서울특별시 금천구 독산동 967-14 소재 집합건물 제2층 제201호입니다. 건물은 2021.06.02 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 9층 건물이며, 전체 55개 호실로 구성되어 있습니다. 매각대상은 아파트가 아닌 근린시설입니다.
소유자는 정우진으로, 2021.07.21 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 636,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2023년 이유현의 가압류는 이미 말소되었으며, 2025.12.24 정종록의 신청에 따른 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 등기상 권리만 보면 매수인이 떠안을 선순위 권리가 확인되지 않습니다. 다만 현황조사에서 발견된 전입 신고와 매각대상 호수 사이에 차이가 있어 임차관계와 점유관계를 완전히 확인한 상태라고 보기는 어렵습니다. 이 부분은 명세서와 실제 현장 확인으로 마무리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 시흥대로 482 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 공부상 용도 | 일반음식점 |
| 현황 이용 | 업무용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 · 총 55개 호실 · 사용승인 2021.06.02 |
| 소유자 | 정우진 (단독소유) |
| 감정가 | 1,025,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,025,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 정종록 |
| 청구금액 | 645,123,286원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준권리 | 2021.07.21 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 636,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
권리구조에서 가장 중요한 기준점은 2021.07.21 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 636,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후의 가압류는 2023.05.22 이미 말소되었고, 정종록의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 407호와 201호의 불일치
현황조사에는 YU NING의 전입 기록이 있습니다. 전입일은 2025.10.11로, 말소기준권리 설정일인 2021.07.21보다 늦습니다. 조사상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 기재된 점유 부분은 407호로서 경매대상인 201호와 다릅니다.
| 성명 | 기재 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| YU NING | 407호 | 2025.10.11 | 미상 | 없음으로 분류 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 전입자로 기재된 사람은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 성명으로 기재된 전입 기록이지만, 대상 호수가 달라 201호의 실제 임차인으로 확정할 수 없습니다.
현재의 예상 인수액 0원은 확인된 말소기준권리와 임차관계 분류를 반영한 결과입니다. 이 금액을 보증금이나 점유관계가 모두 확정되었다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다. 특히 사업용 공간은 실제 인도 대상과 임대차의 성격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 및 회차별 배당위험
이번 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 1,025,000,000원인 신건입니다. 유찰은 아직 없으며, 현재 회차는 감정가의 100%입니다.
그러나 본건과 비교할 수 있는 근린시설의 실거래가격이나 임대수익 자료가 확인되지 않아, 이 최저매각가가 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 1,025,000,000원 | 268,773,286원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 820,000,000원 | 471,723,286원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 656,000,000원 | 634,083,286원 | 0원 |
회차별 금액은 제시된 매각가격 시나리오에 따른 예상치입니다. 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,025,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,650,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 636,000,000원 | 636,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 정종록 | 645,123,286원 | 376,350,000원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 1,025,000,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 268,773,286원 |
채권 총액은 1,281,123,286원이며, 예상 채권자 배당액은 1,012,350,000원입니다. 집행비용으로 12,650,000원을 배분한 뒤 하나은행에 636,000,000원, 정종록에게 376,350,000원을 배당하는 추정입니다.
정종록의 청구액 645,123,286원 가운데 268,773,286원이 미배당되며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
하나은행 배당은 실제 피담보채무 확정액이 아닌 채권최고액 기준의 시뮬레이션입니다. 집행비용 역시 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 문성초등학교 북측 인근입니다. 주위는 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측으로 노폭 약 40m의 포장도로와 접하며, 감정상 교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 2021.06.02 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 9층 건물입니다. 승강기·옥외 소화전·CCTV·기계식 주차설비·냉난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 실제 이용상태. 공부상 용도는 일반음식점이지만 현황은 업무용으로 사용되고 있습니다. 감정평가상 근린생활시설의 용도 및 현황 사용에 차이가 있어 실제 사용의 적법성, 시설 상태와 향후 용도 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지 관련 규제. 제3종일반주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역 등의 사항이 기재되어 있습니다. 외국인 및 일부 주택 유형을 대상으로 하는 토지거래허가구역 지정 내역도 있으므로 본 근린시설에 대한 실제 적용 여부는 별도로 확인할 사항입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 위반사항이 표시되지 않았다는 사실과 공부상 용도에 맞게 사용되고 있는지는 별개의 문제입니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트와 달리 용도, 층별 접근성, 실제 임대수요, 수익성 등에 따라 매수층이 달라집니다. 특히 현재와 같은 업무용 이용상태에서 거래 가능한 가격대를 확인하지 못했으므로 환금성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 독산동 인근의 실제 거래된 근린시설과 매물 가격을 비교하고, 제2층 제201호의 면적·용도·건물 상태에 따른 적정가격을 별도로 산정하세요. 감정가 자체가 적정 시세라는 전제는 피해야 합니다.
- 임대수익 확인. 현재 사용자가 직접 운영 중인지, 실제 임대차계약이 존재하는지, 보증금·월차임·계약기간·공실 여부를 확인하세요. 근린시설의 적정가격은 예상 수익과 유지비용의 영향을 받습니다.
- 호수 불일치 확인. 전입 기록의 407호와 매각대상 201호가 다릅니다. YU NING의 실제 점유 호수를 대조하고, 201호의 별도 점유자와 임대차관계를 확인하세요.
- 대항력 및 배당 관련 확인. 현황조사상 전입은 말소기준권리 이후이며 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 하지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서, 임대차 현황, 사업자등록 및 배당요구 관련 사항을 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 일반음식점과 현황 업무용의 차이에 따른 용도변경·시설기준·원상복구 문제를 건축물대장 및 관계기관을 통해 확인하세요.
- 명도 계획. 실제 점유자가 누구인지 확인하고, 낙찰 후 인도명령 또는 명도 협의가 필요한지 검토하세요. 매수인 인수액 0원과 명도비용 0원은 같은 의미가 아닙니다.
- 관리비 및 시설비. 미납 관리비, 기계식 주차설비 관련 비용, 공용부분 관리비와 시설 유지관리 부담을 확인하세요.
- 배당표 검증. 하나은행의 실제 채권액과 경매 신청채권자의 배당관계, 집행비용, 조세채권, 우선변제채권 등을 확인하세요. 예상배당액은 실제 배당액과 달라질 수 있습니다.
- 입찰조건 재확인. 2026.11.03 매각기일의 진행 여부와 매각물건명세서, 최저매각가격, 입찰보증금 및 특별매각조건을 법원 공고로 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 직접 대조하고, 실제 임대차·점유 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 가격 메리트”
이번 서울남부지방법원 2025타경13976 사건은 하나은행 근저당이 말소기준권리로 명확하고, 확인된 권리관계상 매수인 인수액이 0원인 물건입니다. 이미 말소된 가압류를 제외하면 권리 소멸 구조 자체는 비교적 단순합니다.
그러나 신건 최저가 1,025,000,000원에 대한 시장가격 검증이 이루어지지 않았고, 공부상 용도와 현황 이용상태가 다르며, 전입 신고된 407호와 실제 매각대상 201호 사이에도 불일치가 존재합니다. 현재의 인수액 0원이라는 결론은 이러한 현장·임대차 확인이 끝났다는 보증이 아닙니다.
또한 신건에서도 268,773,286원의 채권 미배당이 발생하고, 1회 또는 2회 유찰 시 미배당액은 더 커집니다. 이는 매수인이 자동으로 인수하는 채무는 아니지만, 배당구조를 이해하는 데 중요한 지표입니다.
종합적으로 권리 소멸 구조는 긍정적이나, 가격과 활용성은 아직 보류입니다. 근린시설 특유의 시장가격·임대수익 검증과 실제 점유관계 및 공부상 용도 확인을 먼저 마쳐야 합니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 그것만으로 적정 매수가격을 확보했다고 볼 수는 없습니다. 이 물건은 실사와 가격 검증을 마친 뒤 입찰 여부를 판단하는 신중 접근형으로 평가합니다.
