서울남부지방법원 2025타경13976. 서울 금천구 독산동 967-14 소재 건물의 제5층 제508호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 정우진이며, 2021.07.21 소유권보존등기와 하나은행 근저당권설정등기가 이루어졌습니다. 이후 2025.12.24 채권자 정종록의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 신청채권자의 청구액은 645,123,286원으로 최저매각가보다 큰 상태입니다.
말소기준권리는 2021.07.21 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 126,000,000원이고, 등기상 후순위 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건은 단순히 근저당과 경매개시결정만 살펴보고 끝낼 사안은 아닙니다. 민간임대주택등기, 점유자 기재 호수, 보증금 미상이라는 확인 과제가 남아 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제5층 제508호 도로명주소: 서울특별시 금천구 시흥대로 482 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 지상 9층 · 총 55개호 · 사용승인일 2021.06.02 |
| 소유자 | 정우진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 정종록 |
| 청구금액 | 645,123,286원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.21 하나은행 근저당권 · 채권최고액 126,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 | 2026.10.21 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 확인해야 할 권리
권리 순서에서 핵심은 2021.07.21 근저당권입니다. 이 권리는 말소기준이 되며, 2025.12.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하나은행의 근저당권 역시 배당을 받는 담보권으로서 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 407호와 508호의 불일치
현황조사에서 YU NING이라는 전입자가 확인됩니다. 전입일은 2025.10.11로 말소기준권리인 2021.07.21보다 늦습니다. 따라서 기록된 전입일만 기준으로 보면 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분석됩니다. 그러나 점유 부분이 407호로 표시되어 경매 대상 508호와 다릅니다. 이 차이를 확인하지 않고 508호의 임차인이라고 확정하거나, 반대로 508호에 점유자가 없다고 단정해서도 안 됩니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| YU NING | 407호 기재 | 2025.10.11 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 확인된 전입자 1명. 기재된 점유 부분은 407호이므로 508호의 실제 임차인 수와 점유관계는 추가 확인이 필요합니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
기록된 YU NING의 전입일은 말소기준권리보다 늦으므로 해당 전입일을 기준으로 한 선순위 대항력은 없습니다. 다만 508호에 관한 실제 임대차가 별도로 확인되는 경우에는 그 임차인의 점유·전입·보증금·확정일자 등을 독립적으로 판단해야 합니다. 현재의 인수 0원은 배당 시뮬레이션에 따른 금액이며, 모든 점유·임대차 관련 위험이 해소되었다는 확정 판정은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 신건 216,000,000원의 적정성
감정가와 현재 최저매각가는 모두 216,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%가 최저매각가로 제시되어 있습니다.
다만 동일 건물 또는 인근의 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태입니다. 따라서 216,000,000원이 시세보다 저렴한지, 적정한지, 높은지를 객관적인 거래가격으로 판단하기 어렵습니다. 감정가가 곧 시장에서 실제 거래되는 가격이라는 보장도 없습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 216,000,000원 | 100% | 현재 최저매각가 |
| 1회 유찰 시 | 172,800,000원 | 80% | 가정 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 138,240,000원 | 64% | 가정 시나리오 |
④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,824,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 정종록 | 645,123,286원 | 86,176,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 216,000,000원을 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 3,824,000원을 제외한 채권자 예상배당 합계는 212,176,000원이며, 미배당 총액은 558,947,286원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당과 인수 위험
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 | 216,000,000원 | 212,176,000원 | 558,947,286원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 601,542,486원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 138,240,000원 | 135,504,640원 | 635,618,646원 | 0원 |
신청채권자 정종록의 청구액은 645,123,286원으로, 신건에서 예상배당받는 86,176,000원만으로는 전액 변제되지 않습니다. 1회·2회 유찰 시에도 신청채권자 채권은 전액 만족되지 않는 시나리오입니다.
⑥ 입지·건물 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 금천구 독산동 소재 문성초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 9층 건물이며, 사용승인일은 2021.06.02입니다. 전체 55개호로 구성되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비 및 냉난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 40m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지·용도지역. 토지는 대체로 평탄한 세장형이며, 도시지역·제3종일반주거지역 등에 해당합니다. 교육환경보호구역과 높이 관련 제한 등도 확인 대상입니다.
- 토지거래허가 관련. 감정요항표에는 대상자와 지정기간이 서로 다른 토지거래허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다. 다세대주택의 실제 거래에 적용되는 제한과 매각 시점의 규제 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 용도. 건물 전체에 근린생활시설·오피스텔·다세대주택이 함께 존재합니다. 경매 대상 508호의 분류는 다세대주택이며, 다른 호실의 이용상태를 이 호실에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 407호·508호 기재 불일치. YU NING의 점유 부분이 407호로 표시된 이유와 508호의 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 임대차 보증금. 기록된 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 임대차계약 및 배당요구 관련 사항을 원본으로 검토하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.09.09 등기의 매각 후 처리, 임대사업자 관련 의무와 제한사항을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 신건 최저가 216,000,000원은 비교 실거래가 확인 전까지 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 같은 유형·면적·층의 최근 거래를 확인하세요.
- 배당액의 한계. 현재 예상 미배당 총액은 558,947,286원입니다. 채권 미회수가 곧 매수인 인수로 이어지지는 않지만 배당순위와 세금 문제는 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 후 접근. 172,800,000원 및 138,240,000원 시나리오는 감정가 대비 할인일 뿐입니다. 실제 가격 경쟁력은 별도로 판단하세요.
- 관리비·명도. 미납 관리비와 실제 점유자, 명도 소요사항을 확인하여 추가 비용 가능성을 검토하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰할 수는 없다
이 사건에서 2021년 하나은행 근저당권이 말소기준이라는 점은 명확합니다. 신청채권자 정종록의 청구액은 크지만, 채권자에게 미배당이 발생한다는 이유만으로 그 채무를 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 산정된 매수인 인수액도 0원입니다.
그렇다고 권리·점유관계가 모두 확인되었다고 보기는 어렵습니다. 407호로 표시된 전입자와 경매 대상 508호의 불일치, 확인되지 않은 보증금, 민간임대주택등기의 사후 처리 문제가 남아 있습니다. 여기에 최근 실거래 시세까지 확인되지 않아 216,000,000원의 신건 가격이 유리하다는 판단도 보류해야 합니다.
결론은 권리구조 일부 양호, 점유·임대차 검증 필요, 가격 판단 보류입니다. 경매 전 원본 자료로 권리관계와 점유상태를 확인하고, 비교 실거래가격을 확보한 이후 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
