서울남부지방법원 2025타경13976. 서울 금천구 독산동 967-14 소재 집합건물 제8층 제806호입니다. 감정가는 190,000,000원이고 최초 매각기일은 2026.11.03입니다. 신청채권자 정종록의 청구금액은 645,123,286원입니다. 등기부상 종전 가압류와 하나은행 근저당권은 이미 말소됐고, 2025.12.24 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다.

하지만 등기부만 보면 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 2024.05.20 전입 및 점유개시 사실과 2024.04.18 확정일자가 기재된 130,000,000원의 주택임차보증금입니다. 말소기준일보다 앞선 임차관계이며, 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 경매개시결정과 이후 임차권등기가 말소 대상이라는 사실만으로 보증금 인수 위험까지 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계

2021년 주식회사이조건설이 설정한 가압류는 2023.09.08 집행취소로 말소됐습니다. 2023.08.29 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 66,000,000원)도 2024.05.03 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 제시된 권리는 2025.12.24 정종록의 강제경매개시결정입니다.

문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 2026.06.16에 이루어졌지만, 그 등기에 기재된 임대차계약일은 2024.04.16, 확정일자는 2024.04.18, 주민등록 및 점유개시일은 2024.05.20입니다. 해당 임차권등기는 매각으로 말소 대상으로 기재되어 있어도, 선순위 대항력에 따른 미변제 보증금 반환 부담은 별개입니다.

② 임차인 분석 — 실제 1명, 보증기관 승계 신고

매각물건명세서는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 임대차보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 그러므로 YU NING의 개별 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다고 해서 전체 임차보증금 위험을 0원으로 판단할 수 없습니다.

③ 회차별 실질취득 — 유찰해도 총부담은 그대로 내려가지 않는다

신건 최저가 190,000,000원에서는 예상배당표상 보증금 130,000,000원이 전액 배당됩니다. 반면 매각가격이 보증금과 집행비용의 합계보다 낮아지는 구간에서는 미배당 임차보증금을 매수인이 인수할 수 있습니다.

위 금액은 각 회차의 최저가에 낙찰된다는 가정이며, 실제 낙찰가격과 배당 결과에 따라 달라집니다. 실질취득 계산에는 취득세·등기비용·명도비용 및 기타 부대비용이 포함되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)

신건 배당 추정상 임차보증금 130,000,000원은 전액 변제되고, 신청채권자 정종록은 56,540,000원을 배당받습니다. 신청채권자 미배당액은 588,583,286원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 신청채권자 미배당 — 매수인 인수와 구별해야 한다

신청채권자의 미배당액이 크다고 해서 그 금액을 매수인이 전부 인수하는 것은 아닙니다. 이 사건에서 별도로 주의해야 할 것은 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금입니다. 2회 유찰 시 신청채권자 미배당액 645,123,286원과 매수인 인수 예상액 10,902,400원은 성격이 다른 금액입니다.

⑥ 시세·가격 메리트 — 실거래 검증 전 판단 보류

감정가 및 신건 최저가가 190,000,000원이라는 사실만으로 저렴한 경매물건이라고 평가할 수 없습니다. 특히 이 건물은 근린생활시설·오피스텔·다세대주택이 혼재하여 806호의 실제 용도와 동일한 비교물건을 선정해야 합니다.

현재 확인되는 자료만으로는 동일 용도·유사 면적 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인할 수 없습니다. 따라서 신건 실질취득액 190,000,000원이나 2회 유찰 시 실질취득액 132,502,400원이 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 문성초등학교 북측 인근에 위치합니다. 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측으로 노폭 약 40m의 포장도로에 접하며, 감정평가상 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2021.06.02 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 승강기, CCTV, 기계식 주차설비, 옥외 소화전, 냉난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 용도 혼재. 감정평가상 건물 내 근린생활시설·오피스텔·다세대주택이 혼재합니다. 일부 다른 호실은 공부상 용도와 실제 이용상태가 달라 해당 호실의 용도도 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 정확한 용도, 임대차 인수 여부 및 동일 유형의 실거래 수준이 확인되어야 적정 매각가격과 환금성을 평가할 수 있습니다. 선순위 보증금이 존재하므로 최저가 할인만으로 환금성이 좋아진다고 볼 수 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금. 130,000,000원의 임차보증금이 전액 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 내용을 확인해야 합니다.
• 실제 임차인과 승계 관계. YU NING이 실제 임차인이고 한국토지주택공사가 보증금을 대위·승계했다는 관계를 임대차계약서 및 승계 관련 서류와 대조해야 합니다. 보증금의 중복계산에 주의해야 합니다.
• 806호와 407호 불일치. 매각목적물 표시와 현황조사의 점유 부분이 다릅니다. 실제 점유 호실과 임차권의 목적물 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 전입·확정일자·점유. 한국토지주택공사 임차권등기에 기재된 2024.04.18 확정일자와 2024.05.20 전입·점유개시 사실을 관련 증빙과 대조해야 합니다. YU NING의 대항력은 별도로 확인해야 합니다.
• 회차별 실질취득. 2회 유찰 시 최저가 121,600,000원만 기준으로 입찰하지 말고, 인수 예상액을 포함한 132,502,400원을 기준으로 가격을 검토해야 합니다.
• 용도 확인. 경매물건의 근린시설 표기와 건물 내 다양한 이용상태를 고려해 집합건축물대장, 등기부, 감정평가서 및 실제 사용현황을 대조해야 합니다.
• 시세 확인. 해당 호실과 같은 용도의 최근 실거래, 최신 거래 및 거래 추세를 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자, 명도 가능성, 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 배당 및 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·배당 관련 서류를 확인하고, 집행비용 및 우선채권 반영 여부에 따라 인수 예상액을 재검토해야 합니다.

맺으며 — “낮아진 낙찰가가 곧 낮아진 취득비용은 아니다”

이 사건은 단순한 근린시설 신건 경매로 접근하기 어렵습니다. 종전 가압류와 근저당은 말소됐지만, 말소기준일 이전의 임차관계와 130,000,000원의 선순위 보증금이 남아 있기 때문입니다. 한국토지주택공사의 대위·승계 신고를 별도 임차인으로 중복 계산해서도 안 되지만, 매각물건명세서에 명시된 미변제 보증금 인수 위험을 무시해서도 안 됩니다.

신건에서는 보증금 전액 배당을 전제로 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 2회 유찰 시에는 최저가가 121,600,000원으로 낮아져도 10,902,400원의 보증금 인수가 발생하여 실질취득액은 132,502,400원이 됩니다. 이보다 더 낮은 낙찰가에서도 보증금 인수가 늘어 실제 취득부담이 보증금 수준에 묶이는 구조를 주의해야 합니다.

더욱이 실제 임차인 점유 호수의 불일치, 근린시설과 주거 이용의 관계, 동일 용도 실거래 시세까지 검증해야 합니다. 결론은 선순위 권리 확인이 우선이고, 가격 판단은 보류입니다. 입찰 전 임차권의 목적물과 대항력, 최종 인수 가능액을 확인해야 하며 감정가 대비 유찰 할인율만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.