서울남부지방법원 2025타경13976. 금천구 독산동 시흥대로 482에 위치한 9층 집합건물의 제7층 제706호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으며, 감정평가서상 건물 전체에는 근린생활시설·오피스텔·다세대주택이 혼재합니다. 2021.07.21 소유권보존등기 당시부터 소유자는 정우진입니다. 2025.12.24 채권자 정종록의 강제경매개시결정이 등기됐고, 신청채권액은 645,123,286원입니다.

등기부의 근저당권과 과거 가압류는 이미 말소되어 있습니다. 다만 이를 근거로 권리가 완전히 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다. 2021년 민간임대주택등기가 남아 있고, 과거 주택임차권등기 이력이 있으며, 현황조사상 임차인의 실제 대상 호실조차 불일치하기 때문입니다. 특히 입찰자가 부담할 가능성이 있는 임차보증금은 채권자의 미배당금과는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 정리됐지만 점유관계는 미확정

등기상 권리 흐름을 보면, 먼저 설정된 근저당권과 가압류는 경매개시 전에 말소됐습니다. 현재 말소기준권리로 제시된 것은 2025.12.24 강제경매개시결정이며, 이 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 갑구 1-1번 민간임대주택등기는 단순한 담보권과 성격이 다릅니다. 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 따라서 매각 후 등록·임대 관련 의무가 어떻게 처리되는지 관할기관과 관련 서류를 통해 별도 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 407호와 706호의 불일치가 핵심

현황조사에는 YU NING 1명이 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 일반 임차인 조사로 분류되지만, 조사 호실이 407호입니다. 매각 대상인 706호의 점유자 또는 임차인인지 아직 확정할 수 없습니다.

현황조사상 임차인 1명이며 보증기관에 의한 대위·승계 신고는 아닙니다. 다만 매각 대상 706호에 대한 실제 임차관계는 호실 확인 전까지 미확정입니다.

대항력 있는 임차인이 실제 706호에 존재하고 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못한다면, 잔여보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 이런 경우 실질취득비용은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수보증금으로 계산해야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금 배당과 잔여 인수가 연동되는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 실질취득비용이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.

③ 가격 검증 — 감정가 1.9억, 실질취득은 아직 미확정

본건은 0회 유찰된 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 190,000,000원입니다. 감정가 대비 할인은 없으며, 현재 금액만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 확보되지 않았습니다.

더욱이 이 건물은 감정평가상 근린생활시설·오피스텔·다세대주택이 혼재한 구조입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되지만, 감정평가서의 기호별 이용상태만으로 제706호의 정확한 공부상 용도를 특정하기는 어렵습니다. 용도와 임대차관계가 확정되지 않은 상태에서 주변 주거용 물건의 거래가격을 곧바로 비교하는 방식은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)

집행비용 3,460,000원은 추정치입니다. 정종록의 청구금액을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제·우선변제권의 존재와 실제 배당순위에 따라 금액이 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당금은 매수인에게 자동 승계되는 채무가 아닙니다. 다만 임차보증금 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰되어도 권리 문제가 자동 해결되지는 않는다

회차별 가정 매각가는 190,000,000원 → 152,000,000원 → 121,600,000원으로 내려갑니다. 신청채권자에게 배당되지 못하는 금액은 각각 458,583,286원 → 496,051,286원 → 526,025,686원으로 증가합니다.

여기서 중요한 구분이 있습니다. 일반 채권자의 미배당금 증가 자체는 매수인의 부담 증가를 의미하지 않습니다. 반면 매각으로 소멸하지 않는 대항력 있는 임차보증금이 확인된다면 실제 인수액은 별도로 발생할 수 있습니다. 따라서 단순히 유찰로 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득비용이 같은 비율로 줄어든다고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·건물 특성 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 문성초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021.06.02 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 9층 건물입니다. 건물 전체에 총 55개호가 있고, 기본 위생설비·승강기·옥외소화전· CCTV·기계식 주차설비·냉난방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 40m의 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 세장형입니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 지정 내용이 있습니다. 건축선 후퇴 관련 사항도 검토 대상입니다.
• 용도 구분. 감정평가서상 기호 (1), (55)는 근린생활시설, 기호 (2)~(28)는 오피스텔, 기호 (29)~(54)는 다세대주택으로 이용 중입니다. 제706호의 정확한 공부상 용도와 해당 평가 기호의 대응관계는 집합건축물대장과 감정평가서 내부구조도로 확인해야 합니다.
• 공부와 현황의 차이. 감정평가서는 기호 (1), (55)의 건축물대장상 용도가 일반음식점인 반면 현황은 애견카페 및 업무용이라고 기재했습니다. 이러한 차이가 제706호에 해당하는지는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 위반건축물 표시가 없다는 사실만으로 개별 호실의 실제 용도와 적법성이 모두 확인되는 것은 아닙니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 706호 실제 점유 확인. 현황조사상 YU NING의 407호 표기가 단순 착오인지, 실제 다른 호실의 임차인인지 먼저 확인해야 합니다. 현재의 전입일만으로 706호 대항력을 인정해서는 안 됩니다.
• 임대차계약 및 보증금 확인. YU NING의 실제 계약 호실, 보증금, 확정일자, 점유개시일, 주민등록 내역, 배당요구 여부를 확인하고 매각 후 인수할 금액이 있는지 판단해야 합니다.
• 송영근 임차권 말소 경위. 175,000,000원의 종전 임차보증금과 관련해 2026.06.16 등기말소가 이루어진 사유 및 보증금 반환관계를 확인해야 합니다. 이미 말소된 보증금을 현재의 인수채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 2021.09.09 등록된 민간임대주택등기의 현재 등록 상태, 임대의무기간 및 경매 매각 후의 행정적 의무 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 실제 용도 및 건축물대장. 제706호의 집합건축물대장 용도, 감정평가서 기호, 실제 점유 형태를 대조해야 합니다. 근린시설·오피스텔·다세대주택을 동일한 용도로 가정하면 안 됩니다.
• 가격 검증. 정확한 용도에 맞는 동일 건물 및 주변 비교 거래를 확인한 뒤 감정가 190,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다. 실제 인수보증금이 있다면 이를 포함한 총취득비용으로 비교해야 합니다.
• 배당순위 검증. 신청채권자 정종록의 청구금액과 임차인 관련 우선변제 가능성, 당해세·최우선변제 등을 확인해야 합니다. 예상배당표를 확정배당표로 취급해서는 안 됩니다.
• 명도·관리비 확인. 현장 점유자, 인도 가능성, 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 금액을 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장의 최신 상태를 대조해야 합니다. 특히 매각기일 2026.11.03을 기준으로 권리·점유 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “채권자 미배당보다 임차인 인수가 더 중요하다”

이 사건은 등기상 말소되지 않은 근저당권이 없고, 이전 근저당권과 가압류가 정리된 구조입니다. 그러나 등기상 담보권이 정리됐다는 사실만으로 안전한 경매라고 평가할 수는 없습니다.

현황조사상 임차인 YU NING은 말소기준권리보다 빠른 전입일을 가지고 있지만, 조사된 호실은 407호로 매각 대상 706호와 다릅니다. 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 여기에 과거 175,000,000원의 주택임차권등기, 현재 확인이 필요한 민간임대주택등기, 복합용도 건물의 개별 호실 용도 문제까지 겹쳐 있습니다.

한편 신청채권자 정종록의 예상 미배당금 458,583,286원은 그 자체로 매수인의 인수채무가 아닙니다. 매수인에게 더 직접적으로 중요한 것은 실제 대항력 있는 임차인이 존재하는지, 그리고 얼마의 보증금이 남는지입니다.

현재 최저가 190,000,000원은 감정가와 같고, 실거래 시세와 비교한 할인 근거도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 가격을 저렴하다고 평가하거나 실질취득비용이 190,000,000원으로 확정됐다고 판단할 수 없습니다.