* 배당표상 인수 0원은 선순위 임차인의 권리·보증금과 민간임대주택등기의 효과가 모두 검증됐다는 의미가 아닙니다.
서울남부지방법원 2025타경13976. 금천구 독산동 967-14 소재 9층 건물의 제902호가 강제경매에 나왔습니다. 소유자는 정우진, 신청채권자는 정종록이며 청구금액은 645,123,286원입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 185,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 사건은 통상의 근저당 실행경매와 구조가 다릅니다. 등기부에 현재 확인되는 근저당권은 없으며, 2025.12.24 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시됩니다. 다만 그보다 앞선 임대주택 관련 등기와 전입신고가 있어, 말소기준권리만 보고 모든 위험이 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제9층 제902호 도로명주소: 서울특별시 금천구 시흥대로 482 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 지상 9층 건물 |
| 사용승인일 | 2021.06.02 |
| 소유자 | 정우진 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2021.07.21 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구 | 정종록 / 645,123,286원 |
| 말소기준권리 | 2025.12.24 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 사항을 주목
등기부에서 눈에 띄는 부분은 2021.09.09 민간임대주택등기입니다. 해당 등기에는 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 이 등기는 강제경매개시결정보다 앞서 있으므로 매각 이후 효력과 매수인의 의무 승계 여부를 별도로 확인해야 합니다.
과거에는 주식회사이조건설의 가압류가 있었고, 청구금액이 1,800,000,000원에서 604,700,000원으로 변경됐습니다. 이유현의 147,400,000원 가압류도 있었으나, 두 가압류는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 이 금액들을 현재 유효한 인수 채무로 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 및 점유관계 — 가장 중요한 미확정 위험
현황조사에는 YU NING이라는 점유자가 기재되어 있습니다. 전입일은 2025.10.11로 경매개시결정일보다 빠릅니다. 그러나 신고된 점유 호실이 407호라는 점이 중요합니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| YU NING 407호 |
2025.10.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
현황조사상 신고 점유자 1명입니다. 매각대상 902호와 점유자 신고 호실 407호가 달라, 이 사람이 902호의 실제 임차인인지 확정할 수 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부 역시 확인되지 않았습니다.
2025.10.11 전입신고는 2025.12.24 말소기준권리보다 앞섭니다. 실제로 902호에 관해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖췄다면 매수인이 임대차를 승계할 가능성이 있습니다. 다만 전입일만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유, 호실 일치, 주거용 사용 여부 및 보증금 관계를 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 시세 검증 전 신건의 가격 메리트는 미확정
감정가와 최저매각가는 모두 185,000,000원입니다. 아직 유찰이 없어 감정가의 100%에서 시작합니다. 다만 같은 건물·동일 용도의 실거래 비교 기준을 확인하기 전에는 이 가격이 주변 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 902호의 실제 용도와 선순위 임차관계에 따라 투자 판단이 달라집니다. 주거용 오피스텔·다세대주택·근린시설은 거래 사례와 수익성 평가 기준이 다르므로, 다른 용도의 거래가격을 혼합해 평균을 구해서는 안 됩니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 185,000,000원 | 100% | 시세·권리 확인 필요 |
| 1회 유찰 시 | 148,000,000원 | 80% | 인수 위험 재산정 |
| 2회 유찰 시 | 118,400,000원 | 64% | 실질취득비용 재검토 |
④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,390,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 정종록 | 645,123,286원 | 181,610,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | — | 463,513,286원 |
집행비용 3,390,000원을 공제한 뒤 신청채권자에게 181,610,000원이 배당되는 추정입니다. 채권자 미배당 463,513,286원은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐으며, 선순위 임차인의 권리 성립과 보증금이 확정되면 실제 배당·인수 관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오와 채권 회수 구조
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 185,000,000원 | 181,610,000원 | 463,513,286원 |
| 1회 유찰 | 148,000,000원 | 145,128,000원 | 499,995,286원 |
| 2회 유찰 | 118,400,000원 | 115,942,400원 | 529,180,886원 |
청구금액 645,123,286원은 신건 최저매각가보다 큽니다. 현재 가격에서도 신청채권자의 전액 회수는 불가능한 추정 구조이며, 1회·2회 유찰 시 미배당액이 더 커집니다.
중요한 것은 채권자의 미배당과 매수인의 인수를 구별하는 것입니다. 일반적인 매각소멸 대상 채권의 미회수액은 곧바로 매수인이 갚아야 할 돈이 아닙니다. 반면 매수인에게 대항할 수 있는 임차보증금은 별도의 인수 문제가 발생할 수 있으므로 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 문성초등학교 북측 인근입니다. 주위에는 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물 서측으로 폭 약 40m의 포장도로에 접해 있습니다.
- 건물. 2021.06.02 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 승강기·옥외 소화전·CCTV·기계식 주차설비·냉난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 용도 혼재. 근린생활시설·오피스텔·다세대주택이 함께 있는 건물입니다. 해당 902호의 정확한 공부상 용도와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 용도 관련 특이사항. 감정평가상 근린생활시설인 기호 (1)과 (55)는 집합건축물대장에 일반음식점으로 기재되어 있으나, 현황은 각각 애견카페 및 업무용으로 사용 중이라고 기록되어 있습니다. 이 기호들이 902호에 해당하는지는 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 교육환경보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역·공항시설 관련 제한구역·과밀억제권역 등의 사항이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 일부 외국인 등의 취득 및 아파트를 대상으로 하는 허가구역 지정 내역이 기재되어 있습니다. 902호의 실제 용도·매수인 조건에 따른 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 환금성. 독산동 소재 복합용도 건물로 접근성은 보통이나, 실제 용도와 임대차관계가 명확해져야 적절한 거래 비교 및 환금성 평가가 가능합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 407호·902호 불일치 확인. 현황조사의 YU NING이 실제 매각대상 902호와 관련된 임차인인지 집행관 조사기록 및 점유 현황을 대조해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 차임, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금은 실질취득비용을 크게 바꿀 수 있습니다.
- 대항력 판정. 전입일이 말소기준권리보다 빠르다는 사실만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유와 주거용 사용, 해당 호실 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.09 등록된 민간임대주택등기의 존속·말소 여부와 매각 후 의무 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장·건축물현황도·감정평가서의 평가 기호를 대조해 902호가 근린시설·오피스텔·다세대주택 중 어느 용도에 해당하는지 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 용도·유사 면적·유사 층의 최근 실거래와 임대수익 수준을 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자의 권원, 인도 가능성, 관리비 체납 및 기계식 주차설비 이용 조건 등을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소기준은 명확하지만, 인수 위험은 미확정”
이 사건은 과거 가압류가 모두 말소됐고 근저당권도 없다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기부상 채권 개수보다 매수인이 실제로 승계해야 할 권리가 있는지에 있습니다.
경매개시결정보다 앞선 민간임대주택등기와 전입신고가 존재합니다. 특히 현황조사상 점유자는 407호로 기재된 반면 매각대상은 902호이므로, 이 불일치를 먼저 해결해야 합니다. 보증금도 확인되지 않아 매수인의 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
감정가와 최저매각가가 185,000,000원이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수도 없습니다. 시세 비교의 기준이 되는 실제 용도와 임차관계부터 명확히 해야 합니다.
결론은 신건 입찰 보류·권리 확인 우선입니다. 902호의 실제 용도, 점유관계, 선순위 보증금과 민간임대주택등기 효과가 확인된 뒤에야 매수인 인수액과 적정 입찰가격을 계산할 수 있습니다. 권리 미확정 상태에서 감정가 할인만 보고 접근하는 것은 위험합니다.
